Combien de m² par personne (légal à louer)
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Si vous envisagez de louer un logement en France, il est important de connaître les exigences légales concernant la surface habitable minimale par personne.
La loi prescrit des critères stricts pour garantir des conditions de vie humaines.
Cet article vous fera découvrir la réglementation en vigueur, notamment les critères de la Loi Carrez et les normes du Code de la Construction et de l’Habitation.
Pour pouvoir louer légalement un appartement, chaque résident doit disposer d’une surface habitable minimale de 9 m² et d’une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres.
Cependant, il existe des réglementations concernant la superficie minimale d’un appartement entier :
| Organisation / Droit | Critères/Indications |
| Décret 2002 (Logement décent) | Superficie minimum 9m² ou volume habitable 20m3 |
| CIF | Mini 9m² et 16m² pour 2 personnes |
| DSR (Règlement Départemental de Santé) | Peut-être plus restrictif que le décret de 2002 (à vérifier au cas par cas) |
| DANS LA MER | Superficie moyenne France 91m² |
| DANS LA MER | Superficie moyenne Paris 58,7 m² |
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Testez vos connaissances sur les critères de décence pour un appartement en France
Exigences légales minimales en matière de superficie
Conformément au décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002Le logement décent a une superficie de plus de 9 m² avec une pièce principale. Les logements de moins de 9 m² ne peuvent pas être loués.
Cela a également été mis en œuvre dans le cadre duArticle R112-2 du code de la construction et de l’habitation.
Il est toutefois possible d’y déroger si le volume habitable du logement est d’au moins 20 m3 (sauf disposition contraire du RSD, du règlement sanitaire départemental concernant la superficie et le rapport volume, comme expliqué dans ces articles connexes), comme dans le cadre de la lutte contre le logement insalubre.
A Paris par exemple, le RSD exige qu’une pièce ne fasse pas moins de 7 m². Même si la hauteur sous plafond de certains immeubles haussmanniens est très élevée, elle ne représente pas un volume utilisable pour les locataires.
De manière générale, le DSR fait référence aux caractéristiques spécifiques de chaque département.
Attention, Il n’y a pas de superficie minimale requise pour les logements loués sur Airbnb. En effet, la location de logements à des fins de meublé de tourisme est une activité civile et le locataire n’en fait pas sa résidence principale.
Superficie minimale d’une maison selon la CAF
Pour pouvoir bénéficier de l’Allocation Personnelle de Logement (APL), la CAF (Caisse d’Allocations Familiales) fixe comme critère d’attribution la superficie minimale d’un bien, d’un appartement ou d’une maison, en fonction du nombre de personnes qui y habitent (Source ici).
La CAF accorde des allocations de logement pour une superficie minimale de :
- 9 m² pour une personne
- 16 m² pour 2 personnes
- 9 m² de plus par personne supplémentaire
- Au moins 70 mètres carrés pour 8 personnes
A noter que la CAF, tout comme la RSD, ne mentionne pas le volume des logements, mais aborde la question uniquement sous l’angle des superficies minimales.
« Nous avons déménagé en France il y a dix ans et avons dû chercher un logement plus grand après la naissance de notre deuxième enfant. Malgré la récente perte d’emploi de ma femme, nous avons pu louer une maison grâce à nos revenus combinés et au soutien disponible.. » – Dennis, expatrié vivant en France depuis une décennie
Pour approfondir cela sur cette base en fonction de la taille du ménage :
Combien de m2 pour une famille de 3 personnes : au moins 25 m²
Combien de m² pour 4 personnes : surface habitable minimum 34 m²
Combien de m2 pour une famille de 5 personnes : 43 m² superficie minimum.
Comprendre les normes de décence
Partons du principe que la surface idéale d’une pièce à vivre et d’un logement en général est une surface (nettement) plus grande que la moyenne.
« Après avoir vendu notre maison en 2018, nous avons décidé de la louer pour avoir plus de flexibilité. Nous avons découvert qu’il n’y a aucune limite légale à la part de nos revenus que nous pouvons consacrer au loyer, ce qui nous a donné plus de liberté dans le choix de notre lieu de résidence. » – Mike Bassett, retraité en France
Relatif à Statistiques INSEE :
| Salon (en m²) |
Nombre de pièces, nombre de pièces | Superficie par habitant (en m²) |
population | |
| France (domicile) | 112.2 | 5 | 45,0 | 2.5 |
| France (Appartement) |
63,0 | 3 | 32.4 | 1.9 |
| France (Moyenne) |
91,0 | 4 | 40.3 | 2.3 |
| Paris | 58,7 | 2.7 | 31,0 | 1.9 |
| Ile de France | 74,6 | 3.4 | 32.1 | 2.3 |
| « Province » | 94,5 | 4 | 42.3 | 2.2 |
Tableau des statistiques du logement en France selon l’Insee en 2017 (Vie pratique)
La superficie moyenne d’un appartement à Paris
La taille moyenne d’un appartement à Paris est de 58,7 mètres carrés et de 2,7 pièces.
Ce nombre de m² est bien entendu bien inférieur à la moyenne nationale qui est de 91 m² pour 4 pièces.
Cela se traduit par des usages inhabituels, comme l’utilisation de sous-sols flexibles et l’aménagement de très petites surfaces.
Comment est calculée la surface habitable légale d’un appartement ?
La loi Carrez est utilisée pour déterminer la surface habitable.
En bref, la surface au sol de l’appartement qu’il faut compter et de laquelle tous les obstacles physiques sont supprimés :
- Murs et cloisons
- Escaliers
- cas techniques
- Pièces avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,8 mètres
- grenier
- Caves et caves
- Balcons
- Équipement de salle de bain
De manière générale, les hauteurs sous plafond d’au moins 1,8 mètre et les mezzanines sont celles qui favorisent le plus les litiges entre propriétaire et locataire.
Que se passe-t-il lorsqu’il y a trop de monde dans une maison ?
Le principal risque est l’apparition de troubles dans le quartier.
De manière générale, le logement doit avoir une surface habitable minimum de 9 m² pour une personne. Pour deux personnes, cette superficie passe à 16 m², et 9 m² s’ajoutent pour chaque personne supplémentaire
Dans un appartement surpeuplé, les habitants d’un petit quartier ont tendance à vivre dehors, créant du bruit ou un sentiment d’insécurité.
Un propriétaire peut intervenir et même expulser les locataires qui provoquent de graves perturbations dans le quartier.
Il s’agit de procédures longues qu’il vaut mieux éviter et résoudre à l’amiable. Vous pouvez trouver des idées intéressantes dans cet article.
Espace de vie surpeuplé : propriétaires en danger ?
Une procédure particulière s’applique aux logements surpeuplés si le surpeuplement est provoqué par le propriétaire.
Cela arrive souvent lorsqu’un propriétaire partage son appartement. en plusieurs unités et cela loué à plusieurs personnespour percevoir plusieurs loyers.
Puisqu’il ne s’agit que d’un logement, les locataires ne disposent pas de suffisamment d’équipements.
Si un locataire se trouve dans cette situation, il peut saisir le bien la direction régionale de la santéqui mène une enquête administrative donnant lieu à un procès-verbal.
Sur la base de ce rapport, le préfet prend une décision une ordonnance exigeant que votre propriétaire mette fin à la surpopulation flagrante.
La surpopulation constatée par le préfet permet de :
- Ne payez pas de loyer dès le premier jour de la commande, à l’exception des frais supplémentaires
- et les personnes excédentaires doivent être déplacées par le propriétaire.
Calcul de la surface habitable
Méthodologie de calcul de la surface habitable
Afin de déterminer la surface habitable d’une maison, il est important de connaître les critères de mesure exacts.
En France, la surface habitable comprend les surfaces réellement utilisables pour l’habitation.
Selon la loi Carrez, elle exclut :
- les murs,
- cloisons,
- Escaliers
- et d’autres structures,
- ainsi que les espaces sous les combles,
- sous-sols inachevés
- et les zones où la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètres.
Les pièces incluses dans le calcul doivent être entièrement fermées et la superficie est mesurée à l’intérieur des murs et des cloisons.
Les zones telles que les balcons ou les terrasses, même si elles sont privatives, ne sont pas prises en compte dans le calcul de la surface habitable.
Outils et techniques pour mesurer correctement la surface
Une mesure précise de l’espace habitable peut être effectuée à l’aide de divers outils et techniques.
UN Mètre à ruban La qualité est essentielle pour les mesures de base.
Pour des mesures plus complexes, par exemple dans des espaces irréguliers ou sur des surfaces à plusieurs niveaux, un Laser de mesure peut fournir une précision accrue.
De Logiciels de modélisation et de mesure assistés par ordinateur (CAO) permettent également une évaluation 3D précise des espaces de vie.
Ces outils peuvent être utilisés pour créer des plans détaillés et réduire le risque d’erreur humaine.
Effets des normes spatiales sur le marché immobilier
analyses statistiques
En France, la surface habitable moyenne varie selon les régions.
LE Les appartements parisiens sont généralement plus petits par rapport à ceux des régions moins densément peuplées.
Selon les données de l’Insee, la surface habitable moyenne en France est d’environ 87 m², mais cette moyenne peut varier considérablement entre les zones urbaines et rurales.
Les normes régionales sont influencées par les politiques locales de logement et les conditions de location, qui peuvent varier selon le gouvernement local.
Impact sur les prix et la disponibilité de l’immobilier
Les normes minimales d’espace de vie peuvent avoir un impact direct sur les prix et la disponibilité des logements.
Une demande accrue d’espace de vie peut entraîner une réduction du nombre de logements disponibles, en particulier dans les zones urbaines où l’espace est limité.
En conséquence, les prix pourraient augmenter en raison de la forte demande de logements modernes.
Les propriétaires peuvent également ajuster les loyers pour compenser les coûts de conformité, ce qui peut avoir un impact sur l’abordabilité des locataires.
Comparaison avec les normes internationales
Par rapport aux standards internationaux, les exigences françaises en matière de logement peuvent paraître plus restrictives ou flexibles selon les pays.
Aux États-Unis, par exemple, les normes peuvent varier considérablement d’un État à l’autre, les exigences minimales en matière d’espace de vie étant souvent moins strictes.
En revanche, les pays scandinaves ont tendance à avoir des normes plus élevées en matière d’espace de vie minimum par personne, ce qui a un impact sur les prix du marché et les caractéristiques des logements.
Conséquences juridiques et risques pour les propriétaires
Sanctions en cas de non-respect
Le non-respect des normes minimales de superficie peut entraîner des sanctions pour les propriétaires.
En France, les autorités locales peuvent l’imposer Amendes Et Travaux de conformité des commandes.
Les propriétaires pourraient également faire face à des poursuites judiciaires de la part des locataires ou des groupes de consommateurs.
Risques juridiques et financiers
Les risques juridiques comprennent Litiges avec les locataires en raison du non-respect des conditions de location.
Les sanctions financières peuvent inclure des amendes et des frais juridiques élevés.
En outre, des erreurs dans le calcul de la superficie peuvent donner lieu à des demandes de remboursement ou de réductions de loyer et exercer une pression financière supplémentaire sur le propriétaire.
Que faire d’une maison de moins de 9 m² ?
Si votre investissement locatif ne peut être loué car ne répondant pas aux caractéristiques d’un bon logement, pas de panique, d’autres usages sont possibles avec une gestion locative plus ou moins dynamique.
Les frais de location par l’intermédiaire d’une agence en France comprennent des frais de dossier compris entre 8 € et 12 € le mètre carré et des frais d’état des lieux de 3 € le mètre carré.
Voici Comment valoriser un bien de moins de 9 m² (très petite surface) :
Dans tous les cas, indiquez expressément la superficie réelle dans les mentions légales du contrat de location ou du contrat que vous avez conclu afin que le locataire ne puisse se prévaloir d’un vice caché.
« En recherchant un appartement à Rennes, nous avons appris combien il est important de lire attentivement les contrats de location. Les conditions concernant la durée du contrat de location et les obligations du locataire peuvent varier considérablement, il est donc indispensable de consulter un avocat avant de signer. » – Edward Bonny, nouveau locataire à Rennes
Pour aller encore plus loin, rejoignez la crème de la crème des propriétaires : Le Moteur de Réservation Directe : Le Programme Complet
Diplôme
Il est essentiel de comprendre et d’appliquer ces normes, non seulement pour respecter la loi, mais également pour assurer un milieu de vie sain et confortable.
En tant que propriétaire, respecter ces critères peut augmenter la valeur locative de votre bien et attirer des locataires de qualité.
Connaître vos droits en tant que locataire vous permettra de rechercher un logement qui répond à vos besoins et attentes en termes de confort et de sécurité.
Pour aller encore plus loin, n’hésitez pas à consulter nos ressources complémentaires, à répondre à notre quiz interactif pour tester vos connaissances et à utiliser nos outils pratiques pour calculer la surface habitable de votre maison.
Si vous avez des questions spécifiques ou des préoccupations juridiques, veuillez contacter un professionnel pour obtenir des conseils personnalisés.
J’espère que vous apprécierez la lecture de cet article.
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Questions fréquemment posées
Quelle est la superficie minimale de location ?
Pour qu’une location soit considérée comme appropriée, il faut conserver une superficie minimale de 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres. Ceci est défini dans le décret n° 2002-120 relatif aux caractéristiques du logement convenable.
Quelle surface habitable pour 1 personne ?
De manière générale, le logement doit avoir une surface habitable minimum de 9 m² pour une personne. Pour deux personnes, cette superficie passe à 16 m², et 9 m² s’ajoutent pour chaque personne supplémentaire
Quelle superficie faut-il prendre en compte lors de la location ?
La surface habitable d’un appartement comprend la surface au sol diminuée des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les escaliers et cages d’escalier, les gaines, les embrasements de portes et fenêtres.
Quelle est la superficie minimale pour une colocation ?
Chaque colocataire doit disposer d’une chambre d’une superficie minimale de 9 m² et d’un volume d’au moins 20 m³. Les espaces communs ne sont pas inclus dans ce calcul
Quelle est la superficie par personne en France ?
La loi stipule que la surface habitable pour les quatre premiers résidents doit être de 14 m² et le volume de 33 m³ par résident, puis de 10 m² et 23 m³ pour chaque résident supplémentaire.
Comment calculer la superficie d’un appartement en m² ?
La surface est calculée en multipliant la longueur par la largeur de chaque pièce. Par exemple, une pièce de 3,6 mètres de long et 3 mètres de large a une superficie de 10,8 m²
Quelle est la superficie minimale pour Airbnb ?
Pour être considéré comme décent, un logement loué sur Airbnb doit avoir au minimum une pièce principale de 9 m² et une hauteur sous plafond de 2,20 mètres.
Dans quel espace deux personnes peuvent-elles vivre ?
Une surface habitable d’au moins 28 m² est recommandée pour deux personnes. Cela garantit un minimum de confort et d’aptitude à un usage quotidien
Quel est le loyer minimum ?
Il n’y a pas de revenu minimum légalement requis pour louer un appartement, mais il est souvent recommandé que le loyer ne dépasse pas le tiers des revenus du locataire.
Comment calcule-t-on le nombre de personnes par mètre carré ?
Pour les événements ou les espaces publics, la règle générale est qu’il faut prévoir entre 1,5 m² et 2 m² par personne.
Avez-vous des questions?
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