Le leasing professionnel expliqué simplement (tout ce qu’il faut savoir)
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Le contrat de location commerciale est un contrat de location spécifiquement destiné aux professions libérales, qui offre une flexibilité et des avantages importants par rapport au contrat de location commerciale. D’une durée minimale de 6 ans, il offre au locataire une plus grande stabilité. Les aspects financiers tels que le loyer et les frais supplémentaires sont souvent négociables et offrent une flexibilité financière. Il est cependant important de comprendre les conditions de validité, les avantages et inconvénients pour les deux parties, ainsi que les conditions de résiliation et de sous-location.
Un aperçu des éléments les plus importants du contrat de location professionnelle
| catégorie | Location professionnelle |
|---|---|
| Parties concernées | Indépendants, professions non commerciales |
| Type de locaux | Locaux à usage professionnel uniquement |
| Durée minimale | 6 ans |
| Avantages pour le locataire | Flexibilité de résiliation, durée minimale plus courte, moins de restrictions légales |
| Inconvénients pour le locataire | Moins de protection en cas de litige, pas de droit de prolonger le contrat de location |
| Avantages pour le propriétaire | Résiliation plus facile en cas de défaillance des locataires, moins de contraintes légales |
| Inconvénients pour le propriétaire | Moins de stabilité locative, durée minimale plus courte |
| Aspects financiers – loyer | Attaché librement entre les pièces |
| Aspects financiers – frais | Répartition négociable entre les parties |
| Aspects financiers – indices de révision | Actualisé selon les données de l’Insee |
| achèvement | Délai de préavis de 6 mois pour les deux parties, possibilité de résiliation anticipée pour le propriétaire en cas de manquements graves de la part du locataire |
| Sous-location | Possible avec l’accord du propriétaire ou interdit si mentionné au contrat |
| Fin du contrat de location | Après expiration, le non-renouvellement est possible avec un préavis de 6 mois sans besoin de motivation ni de compensation financière |
| Rédaction de contrat | Doit être écrit, mais moins formel que le bail commercial. Peut contenir des clauses spécifiques. |
| Documents connexes | DPE, diagnostic amiante, ERNMT, état des lieux |
Qu’est-ce qu’un bail commercial ?
Un contrat de location professionnel est un contrat de location qui permet à un indépendant ou à une entreprise professionnelle de louer un local pour l’exercice de son travail.
Le bail commercial est régi par l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986, dite également « loi Méhaignerie ».
Ce type de contrat de location s’adresse spécifiquement aux personnes qui exercent une activité qui n’est pas commerciale, artisanale, industrielle ou agricole.
Elle s’adresse donc en priorité aux professions indépendantes, qu’elles soient réglementées (ex : avocats, médecins, psychologues) ou non (ex : coach sportif, consultant, graphiste).
Ce bail s’applique spécifiquement aux activités soumises aux Bénéfices Non Commerciaux (NBC).
Il se distingue du bail commercial, qui est réservé aux activités d’exploitation d’une entreprise commerciale ou artisanale.
A noter qu’un indépendant peut opter pour un bail commercial si le propriétaire l’accepte.
Dans ce cas, le contrat doit préciser que le locataire accepte volontairement le statut de bail commercial.
Le contrat de location professionnelle doit être conclu par écrit.
Avant la conclusion de ce contrat, il faudra préciser auprès de la mairie si les locaux sont effectivement destinés à un usage commercial.
Si ce n’est pas le cas, un changement d’usage est nécessaire, qui peut nécessiter l’accord de la mairie, notamment dans les villes de plus de 200 000 habitants (hors zones franches urbaines).
Différences entre bail commercial et bail commercial
| critères | Location professionnelle | Loyer commercial |
|---|---|---|
| Objet du contrat de location | Destiné exclusivement aux professions libérales et aux sociétés civiles professionnelles. | Destiné à tous types de commerçants et d’activités commerciales, artisanales ou industrielles. |
| Terme du contrat | Période minimale de six ans. | Période minimale de neuf ans. |
| achèvement | Peut être résilié par l’une ou l’autre des parties moyennant un préavis de six mois à l’issue de chaque période de trois ans. | Résiliation plus complexe, souvent à la fin de chaque période de trois ans, mais avec des conditions plus strictes. |
| Protection des locataires | Moins de protection pour le locataire en termes de droit à prolonger le contrat de location. | Donne droit au renouvellement du contrat de location et à une indemnité d’expulsion en cas de non-renouvellement. |
| Imposition | Soumis à la TVA. | Selon les termes du contrat, la TVA peut s’appliquer ou non. |
| Honoraires et travaux | Les frais, taxes et main d’œuvre sont généralement à la charge du locataire. | Répartition plus souple des coûts et des travaux entre locataire et propriétaire. |
| Sous-location | La sous-location est généralement interdite sauf accord du propriétaire. | La sous-location est possible sous certaines conditions. |
| Cession du contrat de location | La cession du contrat de location est souvent interdite ou soumise à des conditions strictes. | La cession du contrat de location est plus librement autorisée. |
| Loi | Système juridique plus flexible, moins de formalités administratives. | Des réglementations légales plus strictes imposent le respect de nombreuses formalités. |
| Indexation des loyers | L’indexation est généralement basée sur l’Indice des Locations des Activités Tertiaires (ILAT). | L’indexation est souvent basée sur l’indice du coût de la construction (CCI) ou l’indice des loyers commerciaux (ILC). |
Conditions de validité
Un bail commercial est un contrat de location qui lie deux parties : le propriétaire et le locataire.
Le propriétaire est généralement le propriétaire du bien, tandis que le locataire est un indépendant ou un indépendant civil.
Il est important de noter que ce type de contrat de location ne s’applique pas aux commerçants, artisans ou industriels, mais qu’ils sont plutôt soumis au contrat de location commerciale.
Le contrat de location commerciale est spécifiquement destiné aux locaux dans lesquels s’effectue un travail indépendant.
Ces locaux ne peuvent être utilisés qu’à des fins professionnelles et ne peuvent servir de résidence principale ou secondaire.
Les locaux peuvent être un bureau, un cabinet ou un autre local adapté à l’exercice d’une profession libérale.
Durée minimale
La durée minimale d’un bail commercial est de six ans.
Il est toutefois possible que les deux parties s’entendent sur une durée plus longue.
Passé ce délai, le contrat de location est tacitement reconduit sauf si l’une des parties souhaite y mettre fin.
Un délai de préavis de six mois est généralement requis à cet effet.
Il est crucial que les deux parties comprennent parfaitement ces termes et conditions afin de garantir une relation contractuelle saine et conforme au droit applicable.
Résiliation du bail
En tant que locataire, vous pouvez résilier le contrat de location par anticipation avec un préavis de six mois.
La notification de cette décision doit être faite soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par acte d’huissier.
Ce niveau de flexibilité est supérieur à un bail commercial, qui ne permet une résiliation qu’à la fin de chaque cycle de trois ans (soit 3, 6 ou 9 ans).
Le propriétaire ne peut résilier le contrat de location qu’à la fin du contrat de location, également avec un préavis de six mois.
Une résiliation anticipée est toutefois possible en cas de manquements graves de la part du locataire, tels que : Par exemple, non-paiement du loyer, sous-location non autorisée ou dégradation des locaux.
Pour se protéger, le propriétaire peut inclure une clause de résiliation dans le contrat détaillant les conditions et les motifs d’une résiliation anticipée.
contrat de sous-location
La sous-location des lieux est possible, mais le propriétaire doit être informé du changement de locataires.
Le propriétaire a le droit d’interdire la sous-location ou d’inclure une clause précisant que la sous-location nécessite son consentement.
Vos obligations en tant que locataire principal restent inchangées. Par exemple, si le sous-locataire ne paie pas le loyer, vous en êtes responsable.
« La résiliation est souvent un point sensible dans tout contrat de location. Avec un bail professionnel les modalités sont généralement plus souples, mais il est important de bien comprendre les modalités. »
-Laura. S, notaire
Fin du contrat de location
A la fin du contrat de location, les deux parties ont la possibilité de ne pas le prolonger.
Dans ce cas, le locataire doit résilier le contrat de location avec un préavis de six mois.
Cette décision ne nécessite aucune justification et n’entraîne aucune compensation financière pour aucune des parties.
« Je ne savais pas que la durée minimale était de 6 ans. Cela m’a donné la stabilité dont j’avais besoin pour développer ma pratique médicale. »
– Valentina. F, docteur
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avantages et inconvénients
Avantages :
- Flexibilité des conditions: Les contrats de location professionnels offrent souvent plus de flexibilité en termes de durée et de conditions que les contrats de location commerciaux.
- la stabilité: La durée minimale de location est généralement de 6 ans, ce qui offre une certaine stabilité au locataire.
- Moins de frais: Les frais et taxes sont souvent inférieurs par rapport à un bail commercial.
- Simplicité administrative: Moins de formalités administratives sont nécessaires pour conclure un contrat de bail commercial.
- Liberté contractuelle: Possibilité de négocier les termes du contrat directement avec le propriétaire, ce qui peut être avantageux pour le locataire.
Désavantages:
- Restriction d’activité: Le contrat de location est souvent limité à des activités professionnelles non commerciales.
- Responsabilité des réparations: Le locataire pourra être tenu responsable de certaines réparations.
- Pas de droit à prolongation: Contrairement aux contrats de location commerciaux, il n’existe généralement pas de droit automatique à la prolongation du contrat de location.
- Risque de résiliation: Il peut être plus facile pour le propriétaire de résilier le contrat de location si les conditions ne sont pas remplies.
Avantages :
- Sécurité financière: La durée minimale du contrat de location assure un certain niveau de sécurité financière.
- Flexibilité contractuelle: Possibilité de négocier les conditions de location directement avec le locataire.
- Moins de réglementations: Moins de restrictions réglementaires par rapport aux baux commerciaux.
- Gestion facile: Plus facile à gérer en termes de paperasse et de conformité en général.
Désavantages:
- Restriction des activités: Seules certaines activités professionnelles sont autorisées, ce qui limite le cercle des locataires potentiels.
- Pas de loyer commercial: Le propriétaire ne peut prétendre à une pension en cas de transfert de location.
- Risque de non-paiement: Le contrat de location étant souvent conclu avec des commerçants ou des petites entreprises, il existe un risque de non-paiement du loyer.
« Les propriétaires apprécient la simplicité du bail professionnel, mais doivent être conscients qu’il offre moins de protection qu’un bail commercial. »
–Denise. N, consultant en immobilier commercial
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Aspects financiers
Louer
- Détermination du loyer: Le loyer dans le cadre d’un contrat de location professionnel dépend souvent de divers facteurs tels que l’emplacement, la superficie en pieds carrés et l’équipement disponible. Elle est généralement négociée entre le locataire et le propriétaire et doit être clairement réglée dans le contrat.
- Modalités de paiement: Le loyer est généralement payé mensuellement ou trimestriellement, selon ce qui est convenu dans le contrat. Des pénalités peuvent s’appliquer en cas de retard de paiement.
- Estimation locative: La vérification du prix des loyers peut être effectuée, mais elle doit correspondre aux indices publiés par l’Insee, par exemple l’Indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
frais
- Type de frais: Les frais comprennent généralement les frais d’entretien des parties communes, les taxes foncières et parfois les frais de copropriété. Ils peuvent être fixes ou variables.
- distribution: La répartition des charges entre locataire et propriétaire doit être clairement réglée dans le contrat. Dans certains cas, ils sont inclus dans le loyer (y compris les frais supplémentaires de location).
- régulation: L’ajustement annuel des frais est souvent effectué en fonction des dépenses réelles.
Indices de révision
- Base de calcul: Les indices de révision des loyers s’appuient généralement sur les indices publiés par l’Insee. Les plus couramment utilisés sont l’ILC et l’ILAT.
- périodicité: L’inspection est généralement annuelle et doit être effectuée à la date anniversaire du contrat de location ou à une autre date précisée dans le contrat.
- restrictions: La révision est souvent plafonnée, c’est-à-dire qu’elle ne peut excéder un certain pourcentage précisé dans le contrat.
Méthode de calcul: La formule de révision est souvent la suivante :
Loyer révisé = Loyer initial x (Nouvel indice / Indice initial)
Il est essentiel que les deux parties comprennent parfaitement ces aspects financiers et les intègrent dans le contrat de location professionnelle afin d’éviter des malentendus ou de futurs litiges.
Rédaction d’un contrat de location professionnel
Formalités et contenu de base
Un contrat de location commerciale doit être rédigé par écrit, mais est moins contraignant dans sa conception qu’un contrat de location commerciale, strictement encadré par la loi.
Le contrat doit encore contenir des informations essentielles telles que :
- L’identité du propriétaire et du locataire
- La durée de la location
- Le montant du loyer ainsi que les modalités de paiement et modifications éventuelles
- La répartition des charges (eau et électricité par exemple) et des coûts liés aux travaux
- Le montant de la caution qui est retenue par le propriétaire si le locataire ne remplit pas ses obligations contractuelles
Clauses spécifiques
Selon les besoins du propriétaire et du locataire, le contrat peut également contenir des clauses spécifiques.
Par exemple, une clause d’approbation peut subordonner la cession du contrat de location au consentement du propriétaire.
Une clause résolutoire peut préciser les conditions et les raisons pour lesquelles le contrat de location pourrait être résilié de manière anticipée par le propriétaire.
Documents connexes
Pour que le contrat soit valable, plusieurs documents doivent être joints :
- Diagnostics de performance énergétique (DPE) pour évaluer la consommation énergétique des locaux
- Diagnostic amiante pour garantir le respect de la réglementation amiante dans les locaux
- L’Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT) sert notamment à évaluer les risques de pollution
inventaire
Un inventaire doit être réalisé et documenté par les deux parties.
Ce document est crucial car il permet au propriétaire de vérifier que les lieux n’ont pas été endommagés à la fin de la location.
Il est donc important d’être vigilant lors de la réalisation de cet inventaire entrant.
Découvrez également : Règlement intérieur de la location saisonnière (que faut-il renseigner ?)
Contrat de location saisonnière gratuit à télécharger au format PDF
DPE Collectif ou Audit Énergétique : Ce qui va changer pour les locations saisonnières en 2024
Diplôme
En bref : le contrat de location professionnel offre de la flexibilité et des avantages concrets tant pour le locataire que pour le propriétaire.
Il est important de bien comprendre les conditions de validité, les avantages et inconvénients ainsi que les aspects financiers avant de conclure un tel contrat.
La rédaction du contrat doit être réalisée avec soin et contenir toutes les informations essentielles et clauses spécifiques qui peuvent être nécessaires aux deux parties.
De plus, la pièce jointe des documents tels que le DPE, le diagnostic amiante et l’ERNMT est obligatoire pour la validité du contrat.
Il est également important de noter que le respect des formalités telles que : B. un inventaire, n’est pas seulement une obligation mais aussi une précaution qui peut protéger les intérêts des deux parties en cas de litige futur.
Même si le crédit-bail professionnel est moins réglementé que le crédit-bail commercial, il n’en reste pas moins un engagement sérieux qui nécessite une attention particulière à chaque étape, de la rédaction du contrat jusqu’à sa résiliation.
Pour s’assurer que toutes les dispositions sont rédigées correctement et que le contrat est conforme au droit applicable, il est souvent conseillé de consulter un avocat.
J’espère que vous apprécierez la lecture de cet article.
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