Déclarez vos revenus Airbnb et réduisez vos impôts

Les locations à court terme via Airbnb ou d’autres fournisseurs sont un excellent moyen de gagner de l’argent, mais il est crucial de rester au courant de la fiscalité Airbnb ou de risquer de se faire arnaquer.

Depuis 2023, Airbnb a aidé plus de 5 millions d’hôtes à organiser 1,5 milliard de séjours dans presque tous les pays du monde. Les hôtes conservent jusqu’à 97 centimes pour chaque euro facturé pour louer leur espace

Que vous soyez locataire non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP), voici toutes les informations fiscales dont vous avez besoin pour déclarer au mieux vos revenus Airbnb en 2024, en tenant compte des dernières évolutions de la loi.

Évitez les pièges fiscaux…

Pour aller encore plus loin : Tout savoir sur la fiscalité magique des locations de courte durée

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Règles d’imposition sur le revenu d’Airbnb

Catégories de revenus imposables

Chaque plateforme de location saisonnièredont Airbnb, qui opère en France, est détenu par Loi française depuis janvier 2020 transmettre des informations à l’administration fiscale nationale une fois par any compris le montant des ventes et le nombre de transactions.

Distinction entre LMP et LMNP

La distinction entre le statut de bailleur en meublé non professionnel (LMNP) et de bailleur en meublé professionnel (LMP) repose principalement sur le niveau des revenus locatifs et les conditions d’exercice de l’activité.

Ce statut s’applique si les revenus locatifs bruts n’excèdent pas 23 000 € par an ou ne représentent pas plus de 50 % des revenus totaux du foyer imposable.

Les propriétaires bénéficient de régimes fiscaux avantageux comme le système micro-BIC ou le système réel simplifié, qui leur permettent de déduire certaines dépenses et amortissements.

Sarah, propriétaire de plusieurs appartements à Paris, a choisi le dispositif Micro-BIC pour déclarer ses revenus Airbnb.

Elle explique :

« J’ai choisi le forfait Micro BIC car il me permet de bénéficier d’une remise forfaitaire de 50 %, ce qui simplifie grandement mes démarches. administratif. Avec la nouvelle réglementation de la Loi de Finances 2024, je dois veiller à ce que mes revenus bruts restent inférieurs au seuil de 77 700 € afin de continuer à bénéficier de cet avantage.

Pour obtenir ce statut, les revenus locatifs doivent être supérieurs à 23 000 € par an et représenter plus de 50 % des revenus du ménage.

Le statut LMP nécessite une inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et offre des avantages fiscaux supplémentaires, notamment en matière d’exonération de plus-values ​​et de cotisations sociales.

Jean a opté pour le statut de Société de Location Meublée Professionnelle (LMP) après que ses revenus annuels ont dépassé 23 000 € :

« En tant que LMP, je peux déduire mes dépenses réelles de mon revenu imposable, qui comprend également les intérêts d’emprunt et les frais de gestion. De plus, je peux déduire les déficits éventuels de mon revenu total, ce qui représente un avantage fiscal non négligeable.

Cette distinction est cruciale pour les propriétaires de meublés car elle détermine les obligations et avantages fiscaux auxquels ils ont droit et affecte donc la rentabilité de leur investissement immobilier.

Réglementation fiscale applicable

En tant que bailleur meublé non professionnel, vous avez la possibilité de choisir entre deux réglementations, à savoir :

• Le régime « Micro BIC »
• Le « vrai » régime

Jetons un coup d’œil à ce que signifient ces deux régimes et comment déterminer celui qui vous convient le mieux.

Régime micro-BIC

Pour bénéficier de cette réglementation, vos revenus bruts ne doivent pas dépasser 70 000 € (sauf pour les locations meublées au statut « Meublé de Tourisme » ou « Chambres d’hôtes »).

Comment calculez-vous votre revenu brut? (Volume des ventes)

Pour savoir si vous pouvez bénéficier de cette réglementation, vous devez d’abord déterminer vos revenus bruts.

mais comment ça continue ?

Le revenu brut est égal au revenu net, auquel s’ajoutent les frais (par exemple les frais de ménage) et les frais (par exemple les frais de plateforme de 3 %).

Vous bénéficierez alors d’une remise forfaitaire de 50% sur le montant déclaré.

Le montant minimum de la réduction est fixé à 305 €, donc en dessous de ce montant vous êtes totalement exonéré de taxe.

Mais même si vous êtes défiscalisé, vous devez quand même déclarer ces revenus !

Attention, la réduction doit correspondre au montant des frais et charges engagés par vous.

Il est donc important que vous déclariez correctement vos revenus bruts et non nets !

Outre l’impôt sur le revenu, le montant net est également imposé au titre des cotisations sociales.

Ce que cela signifie spécifiquement :

Cas n°1 : Vous louez votre appartement et vos revenus sont de 290 €. Si le montant est inférieur à la déduction de 305 €, vous êtes exonéré d’impôt.

Cas n°2 : Grâce à votre location vous avez pu générer 7 000 € de loyer, auxquels s’ajoutent 1 000 € supplémentaires de frais de ménage, qui sont facturés aux locataires. De ce montant total de 8 000 €, sera déduite la commission Airbnb de 3% soit 800 €. C’est donc un versement de 7 200 € que vous recevez de la plateforme.

Soyez prudent et déclarez les 8 000 euros au fisc pour ne pas vous tromper.

Puisque votre revenu brut n’est pas encore de 70 000 euros, vous pouvez bénéficier du programme Micro-BIC

Allons plus loin : si vous déclarez vos 8 000 € vous bénéficierez de la réduction de 50 %.

Soit 8 000 / 2 = 4 000 €

Si votre tranche marginale d’imposition est de 30 % (pour la fraction supérieure à 27 794 € et inférieure ou égale à 74 517 €)Vous serez imposé à 30% puis à 17,2% du taux de cotisation sociale.

• 4 000 x 30 % = 1 200 €
• 4 000 x 17,2% = 688 €

____________________________

Le montant total de votre impôt est de 1 888 €

D’où vient la notion d’impôt ?

Gaston GèzeUn économiste qui a étudié en détail le rôle de l’État considère les impôts comme :

« un avantage financier exigé des particuliers par la puissance publique, définitivement et sans compensation, pour couvrir les dépenses publiques ».

Le paiement des impôts, élément constitutif des trois types de justice dans la vision moraliste et théologique du Moyen Âge, est érigé en fondement de la citoyenneté.

C’est un devoir des membres d’une communauté particulière et trouve ses racines dans le concept de justice distributive, c’est-à-dire dans le principe « Tribune de cuivre Suum « .

L’héritage d’Athènes, de Rome et de Jérusalem, cette doctrine qui établissait une égalité géométrique entre les membres d’une communauté politique en privilégiant une répartition respectueuse des mérites de la richesse et des fonctions, est à l’origine du contrat qui lie le contribuable au gouvernement et le vice lie dans l’autre sens.

Plan Micro-BIC : créer une fiscalité équitable

Dans cet esprit de donner à chacun ce à quoi il a droit, l’État a mis en place un système fiscal qui permet à un citoyen de ne payer que les impôts qui correspondent à sa capacité contributive et donc de distribuer uniquement les revenus qui lui conviennent selon ses possibilités d’économiser. avoir droit. (Eh bien, ça ne marche pas toujours… l’enfer est pavé de bonnes intentions !)

De cette théorie philosophique est né le principe de justice fiscale dans la réalité fiscale, qui repose sur la capacité contributive des contribuables et est réalisée grâce à une imposition progressive.

L’instauration de ces principes d’universalité et de proportionnalité, exprimés dans la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, a donné naissance en pratique à une variété de systèmes fiscaux spécifiquement adaptés aux activités et aux réalités du contribuable, dont le micro – Régime BIC ou micro-régime d’avantages industriels et commerciaux réservé aux micro-entreprises.

Pour vous aider à avancer dans votre investissement locatif :

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Trois outils utiles pour vos estimations : PATRIM, IRL et le simulateur de rentabilité.

Le régime Micro-BIC est nouveau

Ce régime fiscal, instauré en 1999, amélioré par la loi de finances de 2002 et révisé par la loi de finances de 2018, est réservé aux entrepreneurs qui exercent une activité industrielle, commerciale ou artisanale et dont le chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas les micro-seuils d’activité. règlements.

Grosso modo, elle touche essentiellement les entrepreneurs individuels qui ne sont pas assujettis à la TVA pour plusieurs raisons, par exemple les bailleurs meublés.

Cette réglementation se veut bienveillante et permet un accès simplifié à votre déclaration fiscale : le micro-BIC = risque minime de malentendus.

Le régime Micro-BIC, arnaque ou juste compromis ?

• Remise forfaitaire attractive de 50% sur le loyer pour les locations meublées

Initialement, selon les dispositions de la loi de finances pour 1999, l’imposition des micro-entreprises était assise sur le chiffre d’affaires brut ou les recettes des titulaires des revenus concernés et était calculée par l’administration selon un taux forfaitaire de réduction égal à 50 % du revenu en question. les coûts.

Ce bénéfice imposable correspond en réalité aux revenus annuels, comprenant les loyers (charges comprises) et les revenus complémentaires, sur lesquels est déduite une réduction forfaitaire de 50 %.

Cette réduction a une large application car elle couvre toutes les charges transportées au sein de la structure telles que :

• cadeaux aux invités,
• toutes les livraisons aux locataires,
• besoins administratifs,
• petits appareils,
• les primes d’assurance,
• les frais de téléphone ou de courrier,
• Locations de meubles ou de biens immobiliers ou amortissement de matériel.

Dès lors, le taux de réduction s’applique à l’ensemble des revenus du contribuable, même s’ils dépassent le seuil micro-BIC, pour autant qu’il puisse en bénéficier.

Le micro-BIC est donc particulièrement intéressant par rapport au régime microland.

« Après avoir commencé à louer mon appartement via Airbnb, je me suis rapidement préoccupé de la question des impôts. Heureusement, en suivant les conseils d’experts, j’ai pu comprendre exactement comment déclarer avec précision mes revenus. De ce fait, j’ai pu bénéficier de déductions fiscales importantes pour les dépenses engagées et ainsi réduire considérablement mes impôts. »

Meddhi, 35 ans

• Idéal pour ceux qui ont la phobie administrative

Même pour les profanes ne connaissant pas le langage fiscal, cette réglementation présente l’avantage de réduire la contribution du contribuable, qui n’a pas à accomplir de lourdes formalités.

Sa seule obligation déclarative est qu’il doit inscrire le montant de son chiffre d’affaires dans la déclaration complémentaire de revenus (n° 2042-C pro) dans la rubrique « Commerce et bénéfices commerciaux » – Microrégime – BIC ».

D’autre part, l’intérêt de la réglementation fiscale s’exprime également dans le fait que le contribuable soumis à cette réglementation est exonéré de ses obligations comptables, puisqu’il lui suffit de tenir un livre de recettes dans lequel figure le montant et la provenance des recettes. sont enregistrés chronologiquement, en complément du carnet d’achat.

Régime vraiment simplifié

Cette fois, vous devrez déclarer le montant net des frais et charges que vous avez perçus.

Pour soumettre votre déclaration, vous en avez besoin Formulaire annexe 2031-SD téléchargeable sur le site du gouvernement.

Vous pouvez utiliser ce formulaire pour calculer le montant que vous devez déclarer sur votre déclaration de revenus.

Ce montant net est ensuite imposé selon le tarif progressif selon les différentes tranches d’imposition. (14%, 30%, 41% et 45%) Impôt sur le revenu et cotisations sociales (6 à 17,2%).

Informations Complémentaires :

Pour l’imposition des revenus à partir de 2020, la deuxième tranche d’imposition du taux progressif de l’impôt sur le revenu a été portée à 11 %.

Ce que cela signifie spécifiquement :

Vous avez perçu 7 000 € de loyer de votre location Airbnb + 1 000 € de frais de ménage à la charge des locataires. Nous déduisons la commission Airbnb de 3%, vous donnant ainsi un total de 7 200 € déposés sur votre compte par la plateforme.

Vous devez déclarer 8 000 € sur votre déclaration d’impôts. Vous pouvez cependant déduire les 800 € (frais Airbnb de 3%). Soit 7 200 €, soumis au taux progressif d’imposition et aux cotisations sociales.

Si votre tranche marginale d’imposition est de 30 % (pour la fraction supérieure à 27 794 € et inférieure ou égale à 74 517 €)Vous serez imposé à 30% puis à 17,2% du taux de cotisation sociale.

7 200 x 30 % = 2 160 €

7 200 x 17,2% = 1 238,40 €

____________________________

Le montant total de votre taxe est de 3 398,40 €

Innovations dans la loi de finances 2024

Le projet de loi de finances 2024 a introduit plusieurs changements notables dans la fiscalité des locations Airbnb.

Pour nous, les changements les plus significatifs incluent la révision des déductions forfaitaires et des plafonds de revenus pour le système micro-BIC.

Révision des allocations et des seuils

Micro-BIC :

• Pour un revenu annuel inférieur à 15 000 euros, la remise forfaitaire pour les meublés de tourisme non classés est réduite à 30 %.
• Pour la location d’hébergements touristiques classés, une réduction de 71% s’applique, pouvant aller jusqu’à 92% sous certaines conditions (revenu annuel inférieur à 15 000 euros et hors zones stressées).

Limites de revenus :

• Pour les locations meublées longue durée, le plafond Micro-BIC reste à 77 700 euros avec une remise de 50%.
• Pour la location d’hébergements touristiques classés en zones tendues ou non, un seuil de 188.700 euros continue de s’appliquer, avec une réduction de 71% (ou 92% hors zones tendues sous certaines conditions).

Lit et petit déjeuné :

Les propriétaires de B&B continuent de bénéficier d’une réduction de 71 % et d’un montant maximum de 188 700 €, à condition de respecter les critères spécifiques de ce dispositif.

Ces évolutions visent à adapter les allocations aux réalités économiques actuelles et à inciter les propriétaires à classer leurs meublés de tourisme.

Règlement sur la déclaration de revenus

Vous avez calculé le montant des revenus que vous gagnerez en louant votre propriété via Airbnb et toute autre plateforme de réservation en ligne, et vous avez maintenant déterminé la formule la plus adaptée à votre situation.

Il ne vous reste donc plus qu’à remplir votre déclaration d’impôts et à savoir quels champs vous devez remplir.

Déclaration sur le régime Micro-BIC

En tant que loueur de mobilier non professionnel, vous devez utiliser ce Déclaration 2042 C PRO pour déclarer vos revenus.

Ne vous laissez pas tromper par le nom, il s’agit en fait d’un formulaire PRO que vous pouvez utiliser pour votre déclaration.

Vous devrez ensuite utiliser les champs 5ND, 5OP et 5PD pour saisir vos revenus bruts et inclure les dépenses du ménage.

Le choix de la case dépend du demandeur et du bénéficiaire des revenus.

Par exemple, le demandeur 1 5ND, le 2ème 5OP et 5PD pour la personne à charge.

Explication selon le système réel simplifié

Vous devez l’utiliser pour votre explication Formulaire 2031-SD.

Attention, celui-ci doit être adressé à votre Service des Impôts des Entreprises (SIE) au plus tard en mai.

Après avoir calculé le montant à déclarer à la ligne 4 du formulaire, vous devez le déclarer dans les champs 5NA à 5PK de la déclaration 2042 C PRO.

Avec le système Real vous avez la possibilité de faire certifier vos comptes par un Organisme de Gestion Agréé (CGA).

Ceci est fortement recommandé et si vous choisissez d’y renoncer, sachez que votre bénéfice net augmentera de 25 %.

Il est important de noter que ce formulaire est complexe. N’hésitez pas à faire appel à un comptable pour vous aider à le remplir.

Exonérations et avantages fiscaux

En louant votre résidence principale, vous pouvez bénéficier d’une défiscalisation sur les revenus que vous percevez.

Pour rappel, votre résidence plus de 8 mois dans l’année est appelée votre « résidence principale ».

L’exonération s’applique à la location et à la sous-location si :

• Vous louez en saisonnier : location à la journée, à la semaine ou au mois (tourisme)
• Les loyers perçus pour cette location doivent être « raisonnables ». Une à deux fois par an, l’administration fiscale publie un plafond en dessous duquel le loyer est considéré comme raisonnable.
• Cette année, le plafond annuel des loyers en Île-de-France est de 190 euros le mètre carré habitable. Ces montants s’entendent hors frais.

Sachez que si vous ne respectez pas ces plafonds, vos revenus de propriétaire seront imposés au régime Micro-BIC si vos revenus sont inférieurs à 70 000 € par an.

Concrètement, cela signifie que vous louez une chambre dans votre résidence principale comme chambre d’hôtes pour 400 € par an.

Vous êtes défiscalisé sur ce montant et n’avez donc rien à déclarer.

Toutefois, si vous louez un bien pour un revenu locatif de 2 000 euros par an, vous devrez payer l’impôt sur le revenu en fonction du revenu préalablement choisi.

Attention à ne pas compter sur cet avantage fiscal qui existe actuellement mais qui risque de se perdre.

Location résidence principale

Votre bien locatif est-il meublé ? Oui, jusqu’à présent, cela a du sens.

Saviez-vous que si vous déclarez vos revenus au dispositif Micro-BIC, vous pouvez bénéficier d’une réduction de 71% au lieu de 50% sur le dispositif des meublés classés de tourisme ?

Dans le même temps, le plafond passe de 70 000 € à 170 000 €.

Assurez-vous toutefois d’avoir déposé la demande auprès d’un organisme reconnu par l’État pour classer votre bien en meublé de tourisme.

Le classement en meublé de tourisme est une démarche volontariste, rémunérée et est valable pour une durée de 5 ans.

Pour rappel, pour être éligible à ce classement, votre location doit répondre à 112 critères répartis en plusieurs grandes catégories :

• Équipement,
• Service et accessibilité
• et le développement durable.

En tant que propriétaire, vous devez introduire une demande auprès de la mairie en remplissant le formulaire n°14004*04. Vous devrez alors contacter l’organisme accrédité par la Commission française d’accréditation (COFRAC), disponible sur le site Atout France, liste des organismes mentionnés au 2° duArticle L. 324-1 de la Loi Tourisme Après visite du meublé, l’organisme adresse au propriétaire (ou à son représentant) une attestation de visite contenant trois documents dont les échantillons sont déterminés par le règlement modifié du 2 août 2010, publié au Journal Officiel du 8 mai 2012 :

• Le rapport de contrôle
• La grille de contrôle complétée par l’organisme évaluateur
• Une classification suggérée

Dès lors, le propriétaire dispose d’un délai de 15 jours pour approuver ou faire appel de la décision de classement en meublé de tourisme. Passé ce délai, le classement est considéré comme acquis.

Marc a classé ses locations en meublé de tourisme et bénéficie donc d’une remise de 71% au titre du dispositif Micro-BIC.

Il témoigne :

« En classant mes biens en meublés de tourisme, j’ai pu réduire significativement mes impôts grâce à la réduction de 71 %. Le processus d’inscription est un peu compliqué, mais les économies en valent la peine.

Marc K., propriétaire de mobilier touristique classé à Bordeaux

Location de chambres d’hôtes

Avec ce plan vous bénéficiez également d’une remise supplémentaire de 71% et d’un montant maximum de 170 000 €.

Il faut savoir que les règles relatives aux chambres d’hôtes sont différentes pour les locations meublées de manière classique.

Pour bénéficier du programme de chambres d’hôtes, vous devez :

• Enregistrez à l’avance votre nuitée avec petit-déjeuner auprès de votre mairie.
• Soyez présent pour accueillir les locataires
• Votre location doit donner accès à une salle de bain et WC privés
• Vous devez compléter la location avec des prestations supplémentaires comme le petit déjeuner, le linge de maison, etc.

Pour rappel : Si vos revenus issus de votre activité de chambres d’hôtes n’excèdent pas 760 € TTC par an, vous pouvez bénéficier d’une défiscalisation.

Diplôme

Maintenant que vous maîtrisez les différents plans, il est important de savoir lequel est le plus pertinent pour vous, en fonction de votre situation financière et du nombre d’actions que vous avez déclaré.

Pour bénéficier du programme Micro-BIC, vous devez déclarer moins de 70 000 € bruts.

Pour déclarer vos revenus Airbnb, le système Micro BIC vous est plus avantageux si vos dépenses sont inférieures à la remise de 50%.

Si ce n’est pas le cas, vous avez tout intérêt à opter pour le vrai dispositif.

J’espère que vous apprécierez la lecture de cet article.

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Est-ce que cela répond à vos questions ?

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