Guide Airbnb essentiel pour une location réussie (MISE À JOUR)
coolliving
Bonus gratuit : 50 meilleurs sites pour publier votre annonce : vous serez surpris !
Vous souhaitez louer un Airbnb à Nice ? Découvrez ce que vous devez vraiment savoir pour rester légal et être très rentable cette année
La ville de Nice n’aime pas trop les locations saisonnières et Airbnb… et prend les mesures qui s’imposent !
Au fil du temps, Nice a durci ses règles en matière de location de meublés de tourisme.
La mairie a même formé des inspecteurs anti-Airbnb pour surveiller les propriétaires qui ne respectent pas les règles.
Pour donner un exemple : dans le département des Alpes-Maritimes, ce sont environ 30 000 annonces Airbnb pour 585 000 nuitées qui ont été enregistrées lors de la grande journée Airbnb.
Après Cannes, Nice apparaît comme la destination à la mode de la Riviera, notamment grâce à sa bonne réputation mais aussi grâce au développement rapide des destinations desservies par l’Aéroport Nice Côte d’Azur.
Face à l’augmentation des locations meublées auprès des touristes, un règlement a été pris qui fixe les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage des locaux d’habitation et donne lieu à une indemnisation pour la ville de Nice. Concentrez-vous sur ces dispositions.
Bonus gratuit : 50 meilleurs sites pour publier votre annonce : vous serez surpris !
Nice : pionnière dans la régulation des locations saisonnières
Tout a commencé en juillet 2014, lorsque la ville de Nice a adopté un encadrement pour la location de meublés de tourisme sur sa commune et dans la métropole.
Une enquête est requise pour les locations à court termeautorisation temporaire de changement d’usage était obligatoire :
- valable uniquement pour une durée de 3 ans et
- extensible deux fois
- soit un maximum de 9 ans.
Mais depuis, la Mairie de Nice est allée plus loin, peut-être avec une réglementation en matière de location saisonnière encore plus stricte que celle de la ville de Paris.
La mairie a donc décidé de mettre en place un systèmeautorisation temporaire de changement d’usage réduit à 50% de la surface totale de plancher d’un bien.
Que signifie cette chose ?
Que c’est un peu compliqué de réserver un Airbnb à Nice
En principe, Nice n’autorisait qu’un maximum de trois permis d’appartement Airbnb par propriétaire et a entamé un « processus de simplification » pour la délivrance de permis de changement d’usage temporaire en juin 2015.
Un formulaire CERFA est donc demandé.
En 2017, Nice a également décidé d’en créer un Déclaration d’enregistrement pour toutes locations courte durée d’un bien meublé à une clientèle de passage.
Celui-ci vous permet d’obtenir un numéro d’autorisation que vous pourrez fournir sur toutes les annonces déposées sur une plateforme de réservation en ligne entre particuliers.
Pas de numéro = pas de pub
Cependant, en 2018 la municipalité constate que l’activité locative saisonnière impacte l’activité hôtelière et l’hébergement sur le territoire (tout le monde se plaint d’une baisse des ventes…)
La mairie a donc décidé de mettre en œuvre les mesures suivantes :
- Nouvelles conditions de dépôt des autorisations de changement d’usage des locaux d’habitation et
- Souhaite procéder à une évaluation de la pertinence de l’indemnisation demandée par la Ville de Nice.
Réglementation Airbnb à Nice
La réglementation de la Ville de Nice impose deux règles complètement différentes en matière de régulation des meublés de tourisme aux utilisateurs et propriétaires de locations saisonnières.
Bonus : retrouvez ici la liste des meilleurs services de conciergerie à Nice
Pour les personnes physiques
Nous différencions les propriétaires qui louent leur résidence principale pour une durée de 120 jours.
Vous n’êtes pas tenu d’obtenir une autorisation pour modifier l’utilisation des espaces de vie.
En revanche, si vous souhaitez louer votre résidence secondaire, vous devez demander une autorisation préalable. C’est l’inconvénient de pouvoir louer plus de 120 jours par an.
Dans ces deux cas en particulier, il faut distinguer entre le 1euh Immobilier et locations à partir de 2D BIEN.
- Le 1ereuh Hébergement, Approbation sans compensation qui peut 6 dernières années, non renouvelable est donné par le propriétaire. Ce permis n’est requis que pour un foyer imposable. Si le propriétaire souhaite poursuivre au-delà de ce délai, il est soumis au régime d’indemnisation.
- À partir de 2 heuresD Propriété louée à court terme, un Compensation Est approprié. Le propriétaire sera ainsi contraint d’acquérir un bien locatif classique d’une superficie similaire à son bien afin de compenser la perte du bien pour une location à l’année auprès d’un niçois.
Pour les personnes morales
Si une personne morale souhaite exploiter une entreprise de location touristique, elle est automatiquement soumise à une Obligation de compenser À partir de 1euh BIEN.
Il faudra donc reconvertir les locaux en location traditionnelle.
L’objectif affiché par la Mairie de Nice est de maintenir une bonne offre de logements pour :
- Actifs financiers,
- des étudiants ou
- Retraité.
En savoir plus sur le dispositif d’indemnisation pour un Airbnb à Nice
L’indemnisation consiste en transformer un espace commercial en espace de vie compenser les pertes.
Comment cela peut-il arriver?
En général, le demandeur propose cette option :
- sur un bien immobilier faisant l’objet d’un bail commercial constituant son actif, ou
- sur la propriété (appartement ou maison) d’un tiers qui lui accorde cette possibilité à titre onéreux ou gratuit.
Concernant la réglementation niçoise, le propriétaire a deux options :
- Acquérir une demande d’indemnisation auprès d’un tiers déjà propriétaire d’un espace commercial pour le transformer en espace résidentiel ;
Proposez de transformer la propriété qu’il possède en espace commercial pour la transformer en logement. La réglementation à Nice est assez similaire à celle de Paris.
La différence s’explique principalement par le caractère temporaire de la demande.
Si la ville de Paris autorise un permis sans limite de durée, Nice en construira un Durée de 6 ans, non renouvelable.
Par ailleurs, la ville de Nice dispose d’un centre de protection du logement qui effectue des contrôles réguliers et identifie les propriétaires en infraction avec la réglementation.
Pour cette raison, Nice est peut-être la ville de France la plus hostile à Airbnb.
Où louer un appartement Airbnb à Nice ?
Les quartiers les plus prisés de Nice et les locations courte durée les plus recherchées de la Côte d’Azur sont (en grandes surprises), selon le simulateur de rentabilité basé sur le big data :
- Le bain à remous
- La piscine
- La place de voiture
- Une terrasse ou un balcon
- Proche de la gare de Nice
- La possibilité de louer sur Airbnb à Nice pendant un mois
- Beau centre ville, le quartier des musiciens et le port
- Aéroport agréable
- Bord de l’eau, vue sur la mer et promenade anglaise
- Avenue de Fabron et les quartiers de Californie et Magnan
- Sur le Mont Boron (avec vue sur Nice)
- Rue Bonaparte, rue Victor Hugo, Garibaldi et Gambetta
- Avenue Jean Médecin
- Sur la corniche de Bellevue
- Sur la colline de Cimiez
- Quartier Saint Isidore, rue de France
- La Buffa
- Le statut de Superhost semble aussi être tendance à Nice
Comment sortir de là ?
Si le propriétaire enfreint la réglementation établie par la ville de Nice, il devra payer des amendes.
Par exemple, au niveau du droit civil, une liste de sanctions peut être prononcée à son encontre, parmi lesquelles :
- Sur la nullité des accords conclus en violation de l’article L631-7 Code de la construction et de l’habitation ;
- Une amende civile pouvant atteindre 50 000 euros par local aménagé de manière totalement illégale ;
- Remise en état des lieux, mais sous peine de sanction légale (un montant forfaitaire à régler chaque jour jusqu’à remise en état)
Sur le plan pénal, le propriétaire encourt une peine d’un an de prison et une amende pouvant aller jusqu’à 80 000 euros.
Si vous vous retrouvez dans une procédure d’assignation à comparaître, sachez que vous pouvez (devez) demander un avis juridique.
Sur quelles bases réglementaires s’appuie la ville de Nice ?
Il existe une loi appelée Loi de Financement de la Sécurité SocialeLa réglementation votée début 2017 prévoit que les propriétaires dont les revenus locatifs dépassent 23 000 euros par an doivent adhérer à l’assurance sociale des indépendants (désormais SSI).
Alors Loi ELAN, sur le développement de l’habitat, de l’aménagement et du numérique a été votée par le Sénat. Même si la loi fait principalement référence au domaine de la construction et du logement social, elle en parle aussi Location saisonnièrenotamment en ce qui concerne les contrôles et les amendes si le propriétaire ne respecte pas les règles.
Les hôtes de la plateforme Airbnb doivent payer une amende de 5 000 euros s’ils n’ont pas enregistré leur location saisonnière.
Les propriétaires qui ne communiqueraient pas à leur mairie le nombre exact de nuitées s’exposent également à une amende pouvant aller jusqu’à 10 000 euros.
De fait, cela pénalise le remboursement de la taxe de séjour.
Parallèlement, et afin d’obtenir des informations croisées, la loi pour une République numérique impose que les plateformes de réservation en ligne comme Airbnb, Booking ou Abritel soumettent annuellement au fisc leurs revenus Airbnb de chaque propriétaire.
Voulez-vous attirer les touristes chinois ? Ainsi, cet article vous aidera à créer une annonce attrayante et bien développée.
Conclusion sur la régulation des loyers saisonniers à Nice
La ville de Nice a une attitude très hostile et proactive envers les activités touristiques de la métropole.
Les propriétaires qui souhaitent louer leur maison ou leur appartement à des touristes de passage doivent respecter des cadres légaux très stricts… ou recourir à la location meublée classique.
Pensez-vous que c’est une bonne réglementation ?
Êtes-vous inquiet?
Vous êtes libre d’exprimer votre opinion et de partager votre témoignage dans les commentaires ci-dessous
Rejoignez les propriétaires indépendants de Private Circle
Bonus gratuit : 50 meilleurs sites pour publier votre annonce : vous serez surpris !
Airbnb paie des impôts ?
- Il existe certains cas où un voyageur Airbnb peut devoir payer une taxe. Certains hôtes sont tenus de percevoir une taxe en raison de leurs réglementations locales. Nous vous recommandons d’inclure la taxe dans le prix de la réservation. Cependant, certains peuvent exiger que la taxe soit payée directement lors de l’enregistrement.
Comment éviter les taxes sur Airbnb ?
- Location à court terme hors taxe. Si vous louez rarement, vous pouvez éviter les impôts sur les revenus locatifs. …
- Obtenez des conseils fiscaux. …
- Réclamez toutes vos déductions Airbnb. …
- Dévaluer vos actifs. …
- Rapprochez votre formulaire 1099-K. …
- Tenez des registres de l’utilisation de votre propriété. …
- Enregistrez vos reçus.
Airbnb paie-t-il les taxes municipales ?
Comment payer la taxe de séjour sur Airbnb ?
- Airbnb doit mettre en place une perception automatique de la taxe de séjour dont le taux est inclus dans le montant de la réservation.
- Une fois son compte Airbnb correctement paramétré, un propriétaire, tout comme les locataires, n’a plus rien à faire (à part vérifier les montants, etc.).
Où faut-il payer la taxe de séjour ?
- Les voyageurs doivent payer la taxe de séjour au propriétaire, qui doit la verser directement aux autorités locales pour réaliser des activités touristiques.
Que sont les frais de service Airbnb ?
- Airbnb vous facture des frais pour l’utilisation de son service. Un invité paie entre 5 % et 15 % selon le volume de réservation, tandis que les hôtes paient des frais de service de 3 %.