Les 20 pires erreurs à éviter en matière d’investissement immobilier
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Si vous débutez dans l’investissement immobilier, ne vous attendez pas à devenir un expert du jour au lendemain.
Oui, il est vrai que vous pouvez gagner de l’argent en achetant et en vendant un bien immobilier ou en louant un bien immobilier.
Il faut cependant Savoirde détermination Et COMPÉTENCES.
Il est également utile de connaître certaines des erreurs classiques commises par d’autres personnes lorsqu’elles commencent à investir dans l’immobilier pour vous aider également à les éviter.
Voici un aperçu de ces pièges.
Voici la liste. Lisez la suite pour découvrir tous les détails que vous devez savoir :
- Ne créez pas de plan d’affaires
- Économisez sur la recherche
- Faites tout vous-même
- Oublier que tout l’immobilier est local
- Ignorer les besoins des locataires
- Obtenir un mauvais financement
- Payer trop cher
- sous-estimer les coûts
- Supposons que le prix de chaque maison soit négociable
- Se laisser distraire par les détails « flashy » et ignorer la qualité réelle d’une maison.
- Ne pas contribuer autant que possible
- Faire une offre avantageuse
- Affinez votre recherche à un style de vie spécifique
- Ne pensez pas à vendre la maison un jour
- Essayez d’acheter sans agent
- Vous manquez une belle maison au début de votre recherche parce que vous pensez trouver quelque chose de mieux.
- Ne pas reconnaître le véritable potentiel d’une maison
- En attente de la propriété « parfaite » parfaite
- Concentrez-vous trop sur les publicités en ligne.
- Acheter un appartement ou une maison fait hésiter.
Ne créez pas de plan d’affaires
La dernière chose que vous voulez faire est d’acheter un appartement ou une maison et de décider ensuite de ce que vous voulez en faire.
Lorsque le marché est chaud, il peut être difficile de résister à la frénésie d’achat. Mais il est important que vous le fassiez.
Avant de contracter un prêt hypothécaire ou de mettre de l’argent de côté, vous devez décider d’une stratégie d’investissement.
Quel type de bien recherchez-vous, par exemple studio ou 3 chambres, location saisonnière ou non ?
Déterminez votre plan d’achat, puis recherchez les propriétés qui correspondent à ce plan.
Économisez sur la recherche
Avant d’acheter une voiture ou un téléviseur, la plupart des gens comparent différents modèles, posent beaucoup de questions et essaient de savoir si l’achat qu’ils envisagent en vaut la peine.
La prudence lors de l’achat d’un bien immobilier devrait être encore plus stricte.
Il existe également des considérations de recherche pour chaque type d’investisseur immobilier, qu’il s’agisseUN propriétaire personneldepuisun futur propriétaire ouun promoteur immobilier.
Non seulement il est logique de poser beaucoup de questions sur la propriété, mais vous devez également rechercher la zone (le quartier) dans laquelle elle se trouve.
Après tout, à quoi sert une belle maison ou un bel appartement s’il y a une discothèque juste au coin de la rue connue pour crier toute la nuit ? À moins, bien sûr, que vous cibliez les étudiants locataires.
Voici une liste de questions que les investisseurs potentiels devraient poser sur les propriétés qu’ils envisagent :
- La propriété est-elle située à proximité d’une zone commerciale ou y aura-t-il une implantation prochaine ?
- La propriété est-elle située dans une zone inondable ou une zone à problèmes, comme une zone connue pour ses problèmes de radon ou de termites ?
- Une propriété présente-t-elle des problèmes de fondation ou de permis qui doivent être résolus ?
- Qu’y a-t-il de neuf dans l’appartement ou la maison et ce qui doit être remplacé
- Pourquoi le propriétaire vend-il ?
- Combien les anciens propriétaires ont-ils payé pour l’appartement ou la maison et quand ?
- Lorsque vous déménagez dans une nouvelle ville, y a-t-il des zones problématiques ?
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Faites tout vous-même
De nombreux investisseurs pensent qu’ils savent tout ou qu’ils peuvent conclure une transaction immobilière par eux-mêmes.
Même si vous avez conclu un certain nombre de transactions dans le passé qui se sont bien déroulées, dans un marché en baisse, le processus peut ne pas se dérouler aussi facilement et vous n’aurez peut-être personne vers qui vous tourner si vous avez une transaction défavorable. Vous souhaitez conclure une transaction immobilière .
Les investisseurs immobiliers doivent utiliser toutes les ressources possibles et se lier d’amitié avec des experts qui peuvent les aider à faire le bon achat.
Une liste d’experts potentiels doit contenir au moins les éléments suivants :
- un agent immobilier compétent
- un inspecteur en bâtiment compétent (expert immobilier)
- un artisan
- un bon avocat
- et un courtier d’assurance.
Ces experts doivent être en mesure d’alerter l’investisseur sur d’éventuels défauts de l’appartement, de la maison ou du quartier.
Dans le cas d’un avocat, il pourra également vous alerter d’éventuelles déficiences du titre ou des servitudes qui pourraient vous incriminer ultérieurement.
Oublier que l’immobilier est local
Vous devez étudier le marché local pour prendre des décisions d’achat qui peuvent vous aider à réaliser des bénéfices.
Cela signifie aller plus en profondeur :
- valeurs des propriétés,
- valeurs immobilières,
- problèmes d’offre et de demande, etc.
Avoir une idée de ces paramètres vous aidera à décider si vous souhaitez acheter ou non un bien particulier à vendre.
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Oublier les besoins des locataires
Si vous envisagez d’acheter une propriété que vous avez l’intention de louer, vous devez déterminer qui seront vos locataires probables, par exemple Célibataires, jeunes familles ou étudiants.
Les familles veulent un faible taux de criminalité et de bonnes écoles, tandis que les célibataires souhaitent avoir accès aux transports en commun et à la vie nocturne à proximité.
Si votre projet d’achat est une location de vacances, à quelle distance se trouve-t-il de la plage ou d’autres attractions touristiques locales ?
Essayez d’adapter votre investissement aux types de locataires les plus susceptibles de louer dans cette zone.
Obtenir un mauvais financement
Le but des prêts immobiliers est de permettre aux acheteurs d’accéder à certains appartements ou maisons qu’ils n’auraient peut-être pas pu se permettre autrement.
Malheureusement, de nombreux acheteurs qui contractent des prêts variables ou variables ou une assurance prêt très coûteuse finissent par en payer le prix lorsque les taux d’intérêt augmentent.
Ne vous laissez pas tromper par le banquier et ses discours coquettes : faites le calcul vous-même !
Assurez-vous d’avoir la flexibilité financière nécessaire pour effectuer vos paiements (si les taux d’intérêt augmentent) ou disposez d’un plan de secours pour passer ultérieurement à un prêt hypothécaire à taux fixe plus conventionnel.
Idéalement, vous commencez par un Prêt immobilier à taux fixe pour votre immeuble de placement afin d’éviter ces problèmes.
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Payer trop cher
Cette question est en quelque sorte liée à celle de prendre le temps de faire des recherches approfondies.
Trouver un bon appartement ou une bonne maison peut prendre du temps et être frustrant.
Lorsqu’un acheteur potentiel trouve enfin une propriété qui répond réellement à ses besoins et à ses désirs, il souhaite naturellement que le vendeur accepte son offre.
Le problème de la peur est que les acheteurs craintifs ont tendance à surenchérir sur les propriétés. Une offre trop élevée sur une propriété peut avoir un effet de cascade de problèmes.
Vous pourriez finir par vous épuiser et vous endetter trop, ce qui entraînerait des paiements plus élevés que ce que vous pouvez vous permettre.
Par conséquent, Cela peut prendre des années pour récupérer votre investissement.
Pour savoir si le prix de l’investissement de vos rêves est trop élevé, recherchez d’abord à quel prix d’autres propriétés similaires dans la région se sont vendues au cours des derniers mois.
Un agent immobilier devrait pouvoir fournir ces informations relativement facilement (mais vous pouvez tout aussi bien utiliser la base de données Patrim, qui est très gratuite et ne nécessite que votre numéro fiscal).
Mais comme alternative, il suffit de regarder les prix de propriétés comparables dans les bases de données immobilières ou même dans le journal local.
La logique veut qu’à moins qu’une propriété ne présente des caractéristiques uniques qui peuvent augmenter sa valeur au fil du temps, Vous devriez essayer d’aligner vos offres avec d’autres ventes immobilières dans la région.
Il y aura toujours d’autres options. Même si le processus de négociation s’enlise ou échoue, il y a de fortes chances qu’il existe un autre appartement ou une autre maison qui réponde à vos besoins. Il s’agit simplement d’être patient dans le processus de recherche.
Considérez le retour sur investissement des efforts de rénovation : il peut être difficile de récupérer votre argent sur une rénovation de salle de bain de qualité si l’appartement ou la maison a encore un toit qui fuit.
sous-estimer les coûts
Tout propriétaire peut attester que posséder un appartement ou une maison ne se limite pas à payer un prêt hypothécaire.
Bien entendu, il en va de même pour les investisseurs immobiliers. Il y a des frais pour :
- Entretenir le jardin et assurer la fonctionnalité des appareils électroménagers
- Sans parler des coûts énormes de rénovation de toiture
- ou des changements structurels dans l’appartement ou la maison.
Il faut aussi en tenir compte l’assurance Et Impôts fonciers .
Le meilleur conseil est Faites une liste de tous les coûts mensuels associés à l’exploitation et à l’entretien d’une propriété (sur la base d’estimations) avant de faire une offre. Vous pouvez également utiliser le simulateur de rentabilité basé sur le Big Data pour une étude de marché parfaite.
Si vous envisagez d’avoir des locataires, l’addition de ces chiffres et du loyer mensuel vous permettra de calculer un retour sur investissement, ce qui vous donnera une meilleure idée de si les revenus couvriront votre prêt hypothécaire et les frais de négociation hypothécaire.
Cela vous aidera à savoir si vous pouvez réellement vous permettre d’acheter une propriété.
Il est également essentiel de déterminer les coûts de l’appartement ou de la maison existant avant d’acheter la propriété.
Parce que leurs bénéfices sont directement liés au temps nécessaire pour acheter, améliorer et revendre le bien.
Dans tous les cas, les investisseurs devraient absolument créer une telle liste. Vous devez également porter une attention particulière aux éléments suivants :
- frais de financement à court terme
- Pénalités pour remboursement anticipé
- et les frais d’annulation (pour l’assurance ou les frais supplémentaires) qui peuvent s’appliquer si l’hébergement est remboursé rapidement.
Supposons que le prix de chaque propriété soit négociable
« Les vendeurs utilisent différentes stratégies pour fixer le prix de leurs biens », explique Marnette, agent immobilier niçois. « Parfois, il s’agit de laisser une marge de négociation, mais d’autres fois, il s’agit d’obtenir plusieurs offres qui peuvent être supérieures au prix demandé. »
Il n’est pas rare qu’un investisseur perde les deux premiers biens sur lesquels il a fait une offre parce que celui-ci a fait une offre inférieure au prix de vente de l’appartement ou de la maison.
Ignorer la qualité pour des détails « flashy »
Il ne faut surtout pas se laisser séduire par la cerise sur le gâteau. Ignorez la cerise sur le gâteau et concentrez-vous sur la substance d’une propriété : la qualité de la construction et le niveau d’exécution.
Les investisseurs immobiliers doivent prêter attention au terrain ou au bâtiment et inspecter minutieusement la propriété.
De nombreux objets peuvent être traités avec du Botox pour être jolis à l’extérieur. Concentrez-vous sur les os et la structure – une plongée en profondeur révélera la vérité.
Ne faites pas le dépôt le plus important possible.
L’une des plus grandes erreurs qu’un investisseur immobilier puisse commettre est de verser un acompte trop faible.
Une mise de fonds plus importante pourrait réduire considérablement vos dépenses mensuelles liées à votre prêt hypothécaire.
Vous pouvez demander une aide extérieure, comme un cadeau en guise de contribution, si cela vous permet d’accéder plus rapidement.
Faire une offre avantageuse
Une grosse erreur est d’insulter le vendeur avec des offres bon marché – de laisser les agents évaluer les clients de manière informelle les uns avec les autres.
De nombreux acheteurs pensent qu’ils peuvent simplement faire des offres à faible coût et qu’elles seront acceptées.
Même si l’argent est roi, il ne mène pas toujours à des transactions commerciales.
Affinez votre recherche à un style de propriété spécifique.
Trop d’acheteurs se limitent à un style de propriété spécifique.
Un appartement ou une maison dépend de ce que vous en faites et de sa compatibilité avec votre style de vie, pas nécessairement de son apparence extérieure.
Ne pensez pas à vendre l’appartement ou la maison un jour.
Les acheteurs oublient souvent qu’ils vendront probablement leur propriété à un moment donné.
Presque tout peut être réparé, mais l’emplacement ne peut être déterminé. Achetez l’emplacement, PAS le prix.
Essayez d’acheter sans agent.
Une grosse erreur se produit lorsqu’un investisseur immobilier tente d’acheter un appartement ou une maison directement sans agent.
Les acheteurs laissent « de l’argent sur la table » en n’étant pas représentés par un bon agent
Martin Eiden, agent immobilier montpelliérain.
« Les acheteurs qui viennent directement et sans agent paient toujours trop cher »
Eiden.
Trouvez la maison idéale dès le début de votre recherche.
Certains clients ignorent les propriétés idéales lorsqu’ils lancent leur recherche dans l’espoir de trouver quelque chose de mieux, mais cette stratégie ne fonctionne presque jamais.
Ils l’ignoreront parce qu’ils l’ont vu trop tôt dans leur processus de recherche, et ils passeront des années à chercher l’appartement ou la maison parfaite pour laquelle ils auraient aimé faire une offre.
Aujourd’hui, le marché a évolué et ils paient plus pour moins, ce que personne n’aime faire.
Les investisseurs immobiliers doivent se fier à leur instinct, même s’ils trouvent immédiatement quelque chose qui leur plaît.
Ne pas reconnaître le véritable potentiel d’une propriété
De nombreux investisseurs immobiliers ne prêtent pas attention au « potentiel » d’une propriété et se laissent distraire par quelque chose d’intangible comme des murs rouge vif ou des armoires de cuisine laides.
Entretenez l’appartement ou la maison « parfait ».
Attendre trop longtemps pour acheter une maison que vous aimez est une grave erreur.
L’« appartement parfait » « n’existe pas ».
« Si vous trouvez un logement qui répond à sept des dix critères que vous recherchez, vous devriez le prendre.
« J’adore, mais je vais continuer à chercher » = vous perdez l’appartement que vous aimez et regrettez plus tard le retard.
Concentrez-vous trop sur les publicités en ligne.
Une autre erreur courante est d’être obsédé par la « publicité » que vous avez trouvée sur Internet.
De nombreux investisseurs insistent pour ne voir que la seule annonce qu’ils ont trouvée en ligne lors de leurs propres recherches qu’ils ne réalisent pas qu’il existe d’autres options, souvent meilleures.
Par conséquent, lorsque les investisseurs voient enfin cette liste de rêves en personne, ils sont souvent déçus et découragés.
Acheter un bien immobilier fait hésiter.
Si vous avez des doutes ou si vous passez plus de temps à vous soucier de certains aspects de l’achat qu’à vous en réjouir, alors ce n’est pas l’appartement ou la maison qui vous convient et il est probablement préférable de ne pas l’acheter.
J’espère que vous apprécierez la lecture de cet article.
Vous ne savez pas combien votre investissement immobilier vous rapportera à court terme ?
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Le découragement conduit à abandonner.
Votre premier échec mène à l’abandon.
Attentes irréalistes.
Pour gagner de l’argent, il faut de l’argent.
Attendez-vous à des ralentissements du marché.
Apprenez la patience car investir prend du temps.
Manque d’organisation commerciale.
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Je ne comprends pas investir.
Tombez amoureux d’une entreprise.
Impatience.
Rotation des investissements trop élevée.
J’essaie de chronométrer le marché.
En attendant la vengeance.
Ne vous diversifiez pas.
Laissez vos émotions circuler librement.
Au moment de décider d’un achat, il évoque la « règle des 5 % », qui compare les frais mensuels de fonctionnement avec le loyer. La règle des 5 % est une estimation des trois frais que les propriétaires et les locataires n’ont pas à assumer .
2. Les frais d’entretien sont également estimés à 1% de la valeur de la maison.
Qu’en penses-tu ?
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