Les 5 critères les plus importants pour déterminer le potentiel locatif d’une ville
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Le critère le plus important en matière d’immobilier est l’emplacement.
Ok, vous le savez, mais vous vous demandez encore quel est un bon emplacement pour investir dans l’immobilier et surtout : comment trouver un bon emplacement ?
Voici les facteurs clés compilés par Eldoradoimmobilienr pour trouver le quartier idéal pour un bien locatif.
Voici un bref résumé. Lisez la suite de l’article jusqu’à la fin pour connaître tous les détails :
Comment savoir si un quartier est propice à l’investissement locatif ? Les investisseurs immobiliers recherchent les loyers moyens du marché et les comparent aux coûts moyens des immeubles locatifs qu’ils gèrent. Si le ratio est positif (ce qui signifie que les loyers moyens sont supérieurs aux coûts moyens), un investissement immobilier locatif doit générer un flux de trésorerie positif, appelé cash flow.
Comment réaliser une analyse du marché locatif en 5 étapes ?
- Évaluez le quartier
- Identifiez les propriétés comparables.
- Calculer le prix au mètre carré de bâtiment
- Ajuster le prix de location du matériel.
- Déterminer le coût du bien à vendre
Comment connaître le loyer moyen dans ma région ?
Pour déterminer le prix de location moyen dans votre région, vous devez connaître le loyer d’au moins trois biens comparables au vôtre. Le nombre de chambres et la superficie en pieds carrés doivent être les mêmes et, si possible, vous devriez essayer de faire correspondre les tarifs de location avec des équipements similaires.
Pour aller encore plus loin, vous pouvez utiliser le simulateur de rentabilité d’Eldoradoimmobilienr.
Cash-flow ou valeur ajoutée ?
Lorsque vous définissez un domaine d’investissement, vous devez tenir compte de vos objectifs.
Êtes-vous plus intéressé à générer des ventes ou à acheter et revendre avec une valeur ultime ?
LE flux de trésorerie positif signifie que vous gagnez de l’argent immédiatement ; Le loyer est supérieur à vos dépenses, y compris l’hypothèque.
Là Augmentation de la valeur Cela signifie que le bien doit prendre de la valeur sur une période de temps relativement longue pour que vous puissiez le revendre de manière rentable.
Si vous recherchez des flux de trésorerie, vous devriez rechercher une maison ou un appartement moins cher que le prix moyen du marché. Dans les zones géographiques moins dynamiques, le rapport prix/loyer sera meilleur.
Si vous voulez de la valeur, votre investissement immobilier sera plus élevé long terme .
Vous ne gagnerez pas d’argent tout de suite, mais la propriété sera généralement plus récente et plus facile à gérer puisqu’elle ne nécessitera pas de réparations majeures.
Les prix d’un tel investissement immobilier ne correspondent souvent pas aux loyers, vous devrez donc compter sur les plus-values pour gagner de l’argent, à moins que vous n’achetiez une ruine pour la réparer et obtenir beaucoup d’appréciation.
Dans ce cas, c’est le travail à réaliser qui est important mais qui constitue une option disponible.
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Où acheter – près ou loin de chez soi ?
La majorité des propriétaires d’immeubles locatifs achètent à moins de 30 minutes en voiture de leur logement.
Cela présente des avantages ; Vous connaissez bien le quartier, pouvez visiter la propriété, si vous ne souhaitez pas engager un gestionnaire immobilier ou un concierge, vous êtes suffisamment proche pour vous en occuper vous-même.
Il existe également des risques et des inconvénients. Si vous vivez dans une zone chère, vous n’aurez peut-être pas les moyens d’investir dans autant de propriétés que vous le souhaiteriez.
Ils sont également plus vulnérables aux événements économiques et météorologiques. En cas de ralentissement important de l’économie locale ou de catastrophe naturelle, Vos investissements sont vulnérables car vous mettez tous vos œufs dans le même panier.
Génial, vous êtes convaincu que la prévoyance est une bonne idée lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier locatif. Mais comment déterminer la rentabilité réelle de telle ou telle ville, quartier ou rue ?
Lorsque vous commencez à investir dans l’immobilier, vous pouvez évaluer la situation locative en fonction de ces cinq facteurs :
- Valeur moyenne de la propriété : Concernant le prix de vente, la moitié des biens sont proposés au dessus de ce prix et l’autre moitié en dessous de ce prix.
- Le revenu médian : Le revenu médian est le montant qui divise la répartition des revenus en deux groupes égaux, dont la moitié a des revenus supérieurs à ce montant et l’autre moitié a des revenus inférieurs à ce montant.
- Pourcentage d’employés : Il s’agit du taux d’emploi d’une région. Un chiffre supérieur à 70 % est considéré comme élevé et un chiffre inférieur à 50 % est considéré comme faible.
- Pourcentage d’appartements occupés par le propriétaire : Il s’agit du nombre de personnes dans la région qui possèdent un bien immobilier au lieu de le louer.
- Évaluation moyenne et mise en œuvre des établissements d’enseignement : La présence ou non de bonnes écoles dans une région est l’un des facteurs importants du potentiel de location.
Aucun poste vacant à louer
Un autre facteur à prendre en compte est l’inoccupation : combien de temps les appartements d’un quartier restent-ils généralement vacants entre chaque locataire ?
Pour couvrir les périodes de vacance, il faut prévoir 5 à 7 % du loyer mensuel.
Cela équivaut à environ un mois sans revenus locatifs tous les deux ans. C’est plus économique que de souscrire une garantie de loyer impayé (GLI).
Les agents immobiliers locaux peuvent vous donner ces numéros.
Où sont les quartiers branchés ?
Il existe certains quartiers branchés qui attirent des jeunes, instruits et à fort pouvoir d’achat, ainsi que les entreprises qui les emploient.
Comment savoir quels quartiers sont chics ou branchés ?
Flux démographiques de Recensement INSEE peut vous donner un indice.
Depuis le couvre-feu, les gens quittent les grandes villes.
Ils sont attirés par les villes dynamiques de taille moyenne.
Ces villes ont non seulement de bons marchés du travail, mais elles ont aussi ce qui attire les jeunes et les personnes instruites :
- Plusieurs activités
- bonne nourriture et bars
- Des centres-villes favorables aux piétons car de moins en moins de personnes possèdent une voiture et préfèrent marcher, faire du vélo ou… Au-dessus de. .
Ce sont toujours de grandes villes ; Vous pouvez affiner le quartier dans lequel vous souhaitez investir en discutant avec des agents immobiliers locaux.
Où la demande est-elle forte, où les appartements sont-ils loués avant même qu’une annonce ne soit publiée et où les loyers augmentent-ils ? Des sites comme Meilleurs prix publier ces chiffres.
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Personne ne veut investir dans une zone à forte criminalité parce que personne ne veut y vivre.
Comment savoir où se trouvent les zones sensibles si vous n’y habitez pas et visitez les propriétés en pleine journée alors qu’il n’y a que des mamans tranquilles dehors, ou pire, vous êtes trop loin pour visiter et ressentir le quartier ?
Vous pouvez rechercher un quartier Google Street View.
Voici les questions que vous devriez vous poser avant d’investir :
- Les façades des maisons sont-elles délabrées,
- Y a-t-il beaucoup de vieilles voitures garées dans la rue ?
- Les entreprises environnantes ont-elles des magasins communautaires, des épiceries ouvertes tard le soir, des téléphones publics ou d’autres endroits portant le logo Western Union pour les transferts d’argent ?
Ce ne sont probablement pas les meilleurs indicateurs de sécurité possibles pour un quartier.
Vérifiez également si vous pouvez obtenir des statistiques sur la criminalité pour la région auprès de la police ou des services de police municipaux.
Les cinq étapes de l’analyse du marché locatif
Tout investisseur ou propriétaire immobilier doit effectuer des recherches avant d’acquérir un bien, que ce soit pour un investissement locatif ou pour sa résidence principale.
L’objectif est de réaliser une étude de marché la plus documentée et précise possible afin que vous soyez sûr de ne pas vous tromper.
Avec Eldorado Immobilienr, nous vous proposons la méthode étape par étape pour réaliser vous-même une étude de marché bien fondée.
Si vous n’avez pas assez de temps ou d’envie pour cela, le parfait simulateur de rentabilité basé sur le Big Data vous sera d’une grande utilité.
Étape 1 : Évaluer le quartier
L’emplacement d’un immeuble de placement est l’un des facteurs les plus importants qui déterminent sa rentabilité et son potentiel de trésorerie pour que vous deveniez un retraité immobilier.
Lorsque nous parlons de localisation, nous ne parlons pas de la ville, mais du quartier spécifique et même de la rue dans laquelle vous investissez.
Oui, il est bon de connaître la performance de l’immobilier dans la ville où vous souhaitez réaliser un investissement locatif, mais cela ne vous donne pas les données les plus précises.
Chaque ville dispose de plusieurs marchés immobiliers locaux, certains plus adaptés que d’autres à l’investissement immobilier.
La première étape d’une analyse du marché locatif consiste donc à évaluer le quartier.
Les investisseurs immobiliers doivent toujours vérifier si la zone dans laquelle ils souhaitent acheter une maison ou un appartement est en bon état, non seulement aujourd’hui mais aussi lors de son développement futur.
Vous investissez sur 10, 20 ou 25 ans, c’est long.
Il y a certaines choses qui attirent les bons locataires.
Garder un œil attentif sur ces facteurs vous donnera une idée de si l’achat d’un bien locatif dans cette zone présente le potentiel d’un bon retour sur investissement.
Les facteurs importants à prendre en compte pour réaliser un investissement locatif rentable comprennent :
- Accès aux transports en commun
- Accessibilité
- Bonne réputation des écoles privées et publiques locales
- Installations et attraits à proximité (parcs, bibliothèques, lieux culturels, etc.)
- Accès facile aux restaurants et magasins
- Entreprises ouvertes et dynamiques
Investir dans des quartiers calmes et propres garantira la demande pour votre propriété locative.
N’oubliez pas que vous pouvez modifier l’attrait de votre propriété, mais vous ne pouvez pas modifier l’attrait d’un quartier entier.
Donc tu dois Évitez d’acheter des propriétés locatives dans une zone où :
- Plusieurs propriétés dans une rue sont vétustes ou vides
- Plusieurs magasins sont définitivement fermés
- Les routes ne sont pas entretenues
- Il y a des zones bruyantes, par exemple à côté d’une usine ou d’un commissariat de police
Une analyse du marché locatif vous montrera que votre retour sur investissement potentiel dans ces quartiers n’est effectivement pas très bon.
Cela est principalement dû au fait que même pour les propriétés moins chères, les coûts de location sont plus élevés que le loyer moyen.
Le résultat n’est qu’un flux de trésorerie négatif et un immeuble de placement peu performant – aucun investisseur immobilier ne veut cela !
Étape 2 : Rechercher des propriétés à louer
Une fois que vous savez à quoi ressemble le quartier et que vous avez déterminé qu’il s’agit d’un bon endroit pour investir dans des propriétés locatives, la prochaine étape de l’analyse du marché locatif consiste à rechercher des propriétés comparables.
Les sites d’évaluation immobilière aident les investisseurs immobiliers à calculer le loyer moyen dans la région, tels que : meilleurs agents par exemple ou la base de données Patrim fournie par les notaires.
Toutefois, aucun bien ne peut être considéré comme comparable à un autre.
Ils doivent également être similaires des manières suivantes :
Comment trouver des propriétés comparables ?
Pour une analyse précise du marché locatif, les investisseurs immobiliers doivent essayer de trouver au moins trois annonces de location.
Pour trouver des biens comparables, vous pouvez appeler un agent immobilier ou un gestionnaire immobilier et vous renseigner sur les offres de location.
Une autre option consiste à appeler les numéros indiqués sur les panneaux « À louer » dans votre région et à vous renseigner sur le prix de location, les caractéristiques de la propriété, la taille, etc.
Les investisseurs immobiliers peuvent également trouver facilement des propriétés comparables en ligne.
Étape 3 : Calculer le loyer au mètre carré
Comme mentionné précédemment, la superficie en pieds carrés est un facteur à prendre en compte lors de la comparaison des propriétés locatives.
Il s’agit de l’espace de vie situé au sein de la propriété louée.
Après avoir déterminé la superficie en pieds carrés des trois biens locatifs que vous avez identifiés à l’étape précédente et le montant du loyer pour chaque bien locatif, vous pouvez facilement déterminer le loyer au pied carré en faisant la moyenne des trois prix de location.
Il n’y a pas de règle empirique en matière de loyer au mètre carré car il varie fortement d’une région à l’autre et même d’une rue à l’autre.
Par ailleurs, le loyer au mètre carré dépend également de l’équipement du bien de rapport et de son état.
Par exemple, un bien locatif rénové avec piscine aura un prix de location au mètre carré plus élevé qu’un bien de même taille mais sans piscine.
Afin d’analyser précisément le marché locatif et de vous positionner, il est important de garder ces éléments à l’esprit.
Après avoir déterminé le prix de location moyen au pied carré du quartier, multipliez ce chiffre par la superficie en pieds carrés des propriétés à vendre pour voir si elles ont un bon potentiel de location.
Étape 4 : Ajuster le prix de location
La prochaine étape de l’analyse du marché locatif consiste à ajuster le prix de location moyen au mètre carré.
Cela revient à un ajustement du prix d’achat afin de déterminer sa valeur d’achat appropriée.
La principale différence est que nous souhaitons déterminer un prix de location précis, qui doit être ajusté en fonction de deux facteurs principaux :
#1 Installations et services
Bien que les commodités ne soient pas directement liées à un prix spécifique, elles ont un impact sur le prix de location global qu’un propriétaire peut proposer à un locataire.
Cela varie beaucoup selon les villes, mais aussi selon les quartiers.
A Paris par exemple, le fait qu’un appartement accepte les animaux domestiques peut justifier une augmentation du prix de la location.
Le manque de commodités pourrait également réduire le prix de la location. Par exemple, un appartement dans un immeuble sans entrée sécurisée coûte moins cher qu’un appartement avec sécurité 24h/24.
Par conséquent, les investisseurs immobiliers devraient ajuster le prix de location au mètre carré pour une analyse précise du marché locatif.
Par exemple, si vous trouvez une villa comparable qui possède une piscine mais que les biens à vendre n’en ont pas, vous devrez ajuster le prix de location à la baisse et vice versa.
#2 Taux d’occupation et d’inoccupation
Le taux d’occupation est le pourcentage de jours par an pendant lesquels un bien locatif est occupé.
Le taux d’inoccupation est l’inverse : le pourcentage de l’année pendant lequel le même bien est vacant.
En général, un taux d’inoccupation supérieur à 11 % est considéré comme élevé.
De plus, la somme des taux d’occupation et d’inoccupation doit être de 100 %.
Ainsi, si le taux d’inoccupation dans la zone dans laquelle vous souhaitez investir est de 10 %, alors vous savez que le taux d’occupation est de 90 %.
Les investisseurs immobiliers doivent être conscients de ces taux d’intérêt sur leur marché immobilier, car ils peuvent être un signe avant-coureur d’une zone à éviter ou un indicateur que la zone est un bon endroit pour louer.
Par exemple, si le taux d’inoccupation est supérieur à 11 %, les propriétaires pourraient vouloir baisser le prix du loyer pour attirer les locataires. Cela aura un impact sur votre potentiel locatif ainsi que sur sa dynamique, qui est négatif.
Au contraire, si vous investissez dans un marché en plein essor où il n’y a quasiment pas d’appartements vides, vous pourriez vous en tirer avec un loyer supérieur à la moyenne, à condition de proposer un appartement de location meublé avec goût.
Étape 5 : Déterminez le montant de l’achat
De cette façon, vous savez que vous investissez dans un quartier attractif et à quel loyer vous pouvez raisonnablement vous attendre.
Désormais, en tant qu’investisseur immobilier, vous devez savoir à quoi doit ressembler votre offre d’achat pour cet investissement immobilier.
Il y a quelques éléments à considérer ici. Le premier d’entre eux est la gamme de logements à vendre sur le marché. Découvrez s’il existe suffisamment de propriétés à vendre à un prix raisonnable qui vous permettront de générer un cash-flow positif compte tenu des prix de location calculés.
Trop de propriétés à vendre peut être un signal d’alarme pour les investisseurs immobiliers ! S’il existe dix propriétés locatives similaires disponibles dans le même quartier, les locataires peuvent choisir celle qu’ils souhaitent, augmentant ainsi la concurrence, ce qui entraîne une baisse des prix de location.
Cela signifie également que votre propriété peut rester vide et générer des flux de trésorerie négatifs, car vous devez payer des hypothèques et des frais de copropriété tout en manquant de revenus locatifs.
Le meilleur outil pour une analyse rapide du marché locatif
Vous pensez probablement maintenant qu’une étude de marché solide demande beaucoup de travail. Et avouons-le, c’est vrai.
En fait, on estime qu’il faudra en moyenne trois mois à un investisseur immobilier pour réaliser cette analyse.
Et si nous vous disions qu’il existe un outil en ligne qui rend l’analyse du marché locatif plus facile et beaucoup plus rapide ? Cet outil est le simulateur d’études de marché d’Eldoradoimmobilienr.
Découvrez dans cet article : 21 métiers de l’immobilier (comment faire carrière ?)
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Comment savoir si un quartier est propice à l’investissement locatif ?
- Les investisseurs immobiliers recherchent les loyers moyens du marché et les comparent aux coûts moyens des immeubles locatifs qu’ils gèrent. Si le ratio est positif (ce qui signifie que les loyers moyens sont supérieurs aux coûts moyens), un investissement immobilier locatif doit générer un flux de trésorerie positif, appelé cash flow.
Comment réaliser une analyse du marché locatif en 5 étapes ?
- Évaluez le quartier
- Identifiez les propriétés comparables.
- Calculer le prix au mètre carré de bâtiment
- Ajuster le prix de location du matériel.
- Déterminer le coût du bien à vendre
Comment connaître le loyer moyen dans ma région ?
- Pour déterminer le prix de location moyen dans votre région, vous devez connaître le loyer d’au moins trois biens comparables au vôtre. Le nombre de chambres et la superficie en pieds carrés doivent être les mêmes et, si possible, vous devriez essayer de faire correspondre les tarifs de location avec des équipements similaires.