Offre acceptée, vendeur retiré : quel recours existe-t-il ?

Vous avez trouvé la maison de vos rêves, votre offre d’achat a été acceptée et vous rêvez déjà d’emménager. Mais attendez ! Un événement imprévu vient tout chambouler : le vendeur se désiste.

Un scénario cauchemardesque ? Pas nécessairement ! Si vous êtes préparé et connaissez vos droits, vous pouvez faire face à cette situation et défendre vos intérêts.

Que vous soyez acheteur, agent immobilier ou simplement curieux du monde de l’immobilier, ce guide pratique vous aidera à comprendre les tenants et les aboutissants de cette situation délicate et à prendre les mesures appropriées pour défendre vos intérêts.

En principe, le vendeur ne peut pas se rétracter après avoir accepté une offre d’achat, car cela signifie qu’il est légalement lié à la vente. Si le vendeur se désiste quand même, il s’exposera à des poursuites judiciaires et sera contraint de poursuivre la vente ou de verser une indemnité à l’acheteur.

Récapitulatif des droits et conséquences en cas de révocation d’une offre d’achat

Qu’est-ce qu’une offre d’achat ? (facilement expliqué)

Vous avez découvert un bien qui vous intéresse et souhaitez l’acquérir. L’offre d’achat est le moyen par lequel vous exprimez cet intérêt au vendeur. Vous pouvez le faire par écrit et oralement (l’écriture a une signification juridique), comme suit :

• Négociations : Plutôt que de rejeter votre offre, le vendeur ne l’accepte pas, mais vous fait plutôt une contre-offre.
• Un silence qui signifie un rejet de votre offre ;
• Le retour de votre offre d’achat signée par le vendeur signifie que les prochaines étapes commencent jusqu’à la remise des clés.

L’offre d’achat est l’acte par lequel un acheteur fait une proposition au vendeur de réserver un bien à vendre. Si le vendeur accepte le prix et les conditions, le contrat d’achat peut être signé.

La signature d’une offre d’achat par le vendeur représente donc la conclusion des négociations et surtout l’adéquation parfaite entre l’offre et l’acceptation et les deux parties s’engagent à poursuivre le processus de vente en signant un compromis d’achat.

L’offre d’achat que crée l’acheteur ou le vendeur doit être correcte et la plus précise possible. Les informations suivantes sont « . obligatoire » :

• Le prix d’achat : pensez à mettre en évidence cette information et à l’indiquer en chiffres et en lettres ;
• Description du bien : fournir toutes les informations sur le bien : adresse, nombre de pièces, surface habitable, etc. ;
• Les moyens de financer le projet : des prêts ? Contribution personnelle? (Prêt + apport personnel ?) Il s’agit d’une information importante qui peut déterminer la décision du vendeur.
• La durée de validité de l’offre (en moyenne 5 à 10 jours) ;
• La date de sa signature par l’acheteur.

Cependant, il peut également contenir des réglementations telles que :

• Les conditions d’annulation ;
• Les modalités de réponse du vendeur ;
• Clauses suspensives : les éléments qui permettent à l’acheteur de se rétracter ultérieurement (ex : l’électricité est aux normes, dans l’hypothèse où votre prêt est accepté, etc.)
• Et une mention indiquant l’annulation en cas de non réponse peut toujours vous être utile.

Remarque : Même si vous signez une offre d’achat, aucun dépôt n’est requis.

La signature d’une offre d’achat par le vendeur représente une expression d’intention entre les deux parties et constitue en principe la vente.

L’acheteur peut-il révoquer l’offre d’achat ?

Après avoir signé l’offre d’achat, l’acheteur a encore la possibilité de revenir sur sa décision sous certaines conditions.

Si cela est mentionné dans l’offre d’achat à l’aide de clauses suspensives, cela devient alors très simple pour l’acheteur.

Toutefois, si l’offre d’achat précise qu’il s’agit d’un engagement ferme, l’acheteur peut se rétracter à tout moment après la signature du contrat d’achat, l’acheteur disposant d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature du contrat d’achat et ainsi revenir sur sa décision et annuler la vente peut.

Toutefois, passé ce délai, il n’est plus possible d’annuler l’offre d’achat ou le vendeur doit fournir au vendeur le montant correspondant à l’acompte en garantie.

Le vendeur peut-il révoquer l’offre d’achat ?

Pour le vendeur, les choses sont bien plus compliquées.

L’offre n’est valable qu’une fois acceptée par écrit et vous ne contractez donc aucun engagement envers l’acheteur.

Il existe certains cas dans lesquels une offre d’achat peut être annulée, par exemple si aucune condition de vente n’a été précisée dans l’offre.

Toutefois, si vous avez déjà correctement accepté cette offre, vous vous engagez envers l’acheteur et ne pouvez pas vous rétracter. Il s’agit d’un contrat d’achat.

Offre d’achat et durée de validité : quelles conséquences cela a-t-il ?

En règle générale, une offre d’achat comprend une période pendant laquelle le vendeur peut examiner l’offre.

Sans réponse dans ce délai, l’offre expire et ne peut plus être acceptée.

Pour qu’une offre d’achat devienne un contrat contraignant, elle doit être expressément acceptée sans modification.

Cependant, si le vendeur propose une modification, l’offre initiale devient invalide, ouvrant la voie à des négociations au cours desquelles le vendeur peut faire une contre-offre, que l’acheteur peut accepter ou rejeter.

Même si l’acheteur fait l’offre d’achat, il a le droit de se rétracter avant que le vendeur ne reçoive l’offre, conformément à Article 1115 du Code Civil.

Une fois l’offre reçue par le vendeur, l’acheteur est tenu à son obligation, mais soumis à un délai de rétractation de dix jours après la signature du contrat d’achat.

Que se passe-t-il si le vendeur se retire ?

Une fois l’offre d’achat signée par le vendeur, l’étape suivante consiste à signer la promesse de vente devant le notaire.

Et de manière générale, une fois qu’un vendeur a manifesté son désir de vendre sa maison à un acheteur précis en signant l’offre d’achat, il ne peut revenir sur sa décision.

Une fois l’offre d’achat signée par le vendeur, le consentement est donné et cela Un contrat est conclu entre le vendeur et l’acheteur potentiel.

Comme indiqué Article 1583 du Code Civil, qui stipule ceci  » Le contrat est complet entre les parties et l’acheteur acquiert la propriété du vendeur dès que la chose et le prix ont été convenus, même si la chose n’a pas encore été livrée et que le prix n’a pas encore été payé. »

Et article 1123 du Code civil : « Le contrat est conclu par la présentation d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties expriment leur volonté de s’engager. »

Cela peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement clair de l’auteur. »

Le vendeur ne peut donc résilier le contrat que s’il parvient à un accord amiable avec l’autre partie. Dans le cas contraire, l’acheteur pourrait intenter une action en justice contre le vendeur, ce qui pourrait l’obliger à vendre la propriété aux mêmes conditions signées ou à demander des dommages-intérêts.

L’agent immobilier est-il responsable en cas de désistement du vendeur ?

La responsabilité de l’agent immobilier en cas de désistement du vendeur dépend : la situation spécifique Et Conditions de la commande client.

Généralement, l’agent immobilier agit comme intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur et n’est pas partie au contrat d’achat final.

L’agent immobilier n’est donc généralement pas responsable envers l’acheteur en cas de désistement du vendeur, sauf en cas de faute professionnelle, telle que manquement à ses obligations de conseil ou dissimulation d’informations importantes.

Si l’agent immobilier a commis une erreur ou a agi frauduleusement lors du processus de vente, sa responsabilité pourrait être engagée.

Par exemple, Si le courtier a fait de fausses déclarations à l’acheteur quant à l’effectivité de la vente ou n’a pas correctement informé le vendeur des implications juridiques d’un retrait, sa responsabilité pourrait être engagée.

Le vendeur peut-il se rétracter si l’acheteur ne répond plus ?

Je me souviens encore de la joie que j’ai ressentie lorsque mon offre d’achat d’une charmante maison en pierre a été acceptée.

Malheureusement, quelques jours plus tard, pris de remords, le vendeur décide de se retirer, invoquant de fragiles raisons. Le choc et la frustration m’ont submergé. J’ai dû me battre pour faire valoir mes droits et obtenir réparation pour le préjudice subi.

Cette expérience m’a marqué et m’a fait prendre conscience de la complexité des transactions immobilières. J’ai compris l’importance de se protéger des désistements précoces et de m’entourer de professionnels compétents. Mais surtout, j’ai ressenti l’impuissance et le désespoir qui peuvent naître d’une telle situation.

N’oubliez pas qu’une fois que le vendeur a signé le contrat d’achat, les négociations sont terminées et la prochaine étape consiste à signer le contrat d’achat chez un notaire.

Bien que l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours même lors de la signature du contrat d’achat, il existe des cas dans lesquels celui-ci disparaît et ne fournit plus aucune information sur la suite à donner à l’offre d’achat signée.

On est alors en droit de se demander si le vendeur peut faire marche arrière et remettre son bien sur le marché ou même accepter une nouvelle offre ?

NON, La réponse est claire.

Bien que l’offre d’achat ait une durée de validité, lorsqu’elle est signée par le vendeur, « le contrat est conclu » et prend effet.

Il ne peut proposer son bien à la vente sans que l’autre partie ne lui fasse part de sa volonté de se désister.

Il est donc nécessaire d’analyser attentivement la motivation de l’acheteur.

Jurisprudence sur les vendeurs condamnés après leur révocation ?

Si les parties ne trouvent pas de solution amiable après le désistement du vendeur, l’affaire est souvent portée devant le parquet.

L’acheteur et l’agent immobilier peuvent intenter une action contre le vendeur.

Et même en cassation, le principe de la vente totale reste en vigueur tant que le consentement des deux parties est présent.

C’est le cas dans une affaire civile en date du mardi 8 juin 2010, numéro d’appel 09-66495la Cour de cassation a ordonné au vendeur de vendre son bien (c’est ce qu’on appelle vente judiciaire ) et la vente est considérée comme conclue après réception de l’accord du vendeur par fax.

Dans une autre affaire, la Cour de cassation a confirmé la validité contractuelle de l’offre d’achat même sans acte notarié, estimant que « la vente a été réalisée par l’accord des parties sur la matière et le prix » : Numéro de plainte : 14-26674 Audience du 16 novembre 2017

En 2018, la Cour de cassation a reconnu le droit à la rémunération des agents immobiliers dès lors qu’il existe un accord entre les parties et le désistement de l’une de ces dernières : « … Que dans cette décision, alors qu’elle avait décidé que la signature de la promesse synallagmatique de vente constituait un accord définitif sur la matière et le prix et que M. et Mme Y ne pouvaient refuser sans faute Pour le souligner encore et ainsi montrer que la transaction a été effectivement conclue, de sorte que ce refus ne pouvait conduire à la privation du droit de l’intermédiaire à rémunération ou indemnisation, la Cour d’appel a violé le texte ci-dessus » (Cass. 1. Civil, 10 octobre 2018, n° 16-21 044).

Accepter une offre d’achat n’est pas un acte anodin, cela entraîne de lourdes conséquences et peut contraindre le vendeur à acheter ou à verser une indemnisation.

Découvrez ici : Le guide complet pour investir dans la location saisonnière

Vos droits en cas d’annulation

Dommages et intérêts

« Si le vendeur résilie sans motif légitime, vous pouvez réclamer des dommages et intérêts »,

souligné M. Arnaud B. Le montant de cette indemnisation sera déterminé par le juge en fonction du préjudice subi.

Forcer à vendre

« Vous pouvez aussi demander au juge d’obliger le vendeur à vendre. »,

explique Mme Sarah D. Cette procédure est plus longue et plus coûteuse qu’une demande de dommages et intérêts.

Agir efficacement contre le sevrage

Rédigez une offre d’achat solide

« Intégrez des clauses suspensives à votre offre d’achat pour limiter les risques de rétractation »conseille M. Arnaud B. Par exemple, une clause suspensive dans le cadre de la souscription d’un prêt immobilier. « Selon une étude de 2020 de la FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier), 92 % des contrats de vente contiennent une clause différée sur le prêt immobilier. »ce qui montre l’importance de cet appareil.

Bénéficiez de l’accompagnement d’un professionnel

« En cas de révocation, il est important de se faire accompagner par un avocat spécialisé en droit immobilier. »

souligne Me Sarah D. Cette dernière vous conseille sur vos droits et vous aide à agir efficacement.

Lettre d’annulation pour offre acceptée

Si, en tant qu’acheteur, vous décidez de vous retirer après avoir accepté une offre d’achat, vous avez la possibilité de le faire pendant le délai de réflexion légal, qui commence après la signature d’un avant-contrat ou de l’acte d’achat final s’il n’y a pas d’avant-contrat.

Il n’est pas obligatoire d’attendre la signature de ces documents pour annuler votre offre.

En règle générale, il suffit que vous informiez le vendeur de votre intention de vous rétracter.

Cette révocation est possible après signature du contrat d’achat sans indication de motifs ni de pénalités contractuelles.

Le vendeur est conscient qu’une transaction non désirée est contre-productive et prend du temps et aura donc probablement tendance à abandonner la démarche.

Ainsi, l’envoi d’une lettre de révocation d’une offre d’achat suffit souvent à résilier le contrat. Il est conseillé de personnaliser ce courrier et de l’adresser au vendeur par courrier recommandé avec accusé de réception.

Voici un exemple de lettre de résiliation que l’acheteur peut utiliser après avoir accepté une offre d’achat :

J’espère que vous apprécierez la lecture de cet article.

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