Réussir son investissement locatif sans acompte
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Si vous envisagez de réaliser un investissement locatif, il est normal (et très sain !) de vouloir tirer le meilleur parti de votre investissement sans avoir à puiser dans votre épargne.
Un prêt sans apport permet de conserver cette épargne, mais est limité à certaines situations décrites ci-dessous.
Le prêt sans apport : qu’est-ce que c’est ?
Le prêt non contributif, connu dans le jargon bancaire sous le nom de « prêt à 110 % », est un prêt qui couvre l’intégralité du coût du projet immobilier locatif, frais annexes compris.
Ainsi, l’emprunteur n’a pas à dépenser sur son épargne personnelle et peut profiter pleinement de l’effet de levier du prêt en utilisant le prêt bancaire pour se constituer un patrimoine.
Les mensualités sont ensuite remboursées par le loyer perçu.
En pratique, de nombreuses banques exigent un apport personnel d’au moins 10 % du montant emprunté afin de couvrir au moins les frais de notaire et autres frais supplémentaires (garantie, etc.).
Cette pratique n’est en aucun cas instituée par la loi, mais simplement une habitude des établissements bancaires visant à sécuriser leurs investissements.
A savoir, si les frais supplémentaires sont couverts par la contribution financière de l’emprunteur, l’établissement bancaire s’assure ainsi qu’en cas de non-paiement des mensualités de la part de l’emprunteur En revendant le bien, le montant emprunté est couvert sans perte.
En France, près de 60 % des prêts bancaires accordés pour un investissement locatif le sont sans apport propre de l’emprunteur.
Mais pour bénéficier d’un tel prêt, Il est nécessaire de répondre à certaines exigences.
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Souscrire un prêt non contributif : les conditions
En France, le dispositif Malraux permet aux personnes aux revenus très élevés Vous bénéficierez d’un crédit d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 % du montant des dépenses admissibles.
Ce système peut également être combiné avec un prêt sans acompte, à condition que les personnes concernées disposent de revenus particulièrement élevés, Réduire les risques pour l’institution bancaire.
Cependant, ce dispositif continue de se concentrer sur la réhabilitation des bâtiments classés monuments culturels remarquables ou situés dans des quartiers dégradés ou des quartiers du nouveau programme de rénovation urbaine. pour lequel de très gros travaux de rénovation sont nécessaires.
- Un projet d’investissement robuste et un dossier d’investissement solide
Si vos revenus fiscaux ne sont pas suffisamment élevés pour bénéficier du dispositif Malraux, vous devrez travailler sur votre projet d’investissement et le dépôt de votre dossier. convaincre l’établissement bancaire de contracter un emprunt sans apport.
Vous trouverez ci-dessous plusieurs éléments qui doivent être présents dans votre dossier pour faciliter l’accès à ce prêt.
| La situation personnelle de l’emprunteur | Situation financière | Une situation financière saine : aucun incident de facturation au cours des 3 derniers mois ; Solvabilité suffisante : revenus importants, emploi stable (CDI, fonctionnaire, etc.). |
| La situation personnelle de l’emprunteur | Vieux | Un âge inférieur à 40 ans est préféré par les institutions bancaires. |
| La situation personnelle de l’emprunteur | Propriétaire ou locataire | Il n’est pas obligatoire d’être propriétaire de sa résidence principale, mais certains établissements préfèrent cela car cela permet au projet d’investissement locatif de ne pas bloquer un achat ultérieur. |
| Le projet d’investissement | Emplacement | L’emplacement sera examiné par la banque pour déterminer la rentabilité et les coûts de location estimés. |
| Le projet d’investissement | Coûts additionnels | Il est important de prendre en compte tous les frais supplémentaires dans votre budget d’investissement soumis à l’institution bancaire : taxes foncières, frais de copropriété, frais de gestion, etc. |
| Le projet d’investissement | Localisation de la propriété | Présentez le type de bien considéré et les avantages de chaque bien : -Nouvelle propriété : permet d’inclure des avantages fiscaux dans le calcul des frais de subsistance restants ; -Bien déjà loué : permet d’identifier clairement le montant de la location, donnant ainsi plus de poids au dossier ; -Bien ancien : permet de reconnaître des avantages fiscaux. |
| Les systèmes fiscaux | Bonne nouvelle | En achetant un bien neuf, vous bénéficiez avant tout de : -Le système PINEL : location pour une durée minimale de 6 à 12 ans avec un plafond de location maximum. -Du système CENSI-BOUVARD : Location pour une durée d’au moins 9 ans dans une résidence avec services. Dans les deux cas, les réductions d’impôts doivent être prises en compte dans le calcul de votre espérance de vie restante. |
| Les systèmes fiscaux | Très vieux | Si vous achetez un bien ancien nécessitant d’importants travaux de rénovation, vous pouvez bénéficier du dispositif DE NORMANDIE ou CENSI-BOUVARD. Dans ce cas, les frais de main d’œuvre doivent être déduits du loyer perçu et peuvent être inclus dans le calcul de votre vie restante. |
| Les systèmes fiscaux | Location meublée | Que vous choisissiez le statut de Loueur de Meublés Professionnel (LMP) ou Non Professionnel (LMNP), vous bénéficiez de la possibilité d’intégrer les déficits dans vos résultats fiscaux. Un avantage que vous pouvez également mettre en avant dans votre dossier. |
| Les systèmes fiscaux | Accumulation d’appareils | Enfin, si vous cumulez plusieurs régimes, n’oubliez pas de le mentionner, car ce sont autant d’avantages fiscaux qui doivent être pris en compte dans le calcul de votre taux d’endettement et qui restent à bénéficier. |
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Le récent durcissement des conditions de crédit sans apport
La crise sanitaire a conduit le Conseil de Haute Stabilité Financière (HCSF) introduire des normes plus strictes pour les prêts bancaires destinés à l’immobilier.
Un conseiller bancaire du Crédit Agricole nous explique : « Les normes du HCSF imposent désormais aux banques de maintenir un taux d’endettement maximum de 35% et un apport d’au moins 10% du montant emprunté.».
Toutefois, certaines exceptions restent applicablesnotamment sur le montant de la caution, qui doit au moins correspondre au montant des frais de notaire
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Le cas particulier de la SCI
Dans certains cas, une société civile immobilière (SCI) peut obtenir plus facilement un prêt non contributif.
En effet, ce type de société regroupe plusieurs personnes physiques ou morales, qui sont en réalité mutuellement responsables des obligations contractées par la société.
Ainsi, lors de l’examen du dossier de prêt bancaire, l’institution analyse dans un premier temps les ressources de chaque partenaire pour déterminer le taux d’endettement. Ce sera donc une capacité de financement commune.
De plus, les risques de défaut de paiement sont réduits par la présence de plusieurs partenaires, Cela rend cette réglementation légale plus robuste pour l’accès à un prêt non contributif.
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