SCI ou Division ? (et comment passer de l’un à l’autre)
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Si plusieurs d’entre vous souhaitent devenir « associés » dans l’achat d’un bien, deux solutions principales s’offrent à vous en droit français : la copropriété et la Société Civile Immobilière ou SCI.
Transformer une communauté de copropriété en SCI présente de nombreux avantages, notamment en termes administratifs et fiscaux.
La SCI est une forme juridique de société dans laquelle chacun possède des parts et la situation est claire et contrôlée.
Dans cet article, nous explorerons tous les aspects de ces deux formes juridiques pour vous aider à prendre la meilleure décision.
| Copropriété | SCI | |
| création | Simple, pas cher | Difficile et coûteux |
| gestion | Non réglementé : 2/3 pour les décisions en cours et unanime pour les « grandes » décisions. | Encadré par les statuts rédigés lors de la création : |
| sortie | À tout moment, pour quelque raison que ce soit et sans accord | Nécessite un accord entre partenaires |
| transmission | Paiement des taxes | Encadré dans les statuts |
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Qu’est-ce que la copropriété ?
« En 2023, le nombre de créations de SCI a augmenté de 15% par rapport à l’année précédente, ce qui montre l’intérêt croissant pour cette forme juridique.
La copropriété est la situation dans laquelle se trouvent au moins deux personnes lorsqu’elles possèdent conjointement un ou plusieurs biens meubles ou immeubles.
Vous pourriez vous retrouver en situation de copropriété :
- Après avoir acheté une propriété communautaire ;
- Après un héritage ;
- Après un divorce au cours duquel vous vous êtes marié en communauté de biens et que le partage n’a pas été effectué ;
Lors d’un achat immobilier, la copropriété est souvent privilégiée aux autres solutions car :
- La copropriété est possible rapidement : La création s’effectue avec la signature du compromis d’achat, qui doit indiquer les noms et apports de chaque copropriétaire.
- Ce n’est pas cher : il n’y a pas de frais ni de taxes autres que les frais d’inscription ;
- Et voici très peu de formalités réaliser dans son gestion :
Ces avantages sont évidents puisque la copropriété implique des personnes physiques et que les copropriétaires agissent donc en tant que tels, Le Code civil encadre alors la copropriété.
Comment gérer la copropriété ?
Chaque copropriétaire devient propriétaire dès l’achat ou la cession à hauteur de sa contribution financière.
Le principe de copropriété existe contrairement à la copropriété en copropriété Tous les copropriétaires sont propriétaires de la totalité du bien ; la part de chacun ne peut être objectivement différenciée. (On ne peut donc pas dire que la partie gauche appartient à A et la partie gauche appartient à B).
Les décisions communes dans la gestion des biens communs doivent être prises à la majorité des deux tiers, tandis que les décisions les plus importantes sont prises à l’unanimité.
UN Contrat de copropriété peuvent être instituées pour « encadrer » la gestion des biens communs tout en protégeant les intérêts de chacun. A noter simplement que cet accord est valable 5 ans et est renouvelable.
La conclusion de ce contrat de copropriété est fortement recommandée.
La fiscalité des biens en copropriété est assez spécifique. Si la propriété génère des revenus (ce qui nous intéresse ici) Chaque copropriétaire est personnellement redevable de l’impôt suite à son post :
- impôt sur le revenu;
- impôt sur la fortune ;
- Et le cas échéant, l’impôt sur la fortune
Les inconvénients de la copropriété
- En copropriété Chaque membre ne peut rien faire sans le consentement des autres Et c’est là que le fond fait souvent mal car un copropriétaire peut bloquer toute la gestion.
Heureusement, il existe un principe dans la loi qui dit « Personne ne doit rester en copropriété » ce qui permet à n’importe qui de passer, quelle qu’en soit la raison :
- Un accord amiable est trouvé et le patrimoine est réparti entre chaque membre ;
- Si aucun accord n’est trouvé, l’affaire est portée devant la juridiction supérieure, qui ordonne la mise aux enchères des marchandises. Le prix de cette vente est ensuite réparti entre chaque membre au prorata de sa part.
- La copropriété est précaire. En effet, un copropriétaire peut quitter « l’association » à tout moment en mettant sa part en vente. Bien entendu, les autres parties sont prioritaires lors de l’acquisition des actions destinées à la vente et exercent leur droit de préemption.
Ces inconvénients font de la copropriété un mode de gestion « non réglementé » et des impasses peuvent surgir de petites choses comme un désaccord entre copropriétaires et ces situations peuvent obliger les parties à vendre le bien.
Les avantages d’acheter en copropriété plutôt qu’en SCI
Il y a 5 avantages à acheter en copropriété
- Un processus de création simple : vous achetez en votre propre nom
- Gestion : Pas de bilan qui nécessiterait de faire appel à un comptable
- Affectation:
- Imposition
- Et la transmission
Selon une étude, les propriétaires qui ont transformé leur copropriété en SCI ont pu réduire leur impôt sur le revenu de 20% en moyenne grâce à l’optimisation fiscale permise par la SCI.
La Société Civile Immobilière (SCI)
Pour conserver la cohésion des biens, la SCI est un outil juridique à la disposition des Français.
Une SCI permet à des personnes physiques, dites « associées », de détenir et de gérer conjointement un ou plusieurs biens immobiliers au travers d’une société.
Il faut donc prendre en compte lors de la réalisation d’une SCI :
- Les actifs appartiennent à la société (personne morale) et non aux associés (personne physique) ;
- Les actionnaires sont intéressés dans la SCI et ne sont pas considérés comme propriétaires des actifs ;
- La gestion de la SCI est confiée à un directeur général.
La SCI est plus recommandée aux investisseurs car :
- La SCI est flexible : Les règles de gestion sont déterminées préalablement par les actionnaires lors de la rédaction des statuts.
- et apaisant : La SCI est créée pour une durée de 99 ans.
Il n’est pas obligatoire que les partenaires investissent à parts égales.
Mais l’écriture est obligatoire Statutsun véritable contrat qui organise le fonctionnement de l’entreprise.
Le quotidien SCI
Si le SCI est flexible et sécurisé, c’est pour ça aux fameux statuts, que les actionnaires peuvent librement concevoir.
La véritable colonne vertébrale de votre investissement, la détermination du statut, ne doit pas être négligée.
En plus des informations obligatoires, la lettre est gratuite, vous pouvez donc décrire en détail dans le statut toutes les circonstances possibles dans la gestion de votre entreprise :
- accords de participation aux bénéfices ;
- ceux à prendre en compte en cas de transfert d’une part d’actionnaire ou de transfert d’actions aux héritiers ;
- jusqu’à la dissolution de la société.
Les inconvénients du SCI :
- La création d’une SCI est la première étape pour les futurs partenaires. En réalitéLes démarches administratives et judiciaires sont contraignantes et coûteuses :
- rédiger les statuts ;
- la publication de mentions légales ;
- Immatriculation et inscription au registre du commerce et des sociétés ;
- Inscription au régime de l’usufruitier
- Si créer une SCI coûte déjà cher, sa gestion ne l’est pas moins. En effet, dans le cas d’une entreprise, vous êtes tenu d’embaucher un comptable à la fin de chaque année. préparer le bilan de l’exercice N.
| Copropriété | SCI | |
| création | Simple, pas cher | Difficile et coûteux |
| gestion | Non réglementé : 2/3 pour les décisions en cours et unanime pour les « grandes » décisions. | Encadré par les statuts rédigés lors de la création : |
| sortie | À tout moment, pour quelque raison que ce soit et sans accord | Nécessite un accord entre partenaires |
| transmission | Paiement des taxes | Encadré dans les statuts |
Comment passer de la copropriété à la SCI ?
Un passage de la copropriété à la SCI est certainement possible.
Pour ce faire, les copropriétaires doivent passer par la case création de société et accomplir toutes les formalités associées.
Le premier estintégrer LE BIEN Immobilier depuis la fondation de la SCI dans ses statuts dressés par notaire.
La seconde consiste à l’écrire avec une signature privée, même si dans ce cas des frais seront quand même engagés.Apport de biens Bien immobilier, car l’acte de cession doit toujours être rédigé devant notaire.
Des apports en nature sont donc effectués pour constituer le capital social. est donc l’actif indivis et chaque associé reçoit sa part en fonction de sa part de l’actif.
Pour la transformation d’une communauté de copropriété en SCI, plusieurs coûts doivent encore être prévus, notamment :
- Le coût de création de la SCI ;
- Frais de notaire pour le transfert de propriété, puisque désormais la propriété serait la propriété de l’entreprise et qu’un acte notarié est obligatoire ;
- Et, le cas échéant, un impôt sur les éventuelles plus-values si la valeur d’investissement est supérieure à celle de l’achat.
Jean-Pierre, propriétaire en région parisienne, partage son expérience :
« Nous avons décidé de transformer notre copropriété en SCI pour simplifier la gestion de notre patrimoine familial. Grâce à la SCI, nous avons pu formaliser les règles de gestion et éviter les conflits. La transmission des actions à nos enfants a également été simplifiée et est associée à des avantages fiscaux importants. »
Diplôme :
Comme pour tout investissement, il n’existe pas de stratégie magique en matière d’investissement immobilier.
Si vous souhaitez acquérir un bien immobilier rapidement et facilement, la copropriété est votre solution.
En revanche, si vous souhaitez investir sur le long terme, optez pour la SCI, elle est beaucoup plus stable.
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Afin de transformer une communauté immobilière en GGB, les copropriétaires doivent se mettre d’accord sur la manière d’intégrer le bien au GGB. Cette transformation nécessite la rédaction des statuts de la SCI par un notaire et l’immatriculation de la société au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Une fois la SCI constituée, l’indivision est apportée à la SCI et chaque indivisaire reçoit des parts proportionnellement à son apport.
La SCI offre plusieurs avantages par rapport à la copropriété, dont une meilleure gestion immobilière, des avantages fiscaux et une transmission de patrimoine plus facile. Contrairement à la copropriété, où toute décision importante nécessite l’unanimité, les décisions dans une SCI peuvent être prises selon les règles de majorité fixées dans les statuts.
Les frais comprennent les frais de notaire pour l’établissement des statuts et du certificat de transfert, les frais d’enregistrement et les frais d’inscription au registre foncier. Les frais peuvent varier en fonction de la valeur du bien et des conditions d’apport
Une SCI permet une optimisation fiscale, notamment grâce à la possibilité de choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS). Le transfert d’actions est également fiscalement avantageux car il donne lieu à des réductions et à une gestion plus souple des droits de succession.
Avec la copropriété, des blocages décisionnels peuvent survenir car chaque copropriétaire doit s’entendre sur des décisions importantes. De plus, la gestion des dettes et des charges peut être complexe et nécessiter le consentement de tous les copropriétaires, ce qui peut entraîner des conflits et des complications financières.
Pour sortir de la copropriété sans vendre le bien, les copropriétaires peuvent choisir de transformer la copropriété en SCI. Cela permet une structuration flexible du bien ainsi qu’une gestion flexible des parts et évite ainsi une vente forcée du bien.
Les actionnaires d’une SCI familiale sont responsables de manière illimitée des dettes de la société. En cas de difficultés financières, les créanciers peuvent compter sur le patrimoine privé des associés. Il est donc crucial de bien structurer la charte de la SCI pour minimiser ces risques.