Ce qu’il faut savoir (+ 1 secret)
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Vous venez dans une colocation ? Découvrez ce que vous devez vraiment savoir pour réussir et être très rentable. Conseils utiles
Comment choisir le bon colocataire ? Quel contrat de location meublée choisir ? Et que doit-il contenir ? La colocation évite-t-elle le risque de défaut de paiement ? Comment éviter les disputes entre colocataires ?
Comme pour tout investissement locatif, passer de la théorie à la pratique avec la colocation nécessite une certaine préparation et précautions en amont. Découvrez nos conseils et astuces pour une vie apaisée et rentable dans votre colocation.
Cet article s’adresse bien sûr aux investisseurs en déplacement, mais également aux locataires. En effet, chacun doit avoir la vision de l’autre afin de proposer l’offre la plus adaptée et la plus respectueuse à l’autre. L’immobilier pour les propriétaires qui déménagent est toujours gagnant-gagnant !
Ce que vous devez savoir avant de démarrer une colocation
Quelles précautions faut-il prendre avant de louer une colocation ?
En effet, on ne commence pas à partager un logement sans prendre toutes les précautions nécessaires.
N’oublions pas que ce mode de location implique deux (ou plusieurs) personnes, qui ne se connaissent généralement pas, vivant ensemble dans le même appartement.
De manière générale, les investissements locatifs, même s’ils sont très rentables en logement meublé, ne doivent pas être pris à la légère. Voici quelques ressources d’Eldorado Immobilien qui vous aideront :
Comment investir dans l’immobilier locatif : 35 experts dévoilent leurs conseils les plus précieux pour réussir
Immobilier de rapport : comment investir avec une rentabilité élevée ?
5 questions sur l’amortissement LMNP d’un investissement locatif
Quelles précautions faut-il prendre lorsqu’on est propriétaire d’une colocation ?
Si vous êtes propriétaire, sachez que contrairement aux idées reçues, la colocation est le moyen le plus sûr d’éviter les loyers impayés, notamment pour les locations meublées de courte durée (puisqu’on s’installe avant le séjour…).
Depuis la fondation de VisaGrâce à la caution locative garantie par l’État pour les jeunes salariés ou étudiants, la location à plusieurs étudiants apporte même une sécurité financière supplémentaire.
Pourquoi parler des étudiants ?
Les appartements partagés sont le mode de location privilégié par les étudiants et sont également soutenus par la majorité.
Cependant, rien ne vous empêche de choisir une colocation, même si vous n’êtes pas dans une zone étudiante.
En effet, les seniors, les jeunes actifs et les célibataires se tournent de plus en plus vers la colocation. C’est une manière de maîtriser les loyers tout en disposant d’un grand espace de vie et d’une vie sociale épanouie.
Quelles précautions devez-vous prendre en tant que locataire ?
En tant que locataire, vous devez évidemment veiller à une bonne relation avec votre colocataire et à un mode de vie partagé. Ces deux conditions sont essentielles pour une colocation sereine et durable.
Vivre avec les autres, c’est aussi faire quelques concessions. Définissez vos priorités lors de la recherche d’un appartement ainsi que les critères les moins importants.
D’un point de vue administratif, vous devez vous assurer que le propriétaire accepte une colocation et que votre nom figure sur le contrat de location. Soyez toutefois prudent lorsque vous gérez des copropriétés. S’il existe un contrat de location uniforme pour tous les colocataires, si l’un d’eux refuse de payer, les autres doivent le faire à sa place…
Comment choisir le bon colocataire ?
Restez pragmatique lorsque vous recherchez un colocataire !
Pensez d’abord au côté pratique et confortable de votre colocation avant d’imaginer le bien atypique de vos rêves.
Même si vous tombez amoureux d’un appartement, ne manquez pas les éléments suivants :
- Une chambre individuelle pour chaque colocataire. Attention : Un canapé dans le salon n’est pas considéré comme une chambre
- Les critères de base pour un espace de vie décent et louable sont :
- Un espace partagé ;
- Une cuisine relativement spacieuse ;
- En option : des toilettes séparées, plus pratiques au quotidien. Cela augmente la valeur de votre propriété.
Comment bien choisir ses colocataires ?
Tout d’abord, vous devez connaître la personnalité, les goûts et le style de vie de vos colocataires. Ici, il est important de définir votre profil type ou votre personnalité.
Pour plus d’informations :
Marketing des locations de vacances : 4 leçons étonnantes que nous avons apprises de nos CONCURRENTS
Votre arme mortelle : l’expérience du voyage
S’il s’agit d’un inconnu, plusieurs rendez-vous à l’avance sont nécessaires.
Choisir le bon colocataire n’est pas une tâche anodine. Avec lui, vous poserez les bases d’un appartement partagé dans lequel vous pourrez vivre tout seul dans le paradis des locataires.
Si l’un des colocataires part, ce sont les autres qui pourront choisir votre remplaçant. Ça roule tout seul !
Ainsi, vous pouvez semer les bonnes graines dès le début !
Comme lors d’un entretien, n’hésitez pas à poser des questions précises, telles que :
- Budget,
- Horaire de travail,
- Cigarette,
- animaux domestiques,
- la fréquence des sorties et des réceptions
- ou même le temps où la salle de bain est occupée.
(Et ne posez pas trop de questions, sinon vous ferez fuir tout le monde !)
Quel contrat de colocation choisir ?
Pour formaliser la copropriété, le propriétaire et le locataire doivent signer un contrat de location meublée. Ce document juridique essentiel définit :
- La durée du contrat de location (au moins un an pour le meublé, trois ans pour le non meublé) ;
- Les obligations du propriétaire et des colocataires, délai de préavis en cas de rupture du contrat (au moins un mois pour un logement meublé, 3 mois pour un logement non meublé) ;
- UN Clause de solidarité (idéal pour les propriétaires, moins pour les locataires)
Voici un échantillon gratuit à télécharger :
A ce sujet, faut-il louer meublé ou vide ?
Concernant le bien lui-même, le contrat de location stipule :
- L’espace de vie ;
- description des lieux et de leur utilisation ;
- Équipements et fournitures privés.
Enfin, sur le plan financier, le document indique le montant du loyer hors frais supplémentaires, ainsi que le montant de la caution.
Plus d’informations sur le dépôt :
21 questions sur les garanties et cautions pour votre location saisonnière
Caution Airbnb : comment ça marche ? Paiement facile ?
Colocation : quel contrat de location choisir ?
Pour entrer un peu plus en détail dans les aspects juridiques, sachez qu’il existe deux types de contrats de location pour les logements partagés :
Tous les colocataires sont traités sur un pied d’égalité et bénéficient des mêmes avantages qu’un locataire seul.
Le contrat de copropriété est avantageux pour le propriétaire car, comme son nom l’indique, ce contrat de location oblige les résidents à payer le loyer d’un colocataire si celui-ci ne le fait plus.
A noter que même si l’un des colocataires quitte la colocation, la loi ALUR prévoit une « solidarité » jusqu’à six mois après la fin de la location.
Attention à ne pas confondre clause de solidarité et co-garantie. Celui-ci charge une personne extérieure de payer le loyer et les frais supplémentaires qu’un locataire doit si celui-ci ne peut pas les payer.
Colocation : qui paie quoi ?
Les colocataires sont libres de décider comment gérer et répartir les dépenses quotidiennes.
Toutefois, la gestion conjointe des autres factures est obligatoire.
Avec ça je veux dire :
- paiement du loyer,
- Dépôt,
- sécurité commune,
- taxe d’habitation,
- Assurance ménage
- et les contributions à la radiodiffusion publique sont incluses.
Important : Il est plus simple pour les colocataires de souscrire une assurance auprès du même assureur.
Marché de la colocation
Les objectifs de la colocation
Les étudiants ne sont pas seulement intéressés par une colocation en raison du prix attractif ou pour faire la fête !
Il existe aujourd’hui une réelle tendance à la vie en communauté et à la vie en appartement partagé.
La plupart des gens recherchent un colocataire Lutte contre l’isolement (par exemple, un jeune travailleur déménageant seul dans une nouvelle ville) ou pour Retrouvez une ambiance conviviale.
Selon une étude, 45% des colocataires sont des étudiants, 54% sont des professionnels et 1% sont des retraités.
Chaque année le nombre de colocations en France augmente de 30 à 40% !
La demande est donc très forte et c’est pourquoi il faut s’intéresser à ce type d’investissement.
Des villes à partager
La stratégie de la colocation ne fonctionnera pas partout comme un investissement locatif. Vous devez sélectionner l’une des deux catégories de villes suivantes :
- Villes étudiantes : Dans ce cas, privilégiez les localisations proches des transports en commun et des centres universitaires. Le garage n’est pas un critère obligatoire, mais assurez-vous qu’il existe des possibilités de shopping à proximité immédiate.
- Des villes pour jeunes actifs : investissez dans des logements proches des transports en commun et, si possible, pas trop loin des places de parking. Vous devez être à proximité des principaux pôles d’emploi de la ville. Sur ce segment de loueurs, n’hésitez pas à ajouter un petit plus (une salle de bain supplémentaire, une cuisine entièrement équipée, etc.).
Les avantages d’une colocation
Colocation : Quels avantages pour les locataires ?
Louez plus et partagez les coûts
Avec un appartement partagé, vous pouvez effectivement louer un bien plus grand que si vous l’aviez loué seul à un prix moins cher.
Le prix étant divisé par le nombre de personnes dans l’appartement partagé, vous pouvez choisir parmi des appartements plus spacieux, dans une zone avec un mobilier haut ou en centre-ville.
De plus, non seulement le loyer est partagé, mais aussi toutes les taxes et frais tels que les factures (internet, télévision, électricité, etc.) et les réparations diverses.
Rencontrer des personnes différentes et complémentaires
Les appartements partagés facilitent également l’intégration dans une nouvelle ville lorsque vous étudiez ou recherchez un nouvel emploi, car ils facilitent la rencontre avec de nouvelles personnes.
Colocation : Les avantages pour le propriétaire
Meilleure rentabilité
Le principal avantage des appartements partagés est que ce type de logement peut facilement être loué au-dessus des tarifs du marché. De plus, il n’y a pratiquement pas de pénurie de loyers car ce type de bien est de plus en plus demandé.
Si l’un des colocataires décide de quitter l’appartement, les autres trouvent rapidement un nouveau résident pour le remplacer et le propriétaire n’a pas à s’en soucier, ce qui est un avantage indéniable.
Pour entrer plus en détail dans les subtilités d’un calcul de rentabilité réussi :
Rentabilité locative d’une location meublée ? Tout le monde ment sur les chiffres réels
Les secrets pour calculer facilement le véritable retour sur investissement de votre propriété locative
La clause de solidarité sécurise les loyers
Concernant le paiement du loyer, il existe des clauses de solidarité qui permettent aux propriétaires de se tourner vers tous les colocataires en cas de non-paiement.
Cela vous garantit de recevoir chaque mois le loyer souhaité.
Possibilité de défiscalisation
Deux cas.
Si vous louez une partie de votre résidence principale, vous pourrez être exonéré d’impôt sur les revenus locatifs. Pour ce faire, vous devez respecter les trois conditions suivantes :
- La chambre louée doit être meublée ;
- Ce bien locatif doit être la résidence principale de votre locataire ;
- Le loyer appliqué doit rester inférieur au plafond fixé par l’administration fiscale.
Ou bien vous pouvez utiliser le mécanisme de déclaration proprement dit via l’amortissement et donc l’intérêt de louer des meubles meublés.
Voir : Tout ce qu’il faut savoir sur les taxes de location de meubles : c’est magique
Colocation : risques et inconvénients
De location
Le premier ennemi de l’investisseur, ce sont les locations saisonnières.
Même si vous avez le meilleur rendement locatif au monde, si vous n’avez pas de locataires pour payer votre loyer, votre rendement sera nul.
La colocation est un projet qui génère plus de revenus qu’un projet de location traditionnel.
Si vous faites une erreur dans la mise en œuvre du projet, comme un mauvais emplacement, une rénovation inadéquate, etc., vous risquez de connaître un taux de vacance locative très élevé, qui remet en cause le bien-fondé de votre investissement locatif.
La complexité du projet
Monter une colocation est un projet compliqué.
D’abord, Vous devez veiller à respecter la législation en vigueur dans le domaine (Loi Alur) mais également suivre toutes les phases du projet immobilier.
Dès que vous commencez à chercher un bien immobilier, vous devez sélectionner des appartements ou des maisons adaptés à la vie partagée en fonction de la surface habitable, du nombre et de la taille des pièces.
Et il faut aussi rénover, aménager et meubler le projet pour le transformer en colocation. Une salle de bain peut suffire pour deux colocataires. S’il y en a plus, les choses se compliquent…
Dégradation des biens immobiliers
Les colocataires séjournent dans votre maison ou appartement pendant 1 an en moyenne. A chaque changement de locataire. Votre bien se dégrade un peu plus.
En fait, plus un locataire passe peu de temps dans l’appartement, moins il s’inquiète des commodités (il suffit de regarder les dégâts importants causés aux locations Airbnb pour s’en rendre compte !)
Un investissement de plus en plus prisé
La colocation présente de nombreux avantages, ce type de projets attire donc de plus en plus d’investisseurs et la concurrence se fait plus rude.
Nos conseils et astuces pour bien vivre dans votre colocation
Établir des règles de conduite
Pensez à définir explicitement les droits et responsabilités de chaque colocataire. Vous pouvez conclure (et signer) un contrat de colocation qui régit les règles de vie et la répartition des tâches, des frais et des dépenses au sein de l’espace de vie.
Bien que cet accord ne soit pas obligatoire, il permet de créer des relations claires et bien définies, évitant ainsi les litiges entre colocataires.
Tenir une comptabilité régulière pour bien répartir les coûts (locataires).
Les problèmes de paiement du loyer et des services publics sont souvent à l’origine de désaccords entre colocataires. Alors ne négligez pas la comptabilité.
Un simple carnet qui note le montant du loyer par personne, les frais totaux par mois, les produits d’entretien, etc. facilitera la bonne gestion de votre colocation.
Consultez les horaires de chacun (locataires).
Connaître l’emploi du temps de vos colocataires vous aidera à vous adapter aux rythmes de chacun. Surtout, vous pouvez savoir et prédire qui sera là et quand.
Une astuce conviviale et pratique pour organiser des repas partagés, des sorties ou des soirées entre colocataires ou pour saluer le facteur.
Créer un planning pour les tâches ménagères (locataires)
Qui est le suivant? Qui fait quoi ? Qui lave quoi ? Nettoyage quotidien, hebdomadaire ou mensuel ?
A vous de trouver votre rythme. L’essentiel est de créer un programme qui facilitera l’organisation pour chacun et, surtout, assurera l’hygiène de votre intérieur.
Mise en place d’un pot commun pour les soirées (locataire)
L’une des règles de réussite de votre colocation est le partage. Organiser une fête est plus facile à plusieurs, surtout si les problèmes de remboursement ne gâchent pas la fête.
Établir une cagnotte commune en établissant un montant qui sera jugé suffisant pour couvrir l’achat des aliments qui composent l’apéritif.
Organiser une réunion de colocation
Ils savent que la communication reste la meilleure alliée d’une colocation. Malgré l’emploi du temps chargé de chaque colocataire, vous devez trouver un moment pour vous retrouver.
Ce petit débriefing régulier permettra à chacun d’exprimer ses avis et ressentis sur la colocation et de soulever quelques problématiques pour les résoudre rapidement.
Choisir le bon type de location
Les colocations sont un projet réussi !
Si vous souhaitez partager un appartement, il existe deux types de contrats de location :
- Location individuelle ou collective.
- Location individuelle
Chaque contrat de location présente des avantages et des inconvénients.
Démarquez-vous de la concurrence
Réalisez un travail de qualité pour vous démarquer de la concurrence.
Lorsque la décoration est nécessaire, il faut faire appel à un architecte d’intérieur pour créer une colocation appréciée et remarquable.
Conclusion sur les colocataires et les bonus
Vous êtes maintenant prêt à vous lancer dans une colocation. Que vous soyez propriétaire ou locataire, savez-vous ce que vous devez faire ?
Avez-vous déjà eu des colocataires ? Comment avez-vous trouvé l’expérience ?
N’hésitez pas à partager vos expériences dans les commentaires ci-dessous. Ce sera un grand bénéfice pour la communauté des propriétaires actifs !
Et le bonus ?
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J’espère que vous apprécierez la lecture de cet article.
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