Créer une société de location est-il absolument nécessaire ?
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Vous souhaitez vous lancer dans la location meublée ?
Devrais-tu Avant d’acheter une propriété, démarrez une entreprise ?
UN Poursuivre Est-ce une bonne option pour ? Gérer la location courte durée de votre propriété ? Et si oui, quelle entreprise pour votre location meublée ?
Quelle est la meilleure façon de louer un appartement meublé : en nom propre ou en créant une société ?
Quel système légal Est-il plus pertinent de savoir si vous êtes propriétaire de vos appartements ? Nom propreet sur une structure juridique correspondante ?
Comment éviter d’acheter une propriété en Copropriétéle pire système ?
Quel instrument juridique est le plus pertinent ? Successionest lié à vos enfants dans la condition d’un Propriété?
La question du régime juridique de l’acquisition et de la gestion des meublés de tourisme est une question récurrente chez les candidats à l’investissement… et un débat sans fin chez les loueurs professionnels de longue date !
Il y a des partisans dans tous les camps, donc face à la diversité des situations, il serait illusoire de vouloir se prononcer définitivement contre la création d’une société. Appartements en propriété et en location dans une courte durée.
Il est cependant important que vous y voyiez un peu plus clair et que vous choisissiez votre camp en connaissance de cause !
La décision de créer une société et non l’une ou l’autre forme juridique derrière laquelle se trouve votre entreprise doit être une décision purement objective et fiscale.
Pour les effets de mode, les scrupules, les bons conseils de votre agent immobilier ou plombier, ou tout ce qui relève de l’émotion… c’est exactement l’inverse de la démarche à adopter lors de la création de vos annonces de location de vacances !
Pour en savoir plus sur les aspects juridiques de la location meublée :
4 choses à savoir sur les appartements en location meublée en copropriété
Le guide complet | Règlementation pour les locations saisonnières de courte durée
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Synthèse des options pour investir et gérer une location courte durée (meublée)
| Regarder | Option à votre nom | Option en sociétés (SCI/SARL) |
|---|---|---|
| Imposition | – Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). – Possibilité de diminution de la valeur du bien. |
– SCI à IS : fiscalité des entreprises. – Des avantages fiscaux, mais une plus-value professionnelle. |
| Protection du patrimoine | – Patrimoine personnel exposé. | – Patrimoine privé protégé. |
| transmission | – Donations et démembrements possibles. – Transmission plus complexe. |
– Facile à transférer des parts sociales. – Optimisation par fragmentation. |
| Administration | – Moins de formalités. – Coûte moins cher. |
– Des formalités administratives difficiles. – Coûts d’administration et de création élevés. |
| Avantages | – Simplicité administrative. – Coûts d’acquisition inférieurs. |
– Protection légale. – Gestion professionnelle. |
| Désavantages | – Exposition du patrimoine personnel. – Moins de flexibilité dans la succession. |
– Complexité et coûts administratifs. – Imposition des plus-values commerciales. |
Qu’est-ce qu’une SCI ?
La SCI est une société civile dont l’objectif principal est la gestion du patrimoine immobilier.
Attention, la société civile n’est pas autorisée à exercer des activités commerciales, notamment dans le but de réaliser un profit.
Si tel est le cas, la société sera requalifiée en société de fait, ce qui pourrait entraîner des désavantages importants pour les actionnaires.
Consultez également cet article où vous apprendrez tout sur le contrat de bail commercial
L’intérêt principal d’une foncière ou SCI est de confier toutes les décisions concernant le bien immobilier concerné à un gestionnaire.
Cela permet déjà de remédier à l’inconvénient majeur du système de copropriété, dans la mesure où l’unanimité des membres dans les décisions n’est pas absolument nécessaire.
Cette unanimité n’est requise que pour les décisions les plus importantes telles que la nomination du Directeur Par exemple.
Une fois cette opération effectuée, le gérant est chargé de gérer seul le bien, sans l’accord formel de tous les autres actionnaires de la SCI.
Le SCI fait face à des critiques unanimes
Très souvent, lorsque les gens entendent parler d’immobilier, ils font immédiatement le lien avec ce sigle : SCI.
Il paraît logique de détenir des biens immobiliers en SCI puisque le terme immobilier apparaît dans le nom de la société.
Même si la foncière (la fameuse SCI) offre de nombreux avantages pour la gestion immobilière en général, cette forme juridique n’est pas la panacée pour la location meublée.
Pour réussir la création de votre SCI, il est important de rappeler dans un premier temps qu’il existe deux types de SCI. Ceci est fondamental et a des conséquences importantes pour le propriétaire d’un meublé de location annuelle ou d’un meublé de tourisme.
Ces deux formes de fiscalité de la SCI ou Société Civile Immobilière sont :
- La SCI à IS, pour l’impôt sur les sociétés
- SCI à IR, pour l’impôt sur le revenu
» En tant que consultant spécialisé en gestion immobilière, j’ai aidé de nombreux investisseurs à créer des sociétés pour gérer leurs locations de courte durée. Je peux vous expliquer les avantages de cette approche, tels que : B. la protection du patrimoine privé, les possibilités de déduction fiscale et la simplicité d’administration. Mon expertise vous aidera à prendre une décision éclairée concernant le démarrage d’une entreprise de location à court terme. » Emma G : Consultante en gestion immobilière
Pourquoi éviter ? louer la SCI meublée à l’IR ?
Déjà maintenant, car légalement il n’est pas possible de constituer une SCI auprès de l’IR, société immobilière civile soumise à l’impôt sur le revenu, pour gérer uniquement des biens meublés.
Pour illustrer les inconvénients du SCI par rapport à l’IR, voici quelques retours.
Suzanne M.Propriétaire: « Nous avons dû restructurer notre SCI à IR car les revenus locatifs dépassaient les seuils tolérés, rendant la gestion fiscale complexe et coûteuse. »
Cette exclusion entre SCI et locations meublées est clairement prévue dans Bofip (Bulletin d’information fiscale).
Une tolérance est autorisée pour l’intégration de biens locatifs meublés, mais elle dépasse généralement rarement 10 % de l’ensemble des biens gérés par l’entreprise. SCI à l’IR.
L’objectif est de faire découvrir le caractère habituel de la location meublée. Les 10% de revenus des locations meublées dans une SCI sont donc une simple tolérance et non une règle.
La foncière est donc essentiellement destinée à gérer des loyers en espèces. Rappelons que la rente pure (aussi appelée rente vide) représente encore la grande majorité des moyens de réaliser des investissements locatifs..
Après, location meubléeque ce soit toute l’année ou à court terme, entre dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciauxet non une activité de droit civil (je fais référence ici à un niveau purement fiscal, puisque l’activité de location meublée est une activité de droit civil au niveau purement juridique, mais ce n’est pas ce qui nous intéresse ici…)
SCI chez IS : le bon choix pour la location meublée ?
Donc si vous en créez un, celui-ci en est un Société Civile Immobilière ou SCIvous êtes automatiquement soumis à l’impôt sur les sociétés conformément à l’article 206.2 du Code général des impôts (CGI).
Vous devez donc créer une SCI auprès de l’IS, c’est-à-dire une société civile immobilière soumise à l’impôt sur les sociétés.
Conséquence immédiate : cela mettra à mal toute la stratégie d’exonération fiscale associée Statut LMNP
Pierrot L.hôte expérimenté : » La SCI à IS a permis à notre famille de mieux gérer la fiscalité de nos biens locatifs, notamment en vue de la transmettre à nos enfants dans le futur. »
En effet, lors de la création d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés, la plus-value en cas de vente de votre appartement en location meublée est calculée sur la perte de valeur totale du bien.
Il s’agit du système de plus-values pour les actifs, qui est bien moins avantageux.
Cela signifie que si votre bien est entièrement amorti, vous devrez payer un impôt sur la plus-value sur la valeur totale du bien que vous avez vendu.
Que dois-je faire de toi ? perdre tous les avantages fiscaux que vous pourriez gagner en tant que propriétaire…
Pour vous montrer la différence entre la valeur ajoutée des individus et la valeur ajoutée des travailleurs qualifiés, voici un exemple de calcul de la valeur ajoutée :
Prenons un cas très favorable où la valeur ajoutée est faible.
Vous avez réalisé un investissement locatif dans un appartement il y a 20 ans et l’avez acheté pour 100 000 euros. Votre investissement est amorti.
Vous revendez cet appartement aujourd’hui pour 150 000 €.
Dans tous les cas, avec une durée de détention de 20 ans, vous bénéficiez d’une réduction des plus-values de 90%.
Si vous êtes un particulier, vous devez taxer la différence de 50 000 € entre le prix d’achat et le prix de revente soit 150 000 € – 100 000 € = 50 000 €
Si vous êtes commerçant (LMP ou forme juridique de société, personne morale), vous payez également vos impôts sur la partie dépréciée de votre bien (ici 100%, puisque nous sommes au bout de 20 ans).
Cela donne une assiette fiscale beaucoup plus large pour la plus-value de 150 000 €.
Voici le résultat :
Gérer votre bien locatif meublé via une SCI n’est donc intéressant que si vous ne réalisez jamais de plus-value et avez donc la sécurité de transmettre votre bien par voie successorale.
Par exemple :
- Gérer votre bien locatif meublé via une SCI n’est donc intéressant que si vous ne réalisez aucune plus-value et avez donc la sécurité de transmettre votre bien par voie successorale.
- Entre SCI et LMNP, vous pouvez également bénéficier du choix de la SCI si vous disposez d’une tranche d’imposition marginale élevée et bénéficiez d’avantages fiscaux. Dans ce cas, la fiscalité des SCI peut être intéressante (30%).
- Je peux donc dire que la fiscalité avantageuse de la SCI est la panacée, oui…
Utiliser une SCI pour hériter d’un bien immobilier
La SCI vers IS peut être intéressante si vous envisagez de transférer votre bien locatif.
En fait, une SCI est constituée d’actions. Il est donc facile de transférer le même nombre d’actions à chacun de vos héritiers/enfants.
Il est également possible de prévoir un pacte d’actionnaires dans les statuts.
Les choses se compliquent davantage si vous possédez les actifs en votre nom propre, car dans ce cas la répartition des actifs n’est jamais parfaitement équilibrée.
Concernant les déficiences administratives et comptables de la SCI, les procédures de création de la SCI restent contraignantes et coûteuses.
Vous devez effectuer des démarches payantes :
- rédiger les statuts,
- Inscription au registre,
- la publication d’une annonce légale,
- ou la déclaration des bénéficiaires effectifs.
Bien que ces démarches soient contraignantes, les services de préparation en ligne ont tendance à les simplifier, et de nombreux cabinets comptables feront tout à votre place (surveillez-les quand même, la responsabilité vous incombe toujours).
SCI : Intéressante pour investir entre amis ou avoir des partenaires d’affaires
Un autre cas dans lequel une société immobilière civile soumise à l’impôt sur les sociétés peut être un choix approprié pour louer un logement meublé est si vous souhaitez réaliser un investissement locatif avec :
- Des amis avec lesquels vous n’êtes pas apparenté, chacun avec des contributions différentes. Par exemple, vous avez l’expertise et le temps nécessaires pour louer un appartement meublé, et vous avez un ami qui souhaite investir beaucoup d’argent mais n’a absolument pas le temps de se pencher sur l’investissement locatif.
- Partenaires autour d’un projet, par exemple vous agissez en tant que concierge et votre partenaire s’occupe de la partie administrative (les sociétés de conciergerie s’occupent uniquement des opérations courantes d’un bien, comme le paiement du ménage, des réparations, etc. la femme). .).
- Votre conjoint, avec qui vous n’êtes ni pacsé ni marié
Démarrer une entreprise qui investit et gère une location à court terme présente des avantages et des inconvénients qui doivent être pris en compte.
D’une part, cela vous permet de mieux protéger votre patrimoine personnel, d’avoir accès à de plus grandes options de financement, d’être plus crédible auprès des partenaires professionnels, de bénéficier d’avantages fiscaux et de faciliter la transmission de votre patrimoine.
En revanche, cela entraîne des frais de création et d’administration pour l’entreprise, des formalités administratives plus complexes, des obligations comptables et fiscales plus restrictives et des risques d’endettement plus élevés.
Il est donc important de peser le pour et le contre avant de prendre une décision.
SCI ou société : frais et formalités de constitution
Et oui, démarrer une entreprise comporte des coûts et des limites.
Vous devrez ouvrir un compte professionnel auprès de votre banque et faire appel aux services d’un comptable.
Le tout vous coûtera plus de 2 500 € par an.
À cela s’ajoutent les frais de rédaction des statuts de la société, un document important à ne pas négliger. Ces frais s’élèvent généralement à environ 1 000 €.
D’un point de vue administratif, depuis 2023, dans certaines régions, les statuts doivent être déposés au greffe du tribunal de commerce ou à l’INPI. et une annonce dans un journal contenant des mentions légales (JAL) doit être publiée. Le coût est d’environ 200 €.
De plus, le capital social doit être libéré, même s’il est minime. Et un quartier général devrait être défini.
Eventuellement également un dépôt de marque auprès de l’INPI.
Enfin, la location par l’intermédiaire d’une société n’entraîne pas de réduction d’impôt sur le revenu, puisqu’il s’agit bien entendu d’une personne morale.
Il est toutefois important de noter que l’impact des lois et réglementations repousse les limites.
Alors depuis Loi Aluret une décision du Conseil d’État, la définition du LMNP est devenue plus flexible et des cotisations sociales ont été introduites.
La SCI, qu’il s’agisse d’une SCI individuelle, d’une SCI familiale ou d’une SCI entre amis, fait son retour en force car elle est attractive dans certains cas en bénéficiant du régime de l’impôt sur les sociétés.
Allez un peu plus loin :
23 questions sur le statut LMNP de loueur de meublés non professionnel
Optimiser la fiscalité LMNP : les astuces simples que d’autres vous cachent.
La SCI est donc tout sauf une panacée pour investir dans l’immobilier.
Dans certains cas cela peut être intéressant, mais le choix doit être mûrement réfléchi.
Il semble donc particulièrement approprié examiner les effets d’une stratégie autre que la création d’entreprise, entrer dans une logique d’imposition à la personne.
Cela peut se faire soit en achetant votre propriété en votre propre nom, soit en mandatant ce qu’on appelle un partenariat..
Quelles sont les règles de création d’une SCI ?
Il faut savoir que la SCI est soumise aux mêmes dispositions constitutionnelles que les autres sociétés, à savoir :
- Rédaction des statuts qui réglementent le fonctionnement de la SCI
A travers ces statuts, les actionnaires de la SCI donnent au directeur général la liberté de prendre toutes les décisions importantes dans l’intérêt de la foncière.
Il peut également choisir de mettre en œuvre des lois spéciales en les confirmant par un vote en assemblée générale.
- La possibilité de plusieurs partenaires
Il faut savoir que créer une SCI avec un seul membre n’est pas possible. Il faut au moins deux personnes pour le mettre en place.
Le nombre d’actionnaires n’est alors pas limité.
- Le capital social de la SCI
Les actionnaires peuvent utiliser la SCI pour apporter des apports financiers pour l’achat d’un bien, d’un appartement, d’une maison ou d’un immeuble ou pour apporter des apports en nature pour transférer la propriété et la gestion d’un bien immobilier à la société.
Il y a donc transfert de l’actionnaire vers l’entreprise.
La General Name Company ou SNC, une bonne idée ?
Popularisé par des gens comme Bernard Tapie, le Société en nom collectif, SNCprésente l’avantage que tous les partenaires de l’entreprise sont étroitement impliqués, chacun étant responsable en son propre nom.
La société en nom collectif présente l’avantage de pouvoir regrouper des personnes non liées et n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés.
Elle échappe ainsi aux effets pervers de la société civile immobilière (SCI). prélevé sur l’impôt sur les sociétés (IS).
La société en tant que collectif ou SNC s’adapte aux propriétaires recherchant le statut de Location Meublée Professionnelle (LMP).
Cependant, la responsabilité de chaque associé propriétaire de la SNC est énorme, puisque les ressources personnelles de chacun sont illimitées.
Plus précisément, cela signifie que chacun des actionnaires peut être tenu responsable de toutes les dettes de l’ensemble de la société.
En cas de problème, le patrimoine personnel peut ainsi être complètement épuisé.
Pensez au scénario dans lequel vous vous impliquez avec un ami… qui se révèle être un voyou accro au jeu qui doit nettoyer un gouffre sans fond de dettes… eh bien, c’est vous qui allez nettoyer…
Gestion de patrimoine chez Family SARL
La stratégie de création d’un SARL Familleou société à responsabilité limitée, a été créée à l’origine pour éviter la nécessité Copropriété entre frères et sœurs, par exemple en cas d’héritage.
Par l’intermédiaire d’une SARL la famille ,
- Vous pouvez éviter l’impôt sur les sociétés, à savoir
- relèvent du régime des sociétés (article 239 bis AA du Code général des impôts),
- seulement si l’entreprise est entièrement composée de personnes appartenant à la même famille immédiate.
Qui peut adhérer à une SARL familiale ?
La liste est exhaustive.
Cela inclut les conjoints (ou pacsés), les enfants, les frères et sœurs et leurs conjoints, les grands-parents et les beaux-parents (sous certaines conditions).
Cela signifie notamment que le statut juridique de l’entreprise peut être totalement remis en cause suite à une simple séparation ou à un décès (car le patrimoine peut revenir à une personne ne répondant pas aux critères d’adhésion à une SARL familiale).
Cependant, la SARL familiale est le plus souvent choisie par les parents avec leurs enfants ou entre frères et sœurs.
Il convient de s’en tenir au « cœur de famille » sans intégrer les « pièces annexes » et sans utiliser ces termes de manière péjorative :=)
Soyez toutefois prudent lors de l’évaluation de cette société, car certains salariés ou fonctionnaires n’ont pas le droit de créer ou de gérer une société commerciale dans le cadre d’activités réglementées.
Quel est le principal intérêt fiscal d’une SARL familiale ?
C’est le niveau de cession des biens loués meublés.
En fait, les parents peuvent passer Donation progressive d’actions en simple propriété à leurs enfants via le mécanisme du morcellement, une optimisation fiscale efficace.
Concrètement, cela signifie que vos enfants perçoivent une pension en percevant un loyer, tout en protégeant les parents de leur vivant, puisque les enfants ne peuvent pas vendre le bien.
Au décès des parents, la nue-propriété devient la pleine propriété, avec une économie d’impôt importante (la nue-propriété représente environ 50 % de la valeur du bien, l’usufruit les 50 % restants).
Quels sont les inconvénients d’une SARL familiale ?
Les statuts de Family SARL sont rédigés avec un soin particulier et ne peuvent s’improviser.
En fait, il y a beaucoup de risques juridiques
La question d’un éventuel déficit des résultats de la SARL
En cas de déficitL’unique propriétaire supporte la dette.
Ce n’est pas exactement l’effet que recherchent les parents qui souhaitent donner de la richesse à leurs enfants…
Dans ce cas, il est possible de prévoir des réglementations contraires, mais cela doit être fait au moment de la création de l’entreprise.
Répartition des droits de vote en cas de fragmentation
Il y a aussi la question du droit de vote des enfants, pour peu qu’ils l’aient simple propriété d’un bien immobilier.
En effet, le droit de vote lors des assemblées générales de la société est réservé uniquement à l’usufruitier qui s’occupe de la gestion du résultat d’exploitation, bref du bénéfice, et c’est encore ça le plus intéressant quand on perçoit les loyers !
En revanche, les sommes mises de côté dans la société n’ont plus le caractère de fruits civils, c’est-à-dire de fruits concrets. qu’ils reviennent uniquement au seul propriétaire.
Les simples propriétaires, quant à eux, votent seuls sur toutes les autres décisions intéressant la société (voir article 1844 du Code Civil).
Là aussi, il est possible de modifier cette réglementation, mais cela doit être prévu dans les statuts de la société.
Cependant, au niveau des inconvénients, gardez à l’esprit que la SARL familiale et le prêt ne font pas forcément bon ménage.
Puisqu’il s’agit d’une entreprise, vous ne pouvez obtenir qu’un prêt professionnel.
Le louer simplement meublé à votre nom ?
Simplifiez les locations à votre nom
Pour notre part, c’est l’option que nous avons privilégiée. Cependant, cela ne convient pas forcément à toutes les situations.
Les aspects juridiques et fiscaux sont spécifiques à chaque situation et il serait trompeur de proposer une solution magique qui s’applique à toutes les situations, comme vous pouvez le constater dans les commentaires ci-dessous (vous pouvez également poser vos questions, nous nous ferons un plaisir d’y répondre).
Si vous achetez en votre propre nom, il n’y a pas de problème d’impôt sur les sociétés, c’est logique !
De plus, le système deAmortissement pour l’activité de location meublée permet de retirer des bénéfices et de ne pas être imposé, vous n’avez donc pas à vous inquiéter de ce côté là non plus.
Concernant la transmission, il y a la possibilité de faire des dons et Découpez l’immobilier si vous les possédez en votre propre nom.
Un recours à long terme est également possible Statut de location meublée professionnellementce qui est beaucoup plus accessible aux personnes à la retraite qui n’ont pas d’autres sources de revenus
Plus de détails sur les critères d’éligibilité au statut LMP :
Etes-vous éligible au statut LMP, loueur meublé professionnel ?
Et à quel statut payez-vous le moins d’impôt sur le revenu et de taxe foncière entre LMNP et LMP ?
Il y a peu de changements au niveau administratif.
Vous pouvez avoir les détails dans cet article de référence sur la fiscalité des appartements en location meublée.
Globalement, vous devrez remplir un formulaire de démarrage d’activité, appelé P0i, et effectuer une comptabilité de base.
Et contrairement à la croyance populaire Franchise pour les locations meublées non professionnellement ne sont pas forcément plus limités que via une société.
En effet, l’optimisation fiscale LMNP est très souvent la plus avantageuse et doit être envisagée dans toutes les situations.
Elle combine le meilleur des deux mondes et se comporte comme une entreprise individuelle, mais sans les inconvénients d’une société aux implications fiscales importantes.
Quelques informations complémentaires Attention : si vous louez un bien destiné au tourisme, il peut y avoir un inconvénient « psychologique » à le gérer via une société de location saisonnière. Les documents officiels, tels que l’état des lieux, le contrat de location (vous pouvez télécharger un exemple gratuit ici Cliquez ici) ou encore un contrat de service est au nom de l’entreprise, ce qui contribue à rendre la relation avec les locataires plus impersonnelle et renforce leurs exigences.
Autres informations complémentaires : Le LMNP est ouvert aux couples mariés ou pacsés. Si ce n’est pas le cas, il faudra passer au régime des entreprises pour échapper Copropriété.
La fiscalité d’un propriétaire qui loue son bien meublé en son nom propre
Il existe différents régimes fiscaux plus ou moins avantageux…
Le régime Micro-BIC
Il s’agit du régime fiscal standard proposé par l’administration fiscale. une réduction de 50%.
Autant vous dire que c’est loin d’être une panacée.
Le régime réel simplifié
Chaque propriétaire peut choisir s’il s’agit d’une location LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) ou LMP (Location Meublée Professionnelle).
Cela vous permet notamment de dévaluer votre bien généralement le régime le moins cher.
Afin d’augmenter encore la dépréciation des biens locatifs meublés, Cliquez ici.
La subvention pour les meublés de tourisme
C’est un 71% de réductionce qui serait particulièrement intéressant si vous avez de faibles coûts de fonctionnement et ne contractez pas d’emprunts.
Contrairement aux idées reçues, cette remise est disponible pour toutes les locations meublées LMNP ou LMP et est réservée à cette catégorie uniquement. cabane. Entrez simplement les critères de location touristique.
Pour en savoir plus, ces articles vous aideront à :
Classer votre meublé de tourisme avec Atout France
Comment Réduisez votre taxe de séjour
Le cas particulier des chambres d’hôtes
La fonctionnalité est similaire, mais avec des seuils de déclenchement des cotisations sociales nettement inférieurs (cotisations sociales basées sur le SSI, régime de sécurité sociale des indépendants).
Cependant, les chambres d’hôtes sont tendance car elles permettent de contourner les restrictions qui s’appliquent aux locations saisonnières, comme : Airbnb ou d’autres sites de publicité et permettent aux touristes de louer des résidences secondaires et principales en passant entre les mailles du filet.
Location meublée hors SCI, SNC, SARL
Si vous décidez de démarrer une entreprise qui investira et gérera votre location à court terme, il est important de suivre certaines étapes pour garantir une bonne réputation à votre entreprise.
Dans un premier temps, vous devez rédiger les statuts de votre société et notamment définir l’objet de la société.
Vous devez ensuite immatriculer votre entreprise au registre du commerce (RCS) ou au registre du commerce (RM) si vous exercez une activité artisanale.
Cette démarche nécessite la fourniture de divers documents, tels que les statuts de l’entreprise, une pièce d’identité et un justificatif de domicile.
Vous devrez également ouvrir un compte bancaire professionnel au nom de votre entreprise pour faciliter la gestion des transactions financières.
Enfin, il est conseillé de se faire accompagner par un comptable pour s’assurer que toutes les opérations ont été correctement réalisées et que votre entreprise est conforme à la réglementation en vigueur.
Et le SAS ?
La SAS vous permet d’exercer diverses activités si elles sont en rapport avec l’objet social. La responsabilité des actionnaires est également limitée au montant de leurs apports.
Le nombre de partenaires requis pour créer une SAS est illimité, il n’y a pas de minimum ni de maximum, c’est à dire .
D’un point de vue fiscal, SAS est généralement soumise à l’impôt sur les sociétés. Toutefois, les actionnaires ne peuvent opter pour l’IR que pendant les 5 premières années de la création de la société.
Dans le cadre d’un investissement locatif, la SAS peut permettre aux actionnaires d’inclure dans les statuts des dispositions favorisant la gestion d’un bien.
En revanche, les formalités administratives et juridiques seront strictes et les associés ne pourront plus choisir le régime fiscal après cinq ans d’existence.
SCI, LMP ou LMNP, quel statut vous convient le mieux ?
| LMP | LMNP | SCI | |
| Condition | Les revenus de la location meublée doivent être : plus de 23 000 € TTC par an et plus de 50% des revenus professionnels du foyer imposable |
Les revenus de la location meublée ne doivent dépasser aucun de ces deux seuils et l’inscription au RCS n’est pas obligatoire. | Revenus fonciers selon le TMI des associés |
| Catégorie de taxe IR | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) | Chaque actionnaire de SCI est imposé personnellement à l’IR dans la catégorie des revenus mobiliers avec la part des bénéfices à laquelle il a droit. |
Enfin
Lorsque vous décidez de cCréer une entreprise pour gérer et acheter vos biens locatifs meublésIl est préférable d’avoir une vision à moyen ou long terme de ce que l’on souhaite réaliser.
Il s’agit également de conseils généraux sur les investissements immobiliers. Une expertise patrimoniale est toujours la bienvenue pour savoir d’où l’on vient et où l’on souhaite aller.
voir: Comment investir dans l’immobilier locatif : 35 experts dévoilent leurs conseils les plus précieux pour réussir
et les secrets pour calculer facilement le véritable retour sur votre investissement immobilier locatif
Si vous le voulez revendre Vous devez être propriétaire de votre bien locatif éviter recourir soigneusement à un Entreprise soumise à l’impôt sur les sociétéssous menace de taxation de la totalité de la vente y compris l’amortissement.
Si vous vous mettez dans une perspective de Transférer des biens à vos enfantsvous devez choisir une structure d’entreprise qui vous permet de le faire démembrer lumière. Là SARL Famille semble être bien équipé pour cela.
Vous pouvez également vous placer entre les deux, et Achetez votre bien meublé en votre nom propreafin que vous ayez la possibilité de continuer plus tard Statut de location meublée professionnellementun niveau plus flexible de transfert de patrimoine et de fiscalité des actifs immobiliers
Autre décision bien fondée : adapter différentes formes juridiques au cours de votre vie de propriétaire et d’investisseur locatif.
Le couplage SCI et LMNP.
En votre propre nom pour générer des flux de trésorerie et par l’intermédiaire d’une société de gestion de patrimoine à long terme, également pour transmettre des biens immobiliers à vos enfants et autres héritiers.
Prendre le temps de faire cette analyse signifie également que vous pouvez vous présenter comme un créateur d’entreprise et non comme un simple particulier à la recherche d’un revenu complémentaire « facile ».
J’espère que vous apprécierez la lecture de cet article.
Vous ne savez pas combien votre investissement immobilier vous rapportera à court terme ?
Souhaitez-vous savoir comment vous vous situez par rapport à la concurrence ?
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Sources:
- https://www.legalstart.fr/fiches-pratiques/creer-societe/location-meublee-courte-duree/
- https://www.cabinet-roche.com/actualites-creation-entreprise/creation-entreprise-immobiliere/creer-une-societe-pour-gerer-une-location-meublee-courte-duree/
- https://fiscalonline.com/
Qu’en penses-tu ?
Quelle option avez-vous mise en place ou envisagez-vous de mettre en œuvre pour gérer vos biens locatifs de courte durée ?
As-tu, Oui ou non, Avez-vous déjà opté pour une forme juridique qui vous plaît particulièrement ou que vous regrettez ?
Partagez vos questions, vos réussites, vos échecs dans les commentaires ci-dessous.
Cela sera particulièrement intéressant pour le secteur immobilier d’Eldorado.
et nous y répondrons avec passion et grande joie !
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Questions fréquemment posées :
Quelle entreprise dois-je créer pour une location meublée ?
Les structures les plus classiques sont la Société Civile Immobilière ou SCI, la SARL familiale et la propriété en nom propre. Le choix de l’entreprise à créer ou non dépend de la stratégie de revente, d’association et de transmission du propriétaire.
Quel est le statut juridique de la location meublée ?
Le régime fiscal de la location de mobilier permet d’accéder au statut LMNP de loueur de mobilier non professionnel affilié au système BIC pour les bénéfices industriels et commerciaux. Leur intérêt réside dans la diminution de la valeur du bien, détruisant ainsi le gain fiscal imposable.
Quel statut pour la location saisonnière ?
Le statut est différent de la rente en espèces classique et concerne le BIC ou les bénéfices industriels et commerciaux. Comme toute entreprise, une société de location saisonnière se voit attribuer un numéro SIRET pour ses activités.
Une SCI peut-elle louer meublée ?
Une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés IS peut facilement louer un logement meublé. Une tolérance de 10% des revenus s’applique uniquement aux SCI soumises à l’IR ou à l’impôt sur le revenu.
Comment enregistrer la location d’un bien meublé en copropriété ?
Dans les 15 jours suivant la première location, les colocataires doivent déclarer leur activité de location meublée via le formulaire FCMb, adressé depuis 2023 au greffe du Tribunal de Commerce ou, dans certaines régions, à l’INPI – Centre de Formalités des Entreprises. (CFE).
Quelle entreprise dois-je créer pour une location meublée ?
Les structures les plus classiques sont la Société Civile Immobilière ou SCI, la SARL familiale et la propriété en nom propre. Le choix de l’entreprise à créer ou non dépend de la stratégie de revente, d’association et de transmission du propriétaire.
Quel statut pour la location saisonnière ?
Le statut est différent de la rente en espèces classique et concerne le BIC ou les bénéfices industriels et commerciaux. Comme toute entreprise, une société de location saisonnière se voit attribuer un numéro SIRET pour ses activités.
Quel statut pour la location saisonnière ?
Le statut est différent de la rente en espèces classique et concerne le BIC ou les bénéfices industriels et commerciaux. Comme toute entreprise, une société de location saisonnière se voit attribuer un numéro SIRET pour ses activités.
Comment enregistrer la location d’un bien meublé en copropriété ?
Dans les 15 jours suivant la première location, les colocataires doivent déclarer leur activité de location meublée à l’aide du formulaire FCMb, adressé depuis 2023 au greffe du Tribunal de Commerce ou, dans certaines régions, à l’INPI – Centre de Formalités des Entreprises. (CFE).
Une SCI peut-elle louer meublée ?
Oui et non.
Il existe deux types de sociétés immobilières ou SCI. La SCI avec IR (Impôt sur le Revenu) ne peut gérer plus de 10% des logements meublés. La SCI pour l’IS (Impôt sur les Sociétés) peut autoriser la location meublée sans restrictions.
Comment louer meublé avec une SCI ?
Vous pouvez louer meublé avec une SCI, tout comme louer un bien que vous avez acheté en votre nom propre.
Il faut cependant suivre des règles plus strictes en matière de comptabilité, mais le fonctionnement général est similaire à celui de LMP, loueur de mobilier professionnel (à ne pas confondre avec LMNP pour Loueur de Meubles Non Professionnel).
Pourquoi créer une société civile immobilière ?
Une Société de Placement Immobilier (SCI) est un outil qui peut être utile pour constituer un patrimoine qu’un propriétaire souhaite transmettre et qui ne nécessite pas nécessairement de générer des flux de trésorerie immédiats.
Attention, vous ne pouvez louer un logement meublé qu’avec une SCI avec IS (Impôt sur les Sociétés).
Quels sont les avantages fiscaux si vous louez meublé ?
Le principal avantage fiscal de la location de mobilier avec déclaration réelle est que les murs peuvent être amortis et que les frais liés à l’exploitation de la location meublée, que l’on appelle frais réels, peuvent être déduits.
Cela permet de réduire le bénéfice comptable et donc l’assiette des loyers perçus (revenu annuel), avec des conséquences importantes, que ce soit en termes d’impôt sur le revenu, mais aussi en termes de cotisations sociales.
La location meublée ne constitue pas une niche fiscale et n’est donc soumise à aucun plafond. De plus, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur le revenu grâce aux frais comptables. Cela change énormément le rendement locatif final.
Location Meublée et SCI : Comment éviter l’IS ?
Pour louer des appartements meublés via une SCI, vous devez disposer d’une SCI avec IS…
Sinon, vous prendrez des risques juridiques qui n’en valent pas la peine.
Quelle autre forme de société existe-t-il pour louer des appartements meublés ? (sauf SCI, SNC ou SARL)
Toutes les autres formes juridiques peuvent autoriser la location meublée (ou la location vide).
La SAS ou Société par Actions Simplifiée est souvent évoquée à ce sujet.
Elle ne présente pas plus d’avantages ni d’inconvénients que toute autre forme de société ; la comparaison entre SAS et LMNP reste en faveur de LMNP. Au premier rang des inconvénients figurent les plus-values des bailleurs professionnels et la nécessité d’une comptabilité stricte.
Location meublée et TVA : comment ça marche ?
Les locations meublées sont généralement exonérées de TVA.
La TVA s’applique lorsque vous passez du système de location meublée au système para-hôtelier.
Le changement se produit lorsque vous déployez trois des quatre services suivants :
- bienvenue personnellement
- Fournir le petit déjeuner
- ménage régulier pendant votre séjour
- Livraison du linge de maison
Désormais, la TVA doit être collectée dans toutes les situations juridiques : SCI en location meublée et TVA, Family Sarl et TVA, LMNP et TVA.
Quel statut choisir pour exploiter son logement propre ou sa résidence secondaire ?
Toutes les dispositions légales s’appliquent.
Pourquoi une location courte durée ?
Posséder une location à court terme présente de nombreux avantages. Les principaux avantages de la location à court terme sont le potentiel de revenus et la flexibilité.
Les locations à court terme peuvent être lucratives au bon moment. Les propriétaires peuvent gagner suffisamment en une semaine pour égaler le loyer mensuel
Quel est le statut juridique d’une location Airbnb ?
Lors de la location d’un Airbnb, de nombreux particuliers décident de créer leur propre entreprise en choisissant Micro-Bic.
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Le statut LMNP s’adresse à toute personne souhaitant investir dans des appartements meublés, qu’ils soient anciens ou neufs.
Qu’est-ce qu’un contrat de location saisonnière ?
Un contrat de location saisonnière est un contrat de location qui n’excède pas 3 mois. Ce contrat de location ne peut être prolongé.
Comment éviter de payer la taxe Airbnb ?
En France, tous les loyers des appartements en location meublée doivent être déclarés. En revanche, si le loyer est inférieur à 305 € par an, que vous ayez ou non votre résidence principale, vous ne payez aucun impôt.
Comment les revenus locatifs Airbnb sont-ils imposés ?
Le montant brut des revenus Airbnb perçus doit être déclaré, en l’occurrence vos revenus hors taxes. Ce montant doit être indiqué sur le 2042 C PRO.
Comment obtenir le statut de loueur meublé non professionnel ?
La principale condition pour obtenir le statut LMNP est que les revenus locatifs soient inférieurs à 23 000 € par an et que l’activité locative ne représente pas plus de 50 % de vos revenus totaux.
Comment fonctionne la location meublée non professionnelle ?
Le statut LMNP permet aux propriétaires de ne payer aucun impôt grâce à l’amortissement du bien, augmentant considérablement les dépenses déductibles.
Comment résilier un contrat de location saisonnière ?
Le contrat de location saisonnière ayant une durée déterminée, il n’est pas nécessaire de le résilier.
Est-il possible de louer sa résidence principale ?
Oui, à condition que la durée de location ne dépasse pas 90 jours. Dans certaines communes, il existe une durée totale de location de la surface habitable qui ne peut être dépassée par an. Par exemple, souvent : 120 jours par an.
Quand déclarer le LMNP ?
Votre LMNP doit être fourni via le formulaire P0i 15 jours après votre activité de location meublée.
Quels actifs sont concernés par le LMNP ?
Au LMNP vous pouvez louer votre maison ou votre appartement à condition que la superficie soit supérieure à 9 m2.
Quelle TVA pour le LMNP ?
Avec le statut LMNP, la TVA s’élève à 20% du prix d’achat de votre bien.
Quel formulaire pour déclarer une location meublée ?
Pour déclarer vos revenus, vous devez produire une déclaration sur le formulaire n° 2042-C-PRO.
Comment déclarer vos revenus micro BIC ?
Vous devez déclarer vos revenus micro-BIC en utilisant le formulaire n° 2042 C-PRO ou en ligne.
Quels frais sont déductibles pour une location meublée ?
Les frais déductibles pour une location meublée sont :
Frais d’entretien et de réparation
Frais de notaire ou de création de société
Taxes locales
Frais administratifs et d’assurance
intérêts d’emprunt
Pourquoi créer une SAS immobilière ?
La SAS présente l’avantage d’être une société commerciale et permet donc d’exercer une activité commerciale et de gérer des biens commerciaux.
Qui paie la taxe d’habitation sur les appartements en location meublée ?
La taxe d’habitation doit être payée par le locataire au 1er janvier.
Quelle est la différence entre un leasing et un contrat de location ?
La principale différence entre un bail et un contrat de location réside dans la durée qu’ils couvrent. Un contrat de location a généralement une durée courte, tandis qu’un contrat de location a une durée longue.
Quels sont les différents types de contrats de location ?
Les différents types de contrats de location sont :
–Le contrat de location touristique.
-Location de logement meublé : Le logement doit être meublé et habitable de suite
–Le contrat de location d’un appartement vide : aussi appelé contrat de location d’un appartement vide.
–Le bail mixte : pour les locataires qui habitent un appartement loué et souhaitent poursuivre leur activité professionnelle.
–LE Leasing mobilité : Contrat de location courte durée
–Le véritable contrat de copropriété permet aux ménages de devenir propriétaires et de trouver un appartement
Puis-je être locataire de ma SCI ?
Oui, il est tout à fait possible pour les actionnaires d’une SCI d’habiter un appartement ou une maison au sein de l’entreprise.
Quelle banque accorde des prêts pour une SCI ?
Une banque traditionnelle comme le Crédit Mutuel, BNP Paribas ou HSBC.
Comment calculer le loyer d’une SCI ?
La formule du rendement locatif brut :
(Loyer x 12) / Montant total de l’investissement sur une année.
Par exemple, un appartement acheté 150 000 euros (tous frais supplémentaires compris) est loué 600 euros par mois. Le rendement locatif brut est donc = 600 € x 12 = 7 200 € / 150 000 € = 4%
Une SCI peut-elle contracter des emprunts d’une durée supérieure à 25 ans ?
Oui, une SCI peut contracter des emprunts d’une durée de 10 à 25 ans.
Combien coûte la création d’une SCI ?
Les frais de notification judiciaire de la constitution d’une SCI s’élèvent à 222 euros TTC. Les frais du comptable légal s’élèvent généralement à 1 500 € TTC.