Votre entreprise peut-elle acheter un bien immobilier ?
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Parmi les entrepreneurs Beaucoup de gens se demandent s’ils devraient acheter des actifsnotamment immobilier, pour le compte de leur entreprise.
Dans l’espoir de pouvoir déduire des impôts supplémentaires sur leurs revenus, comme l’amortissement annuel, qui efface les bénéfices, comme c’est le cas pour la location meublée classique (et donc réduit ou supprime la fiscalité).
Comme nous le verrons, cette initiative n’est pas nécessairement approprié.
Vous trouverez ici un tableau récapitulatif des avantages et des inconvénients de l’achat d’un bien immobilier :
| Avantages | Désavantages |
| coût d’acquisition et tous les frais associés peut être déduit pour le mieux |
Propriété de l’entreprise du bâtiment L’opération sera exposée à des risques Économie de la société. |
| Une dépréciation peut donc avoir lieu Être compté |
En tant qu’atout, la valeur de l’entreprise est artificiellement augmenté, une situation qui permettra leur transmission plus délicat. |
| L’entreprise peut déduire la TVA l’acquisition du bien |
Le régime stipule que le L’amortissement doit déjà être déduit sera rétabli, mais il n’y aura pas de réduction pour la durée de l’emprisonnement n’est pas appliqué. |
| Pour les entreprises soumises à Impôt sur les sociétés, le régime Les plus-values immobilières sont particulièrement stricte. |
Achat d’un bien immobilier pour le compte de l’entreprise
La possibilité d’acheter via votre entreprise (SARL, SAS, EURL, SASU, SCI) Caractéristiques Il peut être tentant de réduire le rendement, de le louer ou simplement de le mettre à disposition de votre entreprise pour l’utiliser comme local.
Les avantages d’acheter pour le compte de l’entreprise sont nombreuxmais les inconvénients sont également nombreux.
Avantages d’acheter au nom de votre entreprise
Le bien étant inscrit au patrimoine de l’entreprise, les frais d’acquisition et tous les frais liés au bien peuvent être déduits. ce qui réduit le revenu imposable.
Cela signifie qu’une dépréciation peut être enregistrée.
L’entreprise peut également déduire la TVA lors de l’achat du bien.
L’acquisition du bien par l’entreprise permet désormais enfin si la propriété est utilisée à des fins commercialespour éviter de payer un loyer.
Inconvénients possibles de cet achat
Le nombre d’inconvénients est assez important.
Premièrement, en cas d’acquisition de la résidence principale de l’associé par la société et de sa mise à disposition, les avantages en nature sont imposables au niveau de l’associé.
De plus, la propriété des biens immobiliers est divulguée par la société exploitante aux risques économiques de la société.
En effet, en tant qu’actif, il fera partie des garanties des créanciers professionnels en cas d’échec de l’activité.
De plus, grâce à cet actif, la valeur de l’entreprise est artificiellement augmentée, rendant la transmission plus difficile.
Le commissaire peut réellement le faire Je veux juste acquérir l’entreprise et non le bâtiment, qui est inscrit à l’actif.
Enfin, la réglementation des revenus de placements est particulièrement stricte pour les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés.
Ce règlement prévoit que les amortissements déjà déduits doivent être rétablis, Toutefois, la durée de la détention ne sera pas raccourcie.
Exemple :
Dans le cas où un bien inscrit à l’actif pour 10 000 euros et soumis à un amortissement de 5 000 euros est revendu pour 20 000 euros, la valeur de la plus-value imposable dans ce cas sera :
20 000 – (10 000 – 5 000) = 15 000 euros.
Solutions alternatives
La solution la plus intéressante est Acheter un bien immobilier commercial via une SCI Qui louera le bien à l’entreprise ?
Le montant du loyer est imposable au niveau SCI sera déductible au niveau de l’entreprise.
L’impôt sur les plus-values des personnes physiques peut être appliqué lors de la vente du bien (l’abattement pour la durée de possession du bien permet une réduction d’impôt).
La location de locaux équipés est soumise à la réglementation du profit industriel et commercial. Cela peut être une bonne option car il permet de déduire les amortissements.
Toutefois, une telle activité ne peut pas être exercée au travers d’une SCI, car elle est de facto soumise à l’IS (avec le problème des plus-values évoqué plus haut).
Comment investir avec une SCI, filiale à 100 % de votre SAS ?
Il est possible d’investir via une SCI Le capital étant détenu à 100% par votre SAS, cette approche permet de séparer les deux activités.
Vous pouvez conserver l’intégralité de la capacité de crédit de votre SAS.
Ce système d’investissement se déroule en 4 étapes :
- Une SCI est fondée par votre entreprise dont elle est actionnaire à 99,99% (une SCI doit toujours avoir au moins deux associés, vous êtes le deuxième associé).
- Pour financer une partie de l’achat du bien, La SCI peut contracter des emprunts auprès d’une banque (En général, un prêt peut être contracté jusqu’à 70 % de la valeur de l’investissement).
Le choix d’être soumis à l’impôt sur les sociétés est Dans votre intérêt d’un point de vue fiscal.
Il est possible de choisir le régime Intégration fiscale depuis la création de la SCI dans un contexte où la location immobilière est structurellement déficitaire.
Vous avez donc la possibilité de répercuter les pertes fiscales sur l’actionnaire principal (la SAS).
Vous avez tout intérêt à ne pas opter pour l’intégration fiscale si la location est rentable.
La SCI est imposée à 15% jusqu’à 38 120 € de bénéfice. Puis à 28 %.
Si vous utilisez l’appartement comme bureau et que le contrat de location passe par l’intermédiaire de l’entreprise, il n’y a pas d’exigences particulières à respecter.
Le paiement de la totalité du loyer peut être enregistré en comptabilité et payé par votre entreprise.
Vous devez déclarer la partie du loyer qui correspond à votre propre usage comme avantage monétaire si vous utilisez une partie du bien pour vivre.
Avantages :
Ce mécanisme d’investissement ne réduit pas la capacité d’emprunt de SAS.
Il est possible de Une partie des parts de la SCI peut être facilement transférée à de nouveaux partenaires.
Possibilité de « récupérer » les pertes de la SCI (travaux de rénovation…) afin que la SAS puisse les compenser avec ses bénéfices.
Désavantages:
La SCI doit établir chaque année un bilan des dépenses administratives.
notre recommandation
Ce système est facilement accepté par les banques et est si simple à mettre en place qu’aujourd’hui 80% des entrepreneurs le choisissent.
Concernant les partenaires SAS, Il permet la confidentialité de la transaction d’investissement.
Puisque vos comptes SAS n’affichent pas les propriétés.
Ce que vous devez considérer
En aucun cas vous ne devez investir dans l’immobilier de votre entreprise :
- si vous avez une bonne vision de vos revenus futurs (si vous contractez des emprunts)
- ou si votre entreprise a déjà généré les sommes que vous souhaitez investir.
La SCI ne doit pas être complètement séparée des SAS.
Les entrepreneurs ont intérêt à investir 80% d’une SCI détenue à 99,99% par leur SAS.
Cet appareil présente 3 avantages :
1. Grâce au régime d’intégration fiscale la compensation des bénéfices est possible et les pertes de la SCI et des SAS.
2. Maintenir la confidentialité en matière de communication financière, dans la mesure où le lecteur des comptes SAS ne voit pas les comptes SCI.
3. Le fait afin de pouvoir maintenir la capacité d’emprunt de SASs’il ne s’endette pas pour financer la SCI.
J’espère que vous apprécierez la lecture de cet article.
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Pourquoi une SAS plutôt qu’une SCI ?
Contrairement à une SCI, une SAS peut exercer une activité commerciale. De plus, la SCI ne peut exercer d’activité commerciale car elle est une société civile, alors que les SAS peuvent exercer tous types d’activités. Il est clair qu’une SCI ne peut pas gérer des commerces (commerces, restaurants, hôtels, etc.).
Quelle entreprise devrait acheter un bien immobilier ?
Pour un investissement locatif, la SCI (société immobilière) est certainement le meilleur choix. Il s’agit simplement d’une société de droit civil dont l’objet social est de détenir et de gérer des biens immobiliers.
Quelle est la différence entre une SCI et une SARL ?
L’objet exclusif de la SCI est, en effet, une activité immobilière. Dans une SARL, vous pouvez en revanche exercer plusieurs autres activités en plus des activités libérales. Une SCI peut alors être créée par n’importe qui en tant que partenaire.