Durée idéale du prêt investissement locatif
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Il est intéressant de recourir à un prêt immobilier pour un investissement locatif car il offre la possibilité pour augmenter le pouvoir d’achat de l’immobilierdepuis baisse des impôts (Déductibilité des intérêts d’emprunt) et protéger la famille de l’investisseur Grace à’Assurance emprunteur.
Avant de contracter un emprunt pour acheter un bien locatif, il est important de répondre à la question suivante : Quelle est la durée idéale pour un prêt immobilier locatif ?
Durée moyenne du prêt immobilier locatif
De manière générale, la durée de remboursement s’applique à un prêt immobilier a entre 15 et 20 ans dans le cas d’un investissement immobilier locatif.
Cette période est plus courte que le temps nécessaire pour rembourser un prêt sur une propriété résidentielle principale.
Selon l’Observatoire du crédit immobilier la moyenne est alors de 19 ans avec une fourchette généralement comprise entre 15 et 25 ans.
Durée du prêt pour un investissement locatif
Lors du choix de la bonne durée de votre prêt immobilier, vous devez considérer les conditions suivantes :
- Concernant le montant de vos mensualités, n’oubliez pas que votre taux d’endettement ne peut excéder 35 % de vos revenus. Cela peut être calculé en divisant toutes les dépenses par les revenus et en multipliant le résultat par 100.
Si vous souhaitez acquérir des biens immobiliers supplémentaires pour constituer une immobilisation, il est conseillé de prolonger la durée du prêt afin que le loyer puisse couvrir la mensualité.
Cela vous aidera à maintenir votre solvabilité et ainsi la possibilité d’obtenir un prêt immobilier supplémentaire.
A cette occasion vous pouvez procéder à la consolidation de votre solde si le prix proposé est plus attractif.
- La durée du prêt, incluant une durée trop courte, qui pourrait entraîner une trop grande épargne, et une durée trop longue, qui ne vous permettrait pas de percevoir l’intégralité du loyer sur une période plus longue.
C’est pourquoi, lors d’un investissement locatif pour préparer sa retraite, il est conseillé de faire rembourser le prêt au moment du règlement.
- Financement total du projet.
Cela vous permet de réduire votre mensualité si vous contribuez de manière significative à l’obtention d’une trésorerie positive ou de raccourcir la durée du prêt afin de ne plus avoir à payer à date fixe.
Attention, depuis les recommandations du HCSF et en raison de la crise sanitaire actuelle, les prêts non contributifs ne sont plus accordés, même pour de très bons documents.
Sans frais de notaire, les banques exigent un dépôt minimum de 10%
L’augmentation de la contribution peut conduire à une baisse du taux d’intérêt immobilier, à condition que la contribution importante soit de nature à rassurer les établissements bancaires.
La durée du prêt : influence sur les coûts du prêt
La durée du prêt influence le coût total du prêt immobilier :
- Sur le taux d’intérêt.
En effet, en acceptant un prêt à long terme, le prêteur s’expose à un risque de défaut encore plus élevé.
Augmenter le taux d’intérêt fixe ou variable est donc une manière de compenser ce risque.
- À propos du montant de l’assurance.
La loi n’impose pas d’assurance emprunteur, mais dans la grande majorité des cas ce sont les banques qui subordonnent l’octroi du prêt à la conclusion d’une telle assurance.
L’emprunteur peut simplement Souscrivez une assurance décès et invalidité pour un investissement locatif.
A ce sujet, il faut savoir que le taux annuel effectif global (TAEG) d’un prêt immobilier, assimilable à un prêt à la consommation, s’exprime en pourcentage du coût total du montant emprunté.
La banque doit le communiquer dans son offre de prêt.
En connaissant le coût total du prêt immobilier, Les emprunteurs peuvent profiter de la concurrence, mais aussi vérifier les effets de la durée du prêt sur le taux d’intérêt annuel effectif.
Ce TAEG se compose de :
- intérêts bancaires,
- Le coût de l’assurance de l’emprunteur,
- frais d’inscription,
- Les éventuels frais de courtage,
- Frais de garantie (hypothèque ou caution),
- Les frais d’évaluation du bien,
- Tous frais supplémentaires.
Les intérêts d’un prêt immobilier en location meublée dans l’ancien LMNP
De manière générale, investir dans un bien locatif peut vous rapporter un rendement net compris entre 2% et 7%, voire plus dans certains cas.
Cependant, la prestation peut varier en fonction de divers facteurs, notamment du type de logement.
Autrement dit, les petites propriétés sont plus rentables que les grandes.
En effet, la location de ces petites surfaces au mètre carré permet d’obtenir un rendement au mètre carré plus élevé pour un studio ou un appartement d’une chambre que pour des surfaces plus grandes.
La seule limite est que le locataire peut changer souvent, mais un rendement élevé peut compenser les risques importants.
Cependant, dans le cas de grands appartements et de maisons, ces grandes surfaces au mètre carré n’offrent pratiquement aucun avantage au propriétaire.
Ils offrent néanmoins des locataires stables car ces logements sont souvent occupés par des familles.
La durée du prêt influence l’optimisation fiscale.
Aucune déduction n’est possible lors de la souscription d’un emprunt pour l’achat d’une résidence principale ou secondaire.
Toutefois, les intérêts et l’assurance emprunteur sont déductibles si le bien est simplement loué ou s’il est loué sous le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) prévu par la loi Alur Elan.
L’allongement de la durée du prêt est donc une option pour les investisseurs dont l’objectif est l’optimisation fiscale.
A noter que cette déduction de frais se cumule avec les avantages fiscaux :
- la Loi Pinel (investissement dans un programme immobilier neuf),
- la loi Censi Bouvard (investissement en résidence assistée, éventuellement avec statut LMNP),
- de la loi Malraux et Denormandie (investissement dans l’ancien avec travaux).
Que faire pour déterminer la durée optimale du prêt ?
Pour la plupart des investisseurs en immobilier locatif, solliciter un prêt bancaire est indispensable.
Cependant, le choix de la durée de ce prêt est souvent difficile à déterminer, alors que l’investisseur peut bien entendu faire son choix en fonction de ses possibilités financières.
Voici un exemple du graphique :
J’espère que vous apprécierez la lecture de cet article.
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