Évitez de tomber dans le piège
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Vous envisagez de réduire les impôts avec un système Pinel ou autre ? Découvrez ce qu’il faut vraiment savoir sur cet appareil et pourquoi c’est un désastre
Alerte rouge 🙂
Nous vous donnons notre avis sur la défiscalisation foncière pour les locations en capital VEFA.
Nous vous montrons ce qui arrive à ceux qui veulent devenir propriétaires et cèdent à la tentation de la loi Pinel d’exonérer de taxe 20% du prix de leur appartement.
Une belle économie d’impôt sur le revenu, mais regardez ce qui vous arrivera dans 10 ans… Vous ferez des heureux, mais vous ne serez pas heureux !
Alors lisez et regardez cet article jusqu’à la fin, car il pourrait changer à jamais votre façon d’envisager l’investissement dans l’immobilier locatif.
Aujourd’hui, je voulais partager avec vous une très, très bonne nouvelle… du moins pour nous… avec Gwen…
Un appartement neuf pour un investissement locatif autofinancé !
Nous sommes les heureux propriétaires d’un nouvel appartement ;
Alors, comment ça s’est passé?
Un peu surprenant d’ailleurs car notre achat est une résidence que nous lorgnions depuis quelques temps. ville moyenne aux portes d’Avignon (Vaucluse).
Cette résidence se compose de 5 bâtiments que nous avons vu construits sur un ancien terrain Friche industrielle. Ils ont été construits en 2006, 2007.
Ces bâtiments sont visuellement très modernes, avec des lignes épurées et des couleurs chaudes du sud. Ils ont construit avec un objectif simple : Ne revendez que les appartements en franchise d’impôt.
Les prix neufs sont excessifs pour la région
Plus précisément, lorsqu’ils ont été vendus VEFALes prix des logements étaient vraiment très élevés pour la région.
Cela nous était donc totalement inaccessible dans le sens où ce n’était pas le cas pour investir dans ces nouveaux appartements. pas rentable du tout.
Mais aujourd’hui, ceci nous sommes 9 ans plus tard…
Puisque ces bâtiments ont été construits uniquement pour la défiscalisation : c’est pourquoi Tous les propriétaires revendent leurs appartements en même temps.
Un crédit d’impôt désastreux
C’est donc une catastrophe pour les propriétaires qui ont acheté car tout le monde vend en même temps.
Les acheteurs voient beaucoup de publicité donc sur le marché les prix baissent et celui qui est le plus pressé est obligé de lâcher le plus de lest possible par le jeu des prix.
Et qui plus est : les prix de l’immobilier n’ont pas augmenté de manière significative depuis 2007…
Du fait qu’ils achetaient hors taxe, les gens bénéficiaient certes de l’exonération fiscale de 20%, mais comme ça Le promoteur vend habituellement 20% de plus : des petits investisseurs qui lui ont fait confiance s’est un peu mélangé.
Un studio avec une grande terrasse pour un effet waouh !
Plus précisément, l’appartement que nous avons visité est l’un Studio de 27 m².
Il est cependant au rez-de-chaussée s’est comporté Il n’y a donc pas de problèmes classiques au rez-de-chaussée :
- Insécurité et risque de cambriolage
- Nuisances sonores liées au passage des piétons et au stationnement des véhicules
On y trouve une grande terrasse de 15 m² avec un joli banc de 12 m² en bas avec des groupes d’arbustes assurant une isolation complète par l’extérieur.
Qui fait un grand espace extérieur de 27m²soit la même superficie que l’appartement, non visible et avec beaucoup de verdure : un gros avantage en location !
C’est le fameux Effet « Waouh » de quoi on vous parle régulièrement et lesquels déclenche des réservations !
La grande pièce principale est disposée en L et dispose d’un coin cuisine et d’une autre pièce pouvant servir de chambre et de salon, ce qui est très agréable.
Et puis il y a la douche, les toilettes séparées.
Le tout est complètement moderne (De toute façon, il a généralement moins de 10 ans !).
Par contre, il y a toutes les lacunes que l’on rencontre Des constructions faites pour ça Impôt.
Cela signifie qu’ils sont conçus pour durer 10 ans (non, non).obsolescence planifiée n’est pas présent 🙂
Il y a donc une certaine subversion, certaines peintures ont besoin d’être rénovées, il y a des choses étranges dans la salle de bain, nous devons gratter un peu le mur pour voir ce que c’est et peut-être faire quelque chose pour mettre tout cela ensemble.
Mais en réalité, il est encore dans un état plus que bon.
Payez cet appartement !
Passons aux chiffres, car c’est toujours là le nœud du problème, quoi qu’on en dise…
Je tiens à préciser que le vendeur lui a acheté l’appartement pour 82 000 euros sans frais de notaire.
Il l’avait mis en vente pour 82 000 euros, ce qui ne lui permet pas de couvrir ses frais.
Il est en vente depuis environ un mois et demi, donc il est reparti car c’est quelqu’un qui est malheureusement un peu vieux acculé et pressé. C’est ce type de propriétaire qui est généralement un « bon vendeur« .
C’est un Parisien comme la plupart des gens qui ont acheté un tel appartement. Nous n’avons absolument rien contre les Parisiens, mais cela le prouveLa probabilité que le propriétaire actuel ait déménagé est très faible Avant de signer le compromis puis le contrat d’achat.
Il l’acheta sur une petite assiette qui disait :
- un joli olivier
- un joli champ de lavande
- un titre accrocheur comme « Avignon, patrimoine mondial de l’UNESCO et de l’humanité… »
- Texte avec majuscule : Ça y est, c’est super génial, achète-le, c’est trop bon
Vous avez intérêt à acheter meublé dans l’ancien immeuble, dispositif LMNP
Par conséquent, L’acheteur parisien a cédéIl l’a acheté ; cela ne lui semblait pas trop cher.
Et tant que la vente a lieu à la fin de l’année, vous savez quand tout le monde se réveille et dit : « Oh putain, je vais encore payer beaucoup d’impôts sur le revenu l’année prochaine, alors nous allons acheter un petit appartement », et tout ira bien (oui, si c’est le cas, regardez les ventes de propriétés neuves augmenter à la fin de chaque année…)
Donc le vendeur est pressé de vendre, malheureusement pour lui, heureusement pour nous, c’est comme ça que ça marche en tout cas.
Il a fixé le prix à 82 000 euros,
il est rapidement tombé à 66 000 €
et là nous avons vérifié qu’il était exposé pour 66 000 €.
Pour un studio de cette taille et à cet endroit, c’est tout à fait correct…
Mais nous venons de faire une offre 52 000 €.
L’offre est acceptée.
C’est donc génial car si on regarde l’impact que cela aura pour nous :
- un prêt d’environ 300 € par mois sur 20 ans
- Taxe foncière 30€ par mois
- Charges de copropriété, également 30€ par mois
Supposons que nous souhaitions louer entre 500 et 550 € par mois pour l’année, ou entre 1 500 et 2 000 € en saison.
Voici comment voir la rentabilité que l’on peut en tirer : Dans tous les cas flux de trésorerie positif.
Pour nous, c’est super intéressant et si nous faisons plus, nous pourrons en bénéficier Les taux d’intérêt sont toujours à des niveaux historiquement bas…
Deux bonnes raisons de ne pas être défiscalisé !
Pour le vendeur en revanche, c’est beaucoup moins bien, il a perdu au moins 30 000 € et je voulais y revenir.
Ne vous laissez pas séduire par les sirènes de la défiscalisation
Déjà rien d’autre que le fait que L’État entretient cette niche fiscaleCette défiscalisation doit déjà vous paraître suspecte car l’État est complètement en faillite. Donc s’il maintient, c’est qu’il y a un léger problème car il veut plutôt que vous preniez des risques.
Et deuxièmement, le fait que Toutes les 5 minutes, vous voyez des publicités pour Defisk sur Internet.Ceci est également suspect et caractéristique d’une fraude sur Internet.
La raison pour laquelle je parle de « tricherie » est toute relative et doit être examinée avec le recul, mais L’organisateur prend en charge le montant de la défiscalisation.
Il te vendra au moins l’appartement 20% plus cher que le prix du marché que ce que tu gagnes en impôts, donc au final autant acheter de vieux meubles meublés et ne pas y être lié Conditions d’exonération fiscale et nu à louer etc.
D’un point de vue fiscal, ce n’est pas grave d’acheter de cette façon si le prix du marché monte en flèche, mais pour le moment, ce n’est pas vraiment le cas.
Mais si le marché s’effondre, c’est toi perdre beaucoup Et ce que vous pensiez au départ être un bon plan s’avère être un désastre financier pour votre portefeuille.
Donc vas-y louer meublé Cela vous permet d’amortir vos murs et de financer vous-même votre patrimoine
Donc si le bien s’est effondré lors de sa revente et que vous n’avez rien perdu car tout a été financé vous-même.
Ainsi, après 20 ans, dans le pire des cas, vous n’avez rien perdu et le montant restant de ce que vous pouvez vendre va directement dans votre poche.
Si on achète l’appartement pour 52 000 €, il est clair qu’on ne le compte pas ainsi, mais 60 000 € avec les frais de notaire. Dans 20 ans, les 60 000 € seront remboursés et seront en grande partie remboursés.
Si l’appartement vaut 120 000 €, c’est exceptionnel,
Si l’appartement ne vaut que 10 000 €, on vend quand même 10 000 € en poche,
Ce sera super cool et en plus il n’y aura aucune valeur ajoutée.
Nous aimerions vous parler un peu de la stratégie que nous avons mise en œuvre aujourd’hui.
Et cette très bonne nouvelle : nous avons enrichi un peu notre patrimoine 🙂
Il existe une alternative à placement depuis Exonération fiscale !
Et vous, que pensez-vous de la défiscalisation ?
L’avez-vous déjà essayé ?
Partagez votre avis et votre expérience dans les commentaires, c’est intéressant !