Fraude ou Eldorado en évaluation immobilière ?

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Patrim : une base de données indispensable pour connaître le vrai prix de l’immobilier ? Et rendre crédible votre demande de prêt immobilier avec une étude de marché qui dure ?

Si vous êtes investisseur locatif ou souhaitez le devenir, cette question devrait rapidement vous venir à l’esprit lors de l’évaluation de la valeur de la maison de vos rêves.

En réalité :

Patrim, un simulateur de prix immobiliers en ligne basé sur une immense base de données de notaires. Il vous permet de réaliser vous-même des estimations immobilières gratuites et de rechercher des transactions immobilières passées.

Si vous avez déjà investi dans l’immobilier avec Patrim, dites-nous dans les commentaires comment vous l’utilisez. Nous verrons en fin d’article si vous avez pris connaissance d’autres utilisations possibles.

Si vous ne connaissez pas la base de données, dites-nous ce que vous pensez en tirer et nous comparerons si vous avez raison ou non à la fin de votre lecture 🙂

De nombreuses questions se posent : Quelle est la définition de Patrim ? Comment accéder à Patrim ? Les biens immobiliers sont-ils plus fiables avec Patrim, avec un outil professionnel de simulation de valeur foncière pour calculer votre IFI, impôt sur la fortune immobilière ? Que pensent les utilisateurs de Patrim ? Et qui peut consulter Patrim ?

Nous explorons toutes les facettes du patrimoine immobilier et mettons à votre disposition des fiches pratiques pour que vous ne soyez plus jamais trompé par le prix de vente d’un investissement locatif.

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PATRIM permet l’estimation précise de la valeur d’un bien immobilier

Qu’est-ce que Patrim ?

PATRIM est une base de données de Site officiel des impôts du gouvernement la Direction Générale des Finances et donc un service en ligne gratuit pour les particuliers (domaine de pratique).

Patrim permet aux utilisateurs de trouver des informations sur les transactions immobilières pour les aider à estimer la valeur d’une propriété en fonction de sa valeur marchande lors d’une vente ou d’un projet de vente. Avec Patrim, vous pouvez estimer la valeur d’une maison en quelques secondes.

Le prix immobilier indiqué sur Patrim est net vendeur et est issu de la base de données immobilières du notaire.

Une estimation qui prend tout son sens et son utilité dans le cadre d’une procédure fiscale ou administrative.

A la base, la base de données immobilières PATRIM a été créée pour « faciliter » une déclaration IFILes anciennes déclarations ISF, qui constituent le reliquat de l’ancien impôt de solidarité sur la fortune, se concentrent désormais sur l’impôt sur la fortune immobilière, selon le règlement de la Direction générale des finances publiques.

Le service PATRIM a été initialement créé dans le but de faciliter les obligations de déclaration des particuliers.

Cela favorise le dialogue entre les propriétaires et la direction (ou leur compréhension mutuelle, si possible).

Cependant, ce qui nous intéresse le plus en tant qu’investisseurs immobiliers, c’est le fait que PATRIM permet aux particuliers d’accéder aux données immobilières et aux données immobilières des notaires. Avec User Patrim, tous les investisseurs ou simples particuliers disposent désormais du même niveau d’information sur la valeur d’un bien à un instant t. La transparence change beaucoup de choses !

Devenir un expert avec Patrim est désormais à portée de clic, plus de fraude sur les prix possible.

Quelle est l’utilité du service PATRIM pour un propriétaire ?

Comment puis-je consulter Patrim ?

Les propriétaires d’appartements, d’appartements ou de maisons peuvent estimer la valeur d’un bien dans des situations bien précises.

Par conséquent, ce service vous sera utile dans l’une des situations suivantes :

• D’un acte de donation ;
• Une déclaration fiscale IFI sur le patrimoine immobilier ou une déclaration de succession pour éviter un contrôle fiscal ;
• Calcul de l’Allocation Personnelle de Logement (APL) ;
• La vente ou l’achat d’un logement ;
• Une démarche administrative liée aux relations avec L’administration des impôts pour votre maison individuelle ou résidence secondaire

Patrim : Comment ça marche ?

Le simulateur en ligne Patrim est une base de données issue de la révolution du big data et de l’open data et regroupe toutes les données notariales.

Tout est fait pour que le La base de données PATRIM est mise à disposition des propriétaires (et donc les investisseurs en recherche de biens immobiliers et d’informations pour crédibiliser leur demande de prêt immobilier) ont accès aux mêmes données que l’administration fiscale pour déterminer la valeur des biens immobiliers dans le cadre d’un contrôle fiscal.

Cela remplace en quelque sorte Estimation de domainepour ceux qui connaissent ce principe.
Lorsqu’une commune ou un EPCI vend un bien ou reçoit un acte de donation, il est demandé à l’administration du domaine de fixer le prix officiel de vente, auquel le conseil municipal ou l’organe exécutif de la communauté ne peut que légèrement s’écarter.

Pour réaliser ses expertises immobilières, le service des successions recherche des transactions immobilières similaires dans la zone géographique concernée. Alors, vous l’avez compris, ce service officiel d’estimation de la valeur d’un bien immobilier utilise… la base de données Patrim !

Et ce qui est bien, c’est que la base de données Patrim n’est pas réservée qu’aux professionnels !

C’est un peu le big data de l’investisseur immobilier. Combiné à notre outil d’étude de marché, également basé sur le big data, vous disposez de toute la gamme pour investir de manière rentable ! Et sécurisez votre prêt immobilier avec distinction 😉

A noter également que les offices de tourisme mettent également à disposition du big data exploitable :

Simulateur de rentabilité Airbnb : combien devriez-vous vraiment gagner ?

Tout le monde peut-il consulter la base de données du patrimoine et ses données utiles ?

Malheureusement non!

A noter que tous les Français n’ont pas le même droit d’accéder à toutes les informations répertoriées dans la base de données PATRIM, malgré l’importance et l’utilité de ces données dans le temps. Activités de vente et acheter un bien immobilier

Comment puis-je accéder gratuitement aux utilisateurs Patrim ?

Pour accéder à la base de données des utilisateurs PATRIM, vous devez au préalable connecter votre compte fiscal à la page fiscale. Ici sur le site Internet de la Direction Générale des Finances Publiques, rubrique « Vie Pratique ».

Pour mieux gérer l’utilisation du Service et garantir une bonne expérience utilisateur.

Dans cet esprit, suivez simplement les instructions ci-dessous afin de rechercher des références qui peuvent vous aider à déterminer la valeur marchande de votre propriété.

Ce n’est pas tout !

Cela vous permet également de trouver des transactions immobilières susceptibles de vous intéresser.

La procédure pour qu’un utilisateur accède à Patrim peut se résumer en quatre étapes :

Étape n°1 : Connexion à l’interface de l’administration fiscale

Tout d’abord, rendez-vous sur impots.gouv.fr pour accéder à votre espace personnel. Procédez de la même manière que pour déclarer vos impôts en ligne.

Pour y accéder, vous avez deux options :

• Soit utilisez votre numéro fiscal et votre mot de passe ;
• soit votre numéro fiscal, suivi de votre numéro de déclaration en ligne et du dernier revenu fiscal de référence qui vous concerne

Accédez à la zone de données publiques et sélectionnées « Recherche de transactions immobilières »

Étape 2 : Accès à la recherche dans la base de données PATRIM

Vous acceptez alors les conditions générales d’utilisation du service et de stockage des consultations.

Précisez le motif de la consultation pour accéder à la page de recherche. C’est impératif…

Étape #3 : Définissez les critères de recherche de votre bien

Saisissez les propriétés du bien, saisissez l’adresse, modifiez les paramètres de recherche si nécessaire, puis sélectionnez la période de recherche.

Notez que vous pouvez affiner votre recherche en cliquant simplement sur « Plus de critères ».

Ceci est facultatif, mais vous pouvez ajouter des critères supplémentaires pour atteindre plus précisément les résultats souhaités, à savoir :

• L’année de construction ;
• Le nombre de pièces principales ;
• L’étage et le nombre d’étages ;
• La présence d’un ascenseur ;
• La situation locative, la superficie du bien, etc.

Étape 4 : Résultats de PATRIM

Cliquez sur « Rechercher » pour obtenir les résultats souhaités.
A noter que le détail de chaque bien est disponible en cliquant sur la loupe et téléchargeable au format PDF.

Important : L’accès au service est limité à 50 consultations par utilisateur par période de 3 mois. Et comme il s’agit d’un service addictif (comme tous les simulateurs), la limite est vite atteinte !

Comment fonctionne Patrim : quelle est la méthode de comparaison ?

Vous êtes nombreux à vouloir et/ou essayer de comprendre comment fonctionne la comparaison lors de l’estimation de la valeur d’un logement. Voici le conseil

La valeur vénale de l’immobilier est déterminée selon différentes méthodes d’évaluation ; La plus courante d’entre elles est la méthode comparative.

A noter que cette méthode est utilisée par l’administration fiscale pour estimer la valeur des biens immobiliers.

En principe, la méthode évoquée permet de déterminer la valeur réelle d’un immeuble à partir de prix observés lors de transactions immobilières dans des conditions similaires.

La méthode de comparaison étant relativement liée au marché immobilier, c’est-à-dire à l’offre et à la demande, des résultats fiables sur la valeur estimée peuvent être obtenus.

En théorie, la méthode de comparaison utilise le prix total observé sur le marché pour un bien équivalent ; Toutefois, dans la pratique, les hébergements situés dans une même zone géographique ne sont pas nécessairement comparables.

L’évaluation doit donc prendre en compte :

• Facteurs financiers ;
• Facteurs juridiques (partage, individualisation, servitude, occupation, etc.) ;
• Facteurs physiques (localisation, qualité architecturale et de construction, état d’entretien, niveau d’équipements et de confort, réputation, etc.).

La méthode prend également en compte des éléments subjectifs comme la valeur attribuée intuitivement au bien ou la volonté d’une estimation « raisonnable ».

Il s’agit de la même méthode utilisée pour estimer la valeur des biens vendus ou achetés par l’État ou les gouvernements locaux et est appelée évaluation successorale.

Attention : selon nous, l’immobilier doit avoir un rendement net après impôt d’au moins environ 10 %, ce qui est bien supérieur à celui de l’assurance vie, le système sans risque par excellence.

PATRIM : Les données publiques de plus en plus accessibles

Depuis l’application du Loi pour une République numérique 2016Une ouverture progressive au public des différentes bases de données créées par l’État est prévue.

Au cas où vous ne le sauriez pas, vous savez que la plateforme PATRIM est opérationnelle depuis 2013, mais l’accès à celle-ci a été limité, voire impossible, en attendant l’examen de sa situation concernant :

• de l’IFI, taxe sur les biens immobiliers, (ex déclarations ISF),
• une déclaration de succession
• soit dans le cadre d’une procédure de contrôle fiscal, comme expliqué ci-dessus.

Offrir une information gratuite sur les transactions immobilières représente donc un changement majeur pour le marché immobilier français.

A noter que les notaires qui approvisionnent partiellement PATRIM ont également ouvert leurs bases de données au public en 2017. L’accès est cependant payant, à l’exception du prix moyen par commune.

Bien que les données collectées soient utiles, elles ne vous dispensent pas d’une visite personnelle ou des conseils d’un professionnel de l’immobilier lorsque vous êtes prêt à acheter un logement : un appartement ou une maison unifamiliale.

Je vous renvoie à ces excellents articles sur Eldoradoimmobilienr pour vous aider :

Comment investir dans l’immobilier locatif : 35 experts dévoilent leurs conseils les plus précieux pour réussir

Les secrets pour calculer facilement le véritable retour sur investissement de votre propriété locative

Comment fonctionne Patrim ? D’où viennent les données ?

Les données recensées proviennent en partie de notaires, mais également d’une base de données de la DGFiP, elle-même alimentée par deux sources d’informations, à savoir :

Publicité country, à travers :

La nature et la date de la cession ainsi que la valeur de l’immeuble indiquée à cette occasion, les références de publication, la superficie en mètres carrés « Loi Carrez », la situation locative ;

Informations issues de la publication des actes publics par la DGFiP (anciennement bureau des hypothèques).

Documentation cadastrale, à travers :

La localisation et le titre de propriété ;

Informations issues de la documentation cadastrale, en fonction des éléments précisés par les propriétaires.
Le cadastre peut être consulté gratuitement Ici.

De quel type sont ces données ?

Grâce au service gratuit PATRIM, vous recevez des informations sur chaque transaction enregistrée. Rechercher des transactions immobilières et créer des estimations immobilières est un jeu d’enfant et statistiquement fiable.

Le type de données disponibles pour estimer la valeur d’une propriété est défini comme suit :

• Le numéro de référence qui permet de localiser ce bien sur la carte IGN ;
• Le département, la commune, l’adresse (rue, avenue, etc., mais sans numéro) ;
• La date de vente ;
• L’année de construction d’un appartement : l’immeuble ou la maison individuelle ;
• Le nombre de pièces, la superficie du terrain en mètres carrés, la surface utile de l’appartement en m² ;
• Le prix de vente en euros est le prix au m² de surface utilisable.
• Toutefois, l’aide financière reçue par le propriétaire n’est pas incluse dans les estimations foncières.

Notez que vous recevrez ensuite de plus amples informations sur toutes les ventes immobilières réalisées en cliquant simplement sur le bouton « Détails ».

• Le numéro sous lequel la vente a été enregistrée ;
• Le Service des Inscriptions ;
• Le type de mutation ;
• références cadastrales ;
• Les caractéristiques techniques du logement.

Vous pouvez utiliser ces données pour approfondir votre évaluation afin d’estimer la valeur d’une propriété que vous souhaitez.

N’oubliez cependant pas que les résultats de « l’analyse » ne vous fournissent pas une valeur marchande exacte de votre propriété, mais seulement une valeur formelle déjà significative.

Important : Ces informations servent à estimer le bénéfice immobilier que vous devrez payer en cas d’achat d’une résidence secondaire ou autre logement.

Découvrez ici : Rendement locatif > 10% net : 51 techniques qui fonctionnent

Quelle est la différence avec le guichet immobilier Patrim ?

Eh bien, j’avais la question, alors je vais y répondre ici 🙂

Le comptoir immobilier Patrim est le nom d’une agence immobilière. Je pense que c’est même une marque déposée. Cela n’a donc absolument rien à voir avec la base de données du même nom, mis à part le fait que les deux sociétés sont représentées dans le secteur immobilier.

Comment utiliser Patrim en pratique ?

Avec PATRIM vous pouvez voir les différences existantes entre les prix réels et ceux des vendeurs

Selon la zone géographique, des biens de même valeur peuvent se voir attribuer des prix extrêmement différents.

En fait, la différence de prix entre les biens est si grande que l’on peut en réalité parler d’une surestimation de 20 à 30 % des prix de biens similaires dans une zone géographique du « mois populaire ».

Vous l’aurez sans doute compris, ces informations sont cruciales pour les futurs acheteurs. Cela fait de la base de données PATRIM une mine d’or qui permet aux investisseurs de connaître les prix réels des biens, et non les prix fantasmés par les vendeurs.

Cela permet aux futurs propriétaires d’estimer plus facilement les possibilités de négociation par rapport au prix affiché.

Petite limite à connaître : Lorsque vous recherchez des transactions immobilières antérieures pour estimer la valeur d’une propriété qui vous intéresse, vous ne devez pas immédiatement conclure que les prix de l’immobilier dans la région sont élevés parce qu’une aide financière n’est pas intégrée.

Cela peut représenter une distorsion importante, par exemple dans les centres anciens où peuvent intervenir les dispositifs Malraux, Centre Ville et Normandie.

Conclusion : PATRIM, l’outil parfait pour l’estimation immobilière ?

En résumé, PATRIM est une base de données immobilières qui se révélera rapidement indispensable pour vous… un moyen pour les futurs propriétaires de connaître le prix des biens qu’ils souhaitent et d’estimer la marge de négociation par rapport aux prix affichés par les vendeurs.
Un bon complément aux outils d’estimation automatique en ligne tels que Meilleurs Agents et un complément à votre expertise.

J’espère que vous apprécierez la lecture de cet article.

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Et vous, connaissiez-vous PATRIM ?

L’avez-vous déjà utilisé ? Avec quel succès (ou pas) ?

N’hésitez pas à laisser un commentaire ci-dessous. Nous vous répondrons très rapidement et avec grand plaisir