Immobilier commercial : des avantages incroyables expliqués !

Tout type de propriété, qu’elle soit commerciale ou résidentielle, peut constituer une bonne opportunité d’investissement locatif.

Malgré cela, Les propriétés commerciales offrent généralement une rentabilité locative plus élevée que les propriétés résidentielles, mais peuvent également présenter des risques plus élevés.

Il est important de comprendre tous les avantages et inconvénients de l’investissement locatif dans l’immobilier commercial afin de prendre la meilleure décision d’investissement locatif pour vous.

Les investissements dans l’immobilier commercial offrent des rendements attractifs et stables tout en permettant une diversification efficace du portefeuille. De plus, des baux commerciaux plus longs garantissent des flux de trésorerie constants et une meilleure planification financière à long terme.

Avantages et inconvénients d’investir dans l’immobilier commercial

Qu’est-ce que l’immobilier commercial ?

L’immobilier commercial peut faire référence à :

• Des biens immobiliers qui abritent des entreprises,
• Immeuble de bureaux,
• les entrepôts,
• les bâtiments industriels,
• Chambres à usage Airbnb
• ou des bâtiments « à usage mixte ».

Et les immeubles locatifs peuvent avoir une combinaison d’utilisations telles que :

Il existe des nuances dans la gestion locative de chacun de ces types d’investissements immobiliers (résidentiel ou commercial).

Pourquoi investir dans l’immobilier commercial ?

L’immobilier commercial suscite l’intérêt de nombreux investisseurs à travers le pays.

Ils sont attirés par ce secteur pour la diversification de leur portefeuille d’investissement et la perspective de générer des revenus supplémentaires.

Stabilité des revenus grâce à des contrats de location commerciale

Investir dans l’immobilier commercial offre des rendements réguliers grâce à la durée plus longue des baux commerciaux par rapport aux baux résidentiels.

Un bail commercial peut durer de 5 à 10 ans, garantissant une trésorerie stable et permettant une meilleure planification financière à long terme sans avoir besoin de renouveler fréquemment le contrat ou de trouver de nouveaux locataires.

Comme le dit cet investisseur :

« Grâce à des contrats de location commerciale, j’ai pu obtenir une trésorerie stable sans avoir à rechercher fréquemment de nouveaux locataires. »

Potentiel de rendement élevé

L’immobilier commercial offre souvent des rendements plus élevés que les autres investissements.

Le rendement de l’immobilier commercial, calculé comme le rapport entre les revenus locatifs et la valeur de l’actif, dépasse souvent celui des actions ou des obligations, permettant aux investisseurs de réaliser des bénéfices intéressants et de diversifier leur portefeuille.

Diversification du portefeuille

Investir dans l’immobilier commercial diversifie vos investissements, Réduire les risques financiers.

Ces investissements sont moins sensibles aux fluctuations économiques que les autres marchés et offrent une plus grande stabilité.

L’immobilier commercial comprend divers actifs tels que Bureaux, centres commerciaux, entrepôts, hôtels et restaurants, Cela vous permet de choisir des investissements qui répondent à vos objectifs et s’adaptent aux évolutions du marché.

Évaluation potentielle des propriétés commerciales

Contrairement à d’autres formes d’investissement où le contrôle sur la performance des actifs est limité, l’immobilier commercial offre aux investisseurs la possibilité la capacité d’influencer activement la valeur de leurs actifs.

Vous pouvez augmenter la valeur de votre immobilier commercial :

• grâce à des améliorations significatives,
• en assurant un entretien strict
• et attirer des locataires de qualité.

Ceci est particulièrement efficace si le bien est bien situé. Avant de s’engager, il est important de considérer les zones de développement économique et les zones moins riches, car un emplacement stratégique peut augmenter considérablement la valeur du bien.

Thierry D., investisseur immobilier, partage ses expériences sur la valorisation des biens commerciaux :

« En améliorant les propriétés et en attirant des locataires de grande qualité, j’ai constaté une augmentation significative de la valeur de mes propriétés commerciales. »

Avantages fiscaux pour les investissements immobiliers commerciaux

Les investisseurs qui choisissent l’immobilier commercial comme véhicule d’investissement peuvent également en bénéficier. Réductions d’impôtsqu’ils soient enregistrés ou non.

Il est recommandé de consulter un comptable pour obtenir une analyse précise de votre situation fiscale et comprendre les avantages fiscaux disponibles.

Il est cependant important de le souligner Investir dans l’immobilier commercial n’est pas sans risques.

Les fluctuations du marché et les défis de la gestion immobilière sont des facteurs à considérer.

Cependant, une planification minutieuse, des recherches approfondies et, si nécessaire, l’embauche de professionnels de l’immobilier qualifiés peuvent grandement aider les investisseurs à maximiser le retour sur investissement de leur entreprise.

Avantages d’investir dans l’immobilier commercial

Voici quelques-uns des avantages de l’achat d’une propriété commerciale par rapport à une propriété résidentielle.

1- Potentiel de revenus

La meilleure raison d’investir dans des locations commerciales plutôt que dans des propriétés résidentielles est le potentiel de revenus.

Un investissement immobilier commercial génère généralement un rendement annuel compris entre 6 et 12 %.en fonction de la région, de l’économie actuelle et de facteurs externes (comme une pandémie).

Il s’agit d’une marge nettement plus élevée que pour les investissements locatifs dans les immeubles résidentiels. (1% à 4% au mieux).

2- Relations professionnelles.

Les propriétaires de biens commerciaux ont tendance à être fiers de leur entreprise et à protéger leurs moyens de subsistance.

Cela signifie qu’il existe davantage une relation commerciale entre le propriétaire et le locataire, ce qui contribue à une interaction professionnelle et polie.

3- L’attention du public à la propriété.

Les commerçants ont tout intérêt à entretenir leur magasin et leur façade, car s’ils ne le font pas, cela aura un impact sur leur activité.

Cela aligne les intérêts des locataires commerciaux et du propriétaire, aidant le propriétaire à maintenir et à améliorer la qualité de la propriété et, en fin de compte, la valeur de son investissement locatif.

4- Engagement à long terme

Lorsque vous louez un espace à un locataire dans le cadre d’un bail commercial, vous signez un bail d’une durée plus longue, généralement 9 ans.

Ce type de contrat de location est souvent appelé « contrat de location ». Contrat de location 3-6-9ce qui permet au locataire de résilier le contrat tous les trois ans après l’expiration des trois premières années.

Cela assure la stabilité en minimisant le risque de vacance locative.

Pour ceux qui trouvent cette option limitante, il existe d’autres formes de location telles que : contrats de location saisonnière Ou désobligeantqui offrent plus de flexibilité et peuvent permettre des augmentations de loyer.

5- Transfert des frais aux propriétaires commerciaux

Dans un bail commercial, il est crucial de déterminer la répartition des frais et taxes entre vous (le propriétaire) et le locataire.

Il est courant que le locataire supporte les frais suivants :

Sauf mention expresse dans le contrat de location, toutes réparations importantes ou dues au délabrement de l’immeuble restent à votre charge.

Cependant, vous avez la possibilité de négocier que ces frais soient également à la charge du locataire.

6- Levier financier

Investir dans des murs commerciaux offre un double avantage financier.

Premièrement, vous avez la possibilité de le faireacheter à créditce qui n’est généralement pas possible avec certains autres systèmes comme les OPCI ou les SIIC.

Quitte à s’endetter, Le loyer que vous percevez peut couvrir tout ou partie de vos mensualités ou encore générer une trésorerie positive.

Cela vous permet de créer de la richesse avec moins de dépenses financières.

Deuxièmement, les intérêts d’emprunt sont déductibles de votre revenu imposable, ce qui peut créer un déficit immobilier reportable sur 10 ans.

Il est également possible de structurer cet achat au travers d’une SCI, qui offre des avantages fiscaux similaires du fait de la transparence fiscale de la structure.

Inconvénients d’investir dans l’immobilier commercial

Bien qu’il existe de nombreuses raisons positives investir dans l’immobilierIl y a aussi des aspects négatifs à considérer.

Comme disait toujours un de mes amis :

« Il faut être prêt à prendre plus de risques, mais avec une bonne planification, les bénéfices sont là. »

1- Dépense de temps

Si vous êtes propriétaire d’un immeuble commercial avec cinq ou même quelques locataires, vous avez plus à gérer qu’avec un investissement immobilier traditionnel.

Vous ne pouvez pas être un propriétaire absent et maximiser le retour sur investissement locatif.

Avec le vendeur, vous avez probablement affaire aux éléments suivants :

En un mot, vous avez plus à gérer ; Et tout comme vos locataires, vous devez vous soucier de l’attention du public.

En 2023, les bailleurs commerciaux en France consacraient en moyenne 20 % de leur temps à la gestion locative, contre 10 % pour les bailleurs privés.

2- Aide professionnelle requise

Si vous êtes bricoleur, mieux vaut avoir un permis si vous devez faire face à des travaux d’entretien dans un bâtiment commercial qui sera très probablement concerné. Réglementation ERP (Matériel ouvert au public).

Vous n’êtes probablement pas prêt à gérer vous-même les problèmes de maintenance et devrez embaucher quelqu’un pour vous aider en cas d’urgence et de réparations.

N’oubliez pas de prendre en compte les frais de gestion immobilière lorsque vous évaluez combien vous paierez pour un immeuble commercial d’investissement.

Les concierges peuvent facturer entre 5 % et 10 % des revenus locatifs pour leurs services, qui incluent la gestion locative.

Réfléchissez à l’avance si vous souhaitez gérer vous-même la location et les relations ou externaliser ces tâches.

3-Un investissement locatif initial plus important

L’achat d’un bien immobilier commercial nécessite généralement plus de capital initial que l’achat de propriétés résidentielles locatives dans la même zone, il est donc souvent plus difficile de démarrer.

Une fois que vous avez acheté un bien immobilier commercial, vous devez vous attendre à des investissements importants.

Votre propriété pourrait ronronner et sonner méchamment pendant quelques mois.

Plus il y a de clients, plus les installations doivent être entretenues et donc les coûts augmentent également.

4- Plus de risques

Les propriétés destinées à un usage commercial ont plus de circulation piétonnière et donc plus de personnes sur la propriété chaque jour qui peuvent se blesser ou endommager votre propriété :

• Les voitures peuvent approcher les clients dans les parkings,
• Les gens peuvent glisser sur la glace en hiver
• et les vandales peuvent pulvériser de la peinture sur les façades des bâtiments.

De tels incidents peuvent survenir n’importe où, mais la probabilité de vivre une telle situation augmente lorsque vous investissez dans l’immobilier commercial.

Si vous avez une aversion au risque, vous voudrez peut-être examiner de plus près la possibilité d’investir votre argent dans l’immobilier résidentiel.

Vous trouverez ici : Loyer commercial : quels avantages et inconvénients ? Mon avis

Quels critères s’appliquent lors de la sélection d’un bien immobilier commercial ?

Lors de la sélection d’un bien immobilier commercial, il est important de considérer plusieurs critères prioritaires pour garantir un investissement judicieux et rentable.

Choisir le bien en fonction de sa localisation

L’emplacement est un facteur de rentabilité crucial pour les propriétés commerciales ainsi que pour les propriétés résidentielles.

Il est donc important de les préférer Villes Et des quartiers dynamiques.

Pour un magasin ou un restaurant, un emplacement urbain avec une forte circulation piétonnière est idéal.

Cela permet au propriétaire de proposer à l’entreprise locataire des loyers plus élevés, augmentant ainsi la rentabilité de l’investissement.

Exemple : À Paris et dans d’autres grandes villes, certains quartiers sont meilleurs pour les restaurants tandis que d’autres sont meilleurs pour les magasins de vêtements. Le type de propriété dépend donc de sa localisation.

Pour les bureaux, il est préférable de choisir des zones bien relié aux transports en commun pour faciliter les déplacements des collaborateurs.

Certains quartiers sont spécifiquement conçus pour accueillir ce type d’espace, comme : Zones économiques (ZAE).

Un écosystème professionnel se développe dans ces bassins d’emploi : des restaurants ouvrent pour répondre aux besoins des travailleurs habituellement basés en dehors de ces ZAE, et des crèches s’installent à proximité des bureaux.

Cette dynamique économique peut rendre les investissements dans l’immobilier commercial particulièrement attractifs.

Évaluer le rendement et la valeur ajoutée de l’immobilier commercial

En France, les investissements en immobilier d’entreprise offrent un rendement annuel moyen de 4 à 10%, plus élevé que pour les propriétés résidentielles.

Pour calculer ce rendement il est important de prendre en compte :

• Le prix d’achat,
• le loyer prévisionnel
• et tous les frais associés.

Cependant, les propriétés commerciales génèrent souvent une plus-value à la revente inférieure à celle des propriétés résidentielles.

Comment investir dans l’immobilier commercial ?

Un investisseur peut devenir propriétaire d’actions dans un complexe immobilier commercial par le biais d’un Société Civile d’Investissement Immobilier (SCPI).

Ces valeurs immobilières, souvent réparties dans différentes villes en France et éventuellement à l’étranger, fournir une source stable de revenus locatifs grâce à leur diversification géographique.

Gestion immobilière, comprenant :

est entièrement pris en charge par une société de gestion dédiée.

Ce dernier informe également les investisseurs Développements dans les transactions immobilières, Ajustements de loyer Et Performances de rendement.

Investissez via un Société Civile Immobilière (SCI) est une autre façon d’acheter un bien immobilier commercial.

Dans ce contexte, les investisseurs se regroupent et détiennent des actions qui reflètent leur contribution financière aux acquisitions de SCI. Cette structure offre une flexibilité dans la gestion des propriétés partagées.

Alternatives à l’investissement dans l’immobilier commercial

Considérer les SCPI comme une alternative aux espaces commerciaux

Tenez-en compte lorsque vous investissez dans l’immobilier commercial Sociétés Civiles d’Investissement Immobilier (SCPI) Rendement généralement axé sur les bureaux et les commerces.

Les SCPI sont gérées par des sociétés spécialisées et mobilisent des capitaux pour acquérir et gérer des biens immobiliers.

En achetant des parts d’une SCPI à haut rendement, vous financez l’achat de divers biens immobiliers pour lesquels la gestion locative est déléguée et les loyers perçus sont distribués sous forme de dividendes.

Bien que les SCPI offrent une rentabilité élevée, elles ne proposent pas d’allègement fiscal.

Toutefois, les revenus distribués sont principalement imposables en tant que revenus de placement, sauf s’ils sont financés par des emprunts ou s’il existe déjà un déficit immobilier, de sorte qu’il existe une certaine exonération fiscale. Les plus-values ​​provenant de la revente d’actions sont assimilées aux plus-values ​​immobilières traditionnelles.

Les SCPI représentent donc un investissement financier en immobilier d’entreprise sûr et rentable qui doit s’envisager sur le long terme.

Choisissez une société en commandite simple (SCS)

Pour augmenter votre épargne et générer des revenus supplémentaires grâce à l’investissement immobilier commercial, pensez-y Société en commandite simple (SCS).

Cette structure vous libère des problèmes de gestion la compétence professionnelle de l’opérateur, Votre partenaire spécialisé en immobilier commercial.

Investir dans un SCS implique d’acheter des actions et offre un rendement attractif de plus de 5% par an avec une option de remboursement prédéfinie lors de la souscription.

Le SCS, régi par un accord de parrainage, permet des entrées et sorties de capitaux flexibles après une période de blocage initiale de 24 mois.

L’avantage réside dans l’imposition des plus-values, qui n’est prélevée qu’au moment du rachat des actions, avec des exonérations possibles après huit ans de détention des actions.

J’espère que vous apprécierez la lecture de cet article.

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