Immobilier d’investissement : arnaque ou véritable eldorado ?

Vous envisagez d’investir dans un immeuble de rapport ? Voici ce qu’il faut vraiment savoir pour éviter les erreurs et être très rentable

Immobilier de rapport : comment choisir cet investissement locatif ? Comment trouver, sélectionner, acheter et gérer un immeuble de rapport ?

Investir dans un immeuble de rapport est-il l’investissement ultime pour une rentabilité maximale ? Est-ce considéré comme le Saint Graal des investissements locatifs à haut rendement ? Est-ce toujours le cas, quelle que soit la localisation de l’immeuble de rapport ?

Mais qu’entend-on exactement par immeuble de rapport et quels risques comporte cet investissement locatif si particulier ? …

La décision d’investir dans un immeuble de rapport comporte toujours des risques supplémentaires (que ce soit sous forme de plus ou moins-values ​​locatives), les montants sont plus élevés que, par exemple, avec une simple copropriété.

De plus, comme toujours, il est important de prendre les bonnes décisions dès le début de votre projet.

Pour vous aider, nous vous montrerons ce qu’il faut faire et ce qu’il faut éviter lorsque l’on investit dans un immeuble de rapport.

De plus, approfondissez vos connaissances avec les articles suivants sur l’immobilier Eldorado :
Quel investissement immobilier locatif est le plus rentable ? 7 idées d’investissement locatif pour devenir riche

Rentabilité locative d’une location meublée ? Tout le monde ment sur les chiffres réels

Où trouver des immeubles de placement ? Vous pouvez le trouver sur :

• Annonces immobilières.
• Sites de petites annonces générales.
• Agences immobilières.
• Environnement.
• Notaires.
• Chasseur immobilier.

Qu’est-ce qu’un immeuble de placement ?

Quelle est la définition d’un immeuble de placement ?

Il est impossible de démarrer notre analyse sans vous Expliquer ce qu’est un immeuble de placement.

Aussi appelé immeuble locatif d’investissement à intérêt élevéIl s’agit d’un projet d’investissement immobilier très particulier dans le sens où il s’agit d’une structure à plusieurs appartements qui est perçue comme un investissement par l’investisseur-propriétaire.
Aucune confusion possible : il ne s’agit pas d’un investissement à vocation résidentielle, même partiellement.

À ce sujet, faut-il acheter sa résidence principale ? Le débat sur Eldoradoimmobilienr fait rage

Pourquoi devriez-vous acheter votre résidence principale

Faut-il investir avant d’acheter sa résidence principale (en 2021) ?

Un investissement locatif aux multiples facettes et possibilités de combinaisons

Pour un propriétaire souhaitant réaliser un investissement locatif, tel qu’un immeuble de rapport, plusieurs options s’offrent à vous :

• il peut soit s’appuyer sur un immeuble avec des appartements déjà loués,
• soit sur un immeuble dans lequel les appartements ne sont pas encore loués
• voire un mélange des deux (appartements vides et autres, loués).

Ces décisions ne sont pas anodines.

L’avantage d’un immeuble vide est la possibilité de réaliser des travaux en profondeur pour augmenter la valeur de votre bien et, surtout :

• adapter les espaces en fonction de la demande du marché,
• mettre en valeur ces surfaces à travers une décoration, un design et un ameublement parfaits,
• et bénéficier du système de déficit foncier.

Selon la situation fiscale de chacun, cela peut vous aider à maximiser votre rendement locatif.

Sinon, l’autre solution fiscale idéale est de louer tout meublé, que ce soit une location courte durée ou une location longue durée.

Ces articles vous aideront à affiner votre stratégie fiscale :

Louer meublé ou non meublé : ce qu’il faut savoir (en 2020)

Tout ce qu’il faut savoir sur la taxation des appartements meublés : C’est magique…

Investir dans un immeuble de rapport nécessite de constituer une équipe

Veuillez noter que si des travaux sont nécessaires, vous devrez faire appel à un architecte avant de commencer.

Il s’agit d’une obligation officielle en matière d’espace et d’une sécurité pour vous, car elle vous permet de rejeter spécifiquement et légalement l’idée d’aménagement que vous souhaitez transmettre à votre immeuble.

De plus, un chef de projet qui coordonne tous les corps de métier est le bienvenu, car lors des travaux… il est parfois compliqué de gérer le planning des différents artisans !

Argument supplémentaire, la banque que vous solliciterez pour votre demande de prêt immobilier appréciera le fait que vous soyez accompagné par un professionnel du bâtiment sur un projet de cette envergure.

Quel emplacement pour votre investissement immobilier ?

Une règle d’or pour l’investissement immobilier locatif

Avant d’acheter votre immeuble de rapport, il est important de considérer sa localisation. Une règle d’or s’applique définitivement à tout investissement immobilier locatif, immeuble de rapport ou non :

• Localisation critère 1,
• Critère 2, localisation,
• Critère 3, localisation 🙂

Ne vous précipitez pas, mais regardez à l’intérieur ET à l’extérieur du bâtiment

Mais l’emplacement est encore plus important pour les immeubles de rapport, car vous mettez tout sur une seule carte et si vous souhaitez avoir le plus de locataires possible, l’environnement du bâtiment doit être attrayant.

Une autre règle qui vaut son pesant d’or peut être trouvée ici :

Airbnb : 63 secrets pour une première annonce (par un expert) (et 6 bonus)

Faut-il payer plus pour un bon emplacement ?

Un emplacement de qualité est inévitablement plus demandé et donc plus précieux.
Les immeubles bien situés coûtent logiquement plus cher.

Cependant, il vaut mieux négocier en profondeur pour un bel emplacement que de s’éloigner des attraits et risquer un manque de locataires et/ou des difficultés à négocier une revente.

L’investissement deviendrait une dépense et pourrait vous faire perdre de l’argent au lieu d’en gagner, ce qui n’est pas du tout le but du jeu, nous en convenons.

Votre choix d’emplacement pour votre immeuble de rapport doit donc être le bon particulièrement bien penséEt il vaut mieux laisser passer un bel immeuble de rapport bien situé que de le payer trop cher et de ne pas générer suffisamment de cash-flow chaque mois !

Mais comment définir un bon emplacement pour votre investissement immobilier ?

Lorsque vous recherchez un immeuble, pensez à la ville, à la demande de location ou même à la rue.

Plus précisément, la proximité d’un pôle de communication (gare, transports en commun), d’un centre commercial, d’un hôpital ou d’une université sont de réels atouts.

L’état général du quartier est également crucial ; il faut regarder le bâtiment dans son environnement urbain. Pensez aux voisins de vos futurs locataires…

A ce sujet, lisez ces articles très intéressants qui sauront vous éclairer :

Faut-il investir dans l’immobilier locatif dans les vieilles villes ? Y aller ou ne pas y aller ?

Eldorado Real Estate – La communauté des propriétaires en mouvement

Trouver le « bon » investissement immobilier répondant à tous les critères d’investissement locatif n’est pas une mince affaire.

Dans certaines régions, les propriétaires vendeurs additionnent simplement les prix de chaque appartement pour arriver au prix de l’immeuble, sans « prix de gros ».

Bien sûr ce n’est pas intéressant car vous êtes définitivement copropriétaire, mais finalement votre intérêt est assez limité.

Lisez ces articles si vous voulez savoir comment bien investir :

8 conseils qui peuvent augmenter la valeur de votre appartement

Comment investir dans l’immobilier locatif : 35 experts dévoilent leurs conseils les plus précieux pour réussir

Comment réussir l’achat d’un immeuble de rapport ?

La demande de prêt, étape obligatoire pour l’achat d’un immeuble

Si l’on compare l’investissement dans plusieurs appartements avec l’investissement locatif dans un immeuble de rapport, la rentabilité est garantie dans la grande majorité des cas et votre patrimoine croît encore plus vite.

Si vous souhaitez entreprendre des démarches visant à constituer votre patrimoine, comme 30, 50 ou 100 propriétés, vous devez absolument envisager d’acheter un immeuble de placement (ou plusieurs).

Si l’on compare la stratégie d’investissement immobilier avec l’achat d’appartements ou de maisons presque partout, on constate rapidement qu’un Les immeubles de placement apportent plus de rentabilité dans le sens où l’investisseur achète en gros et donc globalement au rabais, évitant ainsi les frais (et les tracas) des syndics de copropriété.

LE Les risques sont également amortis avec un immeuble de placementcar la vacance d’un des appartements n’est pas rédhibitoire pour la rentabilité de votre investissement locatif (les autres loyers comblent le manque à gagner)

Contrairement à ce que l’on pourrait penser à première vue, ces avantages font que les banques peuvent facilement accorder un prêt pour un investissement locatif dans un immeuble de rapport, même avec un volume de projet important.

Durée du prêt et provisions pour frais

L’immeuble de rapport est également apprécié car il se distingue d’une copropriété, car ici vous ne devez payer que les travaux de toiture ou de façade (si des travaux sont prévus).

C’est à la fois un avantage et un inconvénient.

Vous éditez Votre propre système de copropriété (largement en votre faveur) et vous planifiez les travaux comme bon vous semble.

En revanche, il n’y a personne pour vous bousculer un peu lorsque vous prenez de mauvaises décisions…

De plus, le travail est souvent très important. C’est bon en un Stratégie de déficit fonciermais il faut penser à prévoir un report des premières mensualités du prêt… et donc le intérêts provisoires Cela comprend un financement échelonné d’au moins 3 mois, mais il est souvent possible d’en avoir un peu plus.

La durée du prêt hypothécaire doit également être prise en compte.

À long terme, 15 à 20 ans, cela profite à la trésorerie car la mensualité doit être calculée de manière à être nettement inférieure au loyer.

Si vous avez une stratégie de fonds propres ou si vous louez à court terme, vous pouvez poursuivre une stratégie qui vise à rembourser votre prêt rapidement pour conserver plus rapidement 100 % du loyer pour vous.

Escroqueries liées à la formation immobilière : comment les repérer ? (et bien choisir)

Investissement locatif au travers d’une SCI ou en nom propre ?

Les investisseurs disposent de plusieurs options pour développer leur projet :

• une location meublée LMP ou LMNP (lien) ;
• une société SARL ou SAS ;
• ou un IR ou IS SCI.

Chaque stratégie a ses avantages et ses inconvénients (sinon ce serait tellement simple et bon !)

Mais les décisions concernant la forme juridique d’acquisition et de gestion de votre patrimoine doivent être clarifiées en amont du projet afin que vous puissiez prendre les meilleures décisions fiscales avant d’investir.

Dans le cas d’un immeuble de rapport, il est recommandé de réaliser l’achat soit en SCI à l’IS, soit en LMNP.

Pourquoi devrais-tu me le dire ?

Seulement parceque Vous pouvez développer votre patrimoine en réduisant l’impact de la fiscalité.

Vous avez également la possibilité de ne pas être imposé à votre taux marginal d’imposition, ce qui est prohibitif.

Soit vous ne serez pas du tout imposé au LMNP, mais uniquement si vous louez meublé, soit vous pourrez choisir de louer sous le régime SCI de l’impôt sur les sociétés, particulièrement avantageux si vous disposez d’autres revenus : vous ne serez généralement imposé qu’avec taxes 15% impôt sur les sociétés).

De plus, en créant une société vous avez la possibilité de créer une société holding, ce qui permettra à votre argent de circuler à travers plusieurs SCI (ou autres sociétés) et de bénéficier à plusieurs reprises du taux de 15% sur les entreprises, tant au travers du financement d’Investissements. pour les entreprises où vous subissez une perte.

L’inconvénient d’une forme juridique de société est finalement la réduction de valeur, qui entre en compte dans le calcul de la plus-value de revente. Votre stratégie d’investissement locatif doit donc être globale et sur le long terme pour que vous ne risquiez pas de perdre, d’une part, les avantages fiscaux que vous avez patiemment gagnés, d’autre part…

Ces considérations juridiques doivent être complétées par les articles suivants sur El Dorado Immobiler :

Vous avez besoin de créer une entreprise pour investir et gérer votre location courte durée ?

Comparatif location meublée et location vide : Simulateur GRATUIT

Immobilier de rapport : neuf ou ancien ?

Construire son propre bâtiment est un projet ambitieux et surtout passionnant. Choisissez selon vos goûts, travaillez avec un architecte et son équipe, concevez votre décoration et regardez votre bâtiment se construire petit à petit : qui n’en rêverait pas ?

Le problème est que ce projet est un peu complexe et nécessite beaucoup d’argent.

Les coûts de construction sont vertigineux en raison des normes actuelles et du développement du nouveau marché au niveau des entreprises capables de fournir les services… et on oublie l’argument des masses, qui est d’avoir une exonération fiscale comme celle-là. avantage de la loi Pinel car bien souvent c’est la véritable catastrophe

Si vous n’êtes pas encore convaincu, voici la vidéo idéale :

Avez-vous défini la taxe ? Nous allons vous TOMBER !

C’est pourquoi nous arrivons à la conclusion qu’il est généralement préférable d’acheter un immeuble ancien existant plutôt que d’en construire un nouveau.

D’autant que les meilleurs emplacements sont généralement déjà pris… c’est logique, n’est-ce pas ?

Je ne le répéterai jamais assez, mais veillez à toujours considérer la zone géographique dans laquelle vous souhaitez investir, à choisir les bons partenaires commerciaux et à prévoir une marge de manœuvre de 10 à 15 % dans votre budget de base… Parce que le pire pronostic arrive toujours !

Immeuble de rapport : Investir dans un immeuble loué ou vacant ?

Lorsque vous achetez un immeuble de rapport, celui-ci peut être soit vide, occupé partiellement ou entièrement par des locataires existants, soit loué meublé ou non.

Afin de bien distinguer les locations meublées des locations vides, un simulateur gratuit est disponible ici :

Comparatif location meublée et location vide : Simulateur GRATUIT

Gardez cependant à l’esprit qu’avec un bien vide vous avez la liberté de réaliser des travaux pour l’améliorer, d’optimiser le loyer et surtout de choisir vos locataires et le type de location : vide ou meublé, courte ou longue durée.

A l’inverse, vous dépenserez moins d’efforts si vous passez par un bien déjà loué et cela rassurera encore plus la banque si vous souhaitez contracter un emprunt car des contrats sont déjà en cours. Le banquier n’a généralement aucune idée du fonctionnement d’un investissement locatif et il faut le rassurer sur ce point.

A vous de peser les avantages et les inconvénients de chaque option avant de faire le bon choix.

Et surtout, calculez bien tout cela pour ne pas vous tromper sur votre investissement locatif.

Chiffres et rendements sont les deux clés d’un investissement locatif réussi

Voici les différentes méthodes de calcul que vous pouvez mettre en œuvre :

21 techniques pour améliorer votre rendement locatif et obtenir plus de 10 % net pour devenir riche

Louer meublé ou vide ? Location meublée ou simplement location ?

Quels sont les avantages et les particularités d’un immeuble de rapport ?

Comment vendre votre immeuble de rapport ?

Vous percevez un loyer chaque mois mais souhaitez mettre votre immeuble en vente pour des raisons personnelles ?

Sachez donc que vendre ce type de bien est assez compliqué.

Même si j’ai déjà expliqué qu’acheter en gros est plus rentable que d’acquérir des lots dispersés, lorsqu’il s’agit de vendre, ce n’est plus aussi simple qu’il y paraît.

Le prix sera forcément élevé, donc le nombre potentiel d’acquéreurs sera réduit et limité aux investisseurs. Qui a envie d’acheter un immeuble entier pour en faire sa résidence principale ?

Il faut s’en tenir à l’offre et à la demande sur le marché… sinon vous vendrez pièce par pièce

Quel rendement pour un immeuble de rapport ?

Bien entendu, l’un des principaux avantages d’un immeuble de rapport est le montant du loyer que vous pouvez récupérer.
Si votre immeuble offre un rendement plus élevé qu’un appartement conventionnel, cela doit avant tout être dû à un prix d’achat inférieur à celui d’un appartement unifamilial.
De plus, vous n’avez pas à vous soucier du syndic et de ses honoraires exorbitants.

D’un autre côté : non, tous les immeubles de placement n’offrent pas la possibilité d’obtenir de bons rendements, c’est une fausse nouvelle.
Voulez-vous vous gargariser 20 lots ou savez-vous que vous aurez 2 lots avec un rendement de 20% en peu de temps ?

Le rendement dépend uniquement de la localisation de votre bien et de la demande sur le marché ainsi que du prix d’achat, que vous l’ayez bien négocié ou non.

J’espère que vous apprécierez la lecture de cet article.

Vous ne savez pas combien votre investissement immobilier vous rapportera à court terme ?

Souhaitez-vous savoir comment vous vous situez par rapport à la concurrence ?

Saviez-vous que 87 % des millionnaires en location courte durée ont commencé par convaincre leur banquier grâce à une étude de marché ?

J’ai développé un outil qui utilise le big data pour réaliser pour vous une étude de marché parfaite.

Vous savez exactement combien vous gagnez, si l’investissement en vaut la peine et comment vous démarquer de la concurrence :

Enfin

Investir dans un immeuble de rapport peut donc être une idée très brillante.

Si vous souhaitez aller plus loin et augmenter le nombre de biens immobiliers à votre actif, c’est la bonne option.

Surtout parce que vous n’avez pas à traiter avec le syndic… Plus de rentabilité, moins de tracas, qui pourrait mieux le dire ?

D’un autre côté, il faut cependant éviter les écueils de ne pas planifier les travaux à temps et de ne pas négocier suffisamment soigneusement le prix d’achat et le lieu, ce qui rend difficile une revente optimale.

Qu’en penses-tu ?

Avez-vous déjà investi dans un immeuble de rapport ?

N’hésitez pas à laisser un commentaire ci-dessous, nous vous répondrons très rapidement