Immobilier locatif : les erreurs à éviter
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Vous souhaitez investir dans des biens locatifs ? Découvrez ce qu’il faut savoir sur les 10 erreurs fatales à éviter cette année
Comment investir dans des biens locatifs ?
Pourquoi investir dans des biens locatifs ?
Quel investissement immobilier locatif choisir ?
Investir dans l’immobilier locatif : comment ça marche ?
On nous pose souvent toutes ces questions et bien d’autres qui vont vous aider… et à juste titre !
La réponse vous aidera non seulement à améliorer votre processus d’acquisition, mais également à sélectionner le profil du bien que vous recherchez en fonction de votre objectif :
- Location meublée à l’année ?
- Location meublée courte durée ?
Oui, Je ne m’intéresse qu’aux appartements meublés, et pour cause 🙂
Tout savoir sur la fiscalité de la location de meubles : C’est magique
Le guide complet pour investir dans la location saisonnière
Investir dans des biens locatifs n’est pas une blague
Il est donc tout à fait normal de faire une petite recherche avant de se lancer dans le grand saut… et aussi de remettre en question des idées préconçues comme celles-ci :
Laissez le vendeur travailler avant d’acheter : une bonne idée ?
ou même celui-ci :
Faut-il investir dans l’immobilier locatif dans les vieilles villes ? Y aller ou ne pas y aller ?
Une fois que vous aurez entamé le processus d’acquisition, il vous sera difficile de revenir en arrière sans préjudice, c’est-à-dire sans verser d’indemnité.
Et cela Rentabilité d’un investissement immobilier locatif intervient principalement lors de l’acquisition et non après :
21 techniques pour améliorer votre rendement locatif et obtenir plus de 10 % net pour devenir riche
Les secrets pour calculer facilement le véritable retour sur investissement de votre propriété locative
Rentabilité locative d’une location meublée ? Tout le monde ment sur les chiffres réels
Etes-vous concerné ?
Cet article, rédigé avant votre investissement locatif, s’adresse principalement aux futurs investisseurs qui souhaitent acquérir un bien pour la première fois pour le dédier. location meublée.
Mais cela pourrait aussi s’avérer utile pour le lecteur d’Eldoradoimmobilienr qui possède déjà un ou plusieurs biens immobiliers, car malgré toute l’expérience issue de nombreuses acquisitions, une erreur est vite commise…
…il suffit parfois d’un oubli ou d’un moment d’inattention
Cet article a pour but de vous préparer et de vous ouvrir les yeux sur certains détails dont vous sous-estimez peut-être l’importance ou dont vous ignorez peut-être l’existence.
Il complète cet article exceptionnel qui vous passionnera :
Comment investir dans l’immobilier locatif : 35 experts dévoilent leurs conseils les plus précieux pour réussir
10 points importants à vérifier avant d’investir
Découvrez notre liste non exhaustive de points essentiels à vérifier avant de signer le contrat d’achat pour garantir votre « retour sur investissement ».
Cependant, comme il s’agit de biens physiques, vous ne pouvez pas vous tromper et risquer de perdre autant que vous l’espériez…
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Les environs et l’emplacement de la propriété
Un des critères les plus importants pour investir dans un bien locatif, tout aussi important que la superficie du bien et le nombre de pièces.
Pour quoi ?
Parce qu’il définit simplement vos options pour l’utiliser puis le revendre
Voici les facteurs susceptibles d’influencer votre choix de localisation et d’environnement pour votre futur achat immobilier :
1/ Localisation
2/ Localisation
3/ Localisation
!!!
L’environnement : fondamental pour investir dans l’immobilier locatif
La sécurité, la qualité de vie et l’éducation des enfants – si vos locataires en ont – dépendent en grande partie de l’environnement dans lequel ils vivent.
Ces données sont donc logiquement prises en compte lors de la sélection des locataires.
Autre point à ne pas négliger : l’état des bâtiments environnants.
Les immeubles abandonnés et/ou abandonnés pourraient à l’avenir causer de graves nuisances, dissuader les locataires tout en compromettant vos chances de revendre à bon prix.
Il en est de même à proximité des immeubles abritant des logements sociaux classiques de qualité.
La situation géographique
L’appartement qui représente votre potentiel investissement locatif est-il proche des grands centres de vie ? (Hôpital, grands employeurs, etc.)
- Transports en commun à proximité ?
- Des commerces à proximité ?
- Y a-t-il une pharmacie près de chez vous ?
- Y a-t-il des écoles à proximité ?
- Toutes ces installations et commerces sont-ils accessibles en transports en commun ? etc.
Comme vous l’avez probablement remarqué, le choix d’un emplacement ne dépend pas seulement de la beauté du quartier.
Je préfère être clair : pour réussir à investir dans l’immobilier locatif, l’essaim est plutôt un ennemi des rendements…
Sans surprise, les bonnes affaires coûtent souvent plus cher, vous devrez donc adapter vos besoins à votre budget. Apprenez à négocier de manière décisive et à accepter le rejet.
En fait, la négociation est une compétence essentielle pour un investisseur immobilier rentable…
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Le profil du bien locatif
Outre l’architecture du bien, l’étage, le nombre de chambres et leur disposition, pensez également à l’état du bien dans lequel vous souhaitez investir.
A ce stade, il est recommandé Visiter la propriété plusieurs fois et surtout à différents moments de la journée afin d’évaluer le rayonnement solaire, la valeur équivalente ou encore l’état de l’insonorisation du logement.
Assurez-vous d’être toujours accompagné d’un proche ou d’un professionnel (généralement un expert en immobilier) pour identifier les vices et éventuels vices cachés du bien.
N’hésitez pas à vous renseigner précisément sur la superficie du bien, qui dans ce cadre doit être précisée avec précision dans l’avant-contrat et dans le document d’attestation. Loi Carrez de 1997.
Cette loi ne s’applique pas aux maisons individuelles, soyez prudent.
Dans ce cas, assurez-vous également d’avoir une assurance dommages chantier pour les travaux récents. Cette assurance vous garantit une indemnisation des dommages en cas de défauts.
Demandez à inspecter le parking ou le sous-sol et assurez-vous qu’il est dégagé et utilisable
Des revenus locatifs supplémentaires peuvent être générés en louant une place de parking séparément
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Le voisinage immédiat
Ce serait une erreur de négliger ce point, car
Un voisin peut vous rendre la vie agréable, tout comme il est capable de transformer votre quotidien en enfer.
D’autant plus si vous investissez dans des locations courte durée…
Ne négligez pas cette piste
Je ne vous encourage pas non plus à frapper à toutes les portes du bâtiment,
mais uniquement à ceux de vos voisins pour avoir leur appréciation des lieux et de ses habitants.
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Tous travaux à réaliser sur votre investissement locatif
Qui est responsable des travaux ?
En fait, la réponse dépend de la nature du travail, que nous résumons ainsi :
Travaux d’entretien de l’immeuble : Se renseigner auprès du syndicat des copropriétaires
Généralement (habituellement), les appartements d’une copropriété sont régis par un syndic qui décide quand des travaux d’entretien doivent être effectués.
Dans ce cas, vous devrez vérifier auprès de ce syndic si des travaux ont déjà été effectués ou s’ils le seront ultérieurement.
Prendre le procès-verbal précédent de l’assemblée générale de copropriété peut vous éviter un investissement locatif désastreux.
Par exemple, si vous n’avez pas vu dans les minutes que la façade de l’immeuble dans lequel vous souhaitez investir est en cours de rénovation et que ces travaux, non encore coordonnés, sont liés à une rénovation énergétique par l’extérieur…
Eh bien, votre plan de financement peut vite devenir instable !!
Donc, Si les travaux ont déjà été approuvés, il incombe à l’ancien propriétaire d’en assumer les frais.Si en revanche ils sont audités et que le vote a lieu au moment où vous en êtes propriétaire, ce sera donc à vous de payer la somme exigée.
N’hésitez pas à contacter le syndic de copropriété pour en savoir plus, car certains travaux peuvent être très coûteux et nécessiter un acompte relativement important.
De plus, les administrateurs sont habitués à répondre aux questions, généralement sans utiliser aucune langue.
Dernier petit conseil : récupérez le mandat de copropriété le plus rapidement possible
S’il en contient un Clause civile sur le logementn’hésitez plus si vous souhaitez faire une location meublée saisonnière !
Travaux de rénovation immobilière
La décision d’investir dans des biens locatifs anciens pour les remettre au goût du jour est certes plus risquée, mais finalement plus rentable que dans le neuf.
A vous d’effectuer les calculs au plus juste ou de faire appel à un entrepreneur, car les frais des travaux de rénovation seront bien entendu entièrement à votre charge.
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Découvrez les règles d’urbanisme
C’est fondamental, mais trop peu d’investisseurs font encore leurs recherches avant d’investir dans un bien locatif… et APRÈS l’achat il y a de très mauvaises surprises.
Toutes les communes n’ont pas les mêmes règles de fonctionnement, car cela dépend aussi de la zone dans laquelle se situe votre futur investissement locatif.
Soumettez votre projet au bureau d’urbanisme dont vous dépendez et vérifiez s’il vous est possible d’obtenir l’accord de ladite mairie ou de ladite ville.
De plus, vous pourrez en savoir plus sur les nouveaux projets (un parc, un centre commercial, un centre de loisirs, etc.) en vous rendant rapidement chez l’urbanisme de la zone où vous souhaitez investir en immobilier locatif dans le quartier ou ses environs. Cela peut être extrêmement positif… ou pas !
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L’aspect fiscal de la transaction
Si vous souhaitez investir dans un bien locatif neuf ou ancien, en plus du calcul du prix d’achat, vous devez également prendre en compte les frais supplémentaires qui y sont liés, à savoir :
- Taxes communales : taxe d’habitation, taxe d’élimination des ordures ménagères et taxe foncière ;
- Droits d’inscription : Taxes versées à l’État, qui représentent 80% des frais de notaire.
Pour les locations meublées de courte durée, les coûts sont bien sûr plus élevés :
Quels frais supplémentaires s’appliquent pour les locations de courte durée ? 10 Frais spécifiques aux locations saisonnières
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L’aspect juridique de la transaction
Vous êtes conscient qu’une visite chez le notaire est obligatoire afin de certifier la transaction et que dans certains cas la présence de votre avocat est requise.
Il est important de lire le contrat et de comprendre exactement ce qu’il prévoit, sinon vous risquez de signer un contrat d’achat qui ne vous est pas favorable. Par exemple, vous pourriez, par inadvertance ou sans le savoir, accepter de payer des frais de copropriété pour des travaux commencés avant l’achat de la propriété, même si c’est la responsabilité de l’ancien propriétaire de les payer.
De plus amples informations sur la réglementation relative à la location meublée sont disponibles ici :
Le guide complet | Règlementation pour les locations saisonnières de courte durée
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L’aspect administratif de la transaction et l’assurance de l’emprunteur
Assurez-vous que tous vos documents administratifs sont en règle et valides.
Dans le cas où vous devez contracter un emprunt, ce qui est fortement recommandé afin de déduire les intérêts du prêt et investir l’argent que vous gagnez ailleurs, n’hésitez pas à magasiner auprès des banques pour trouver le taux d’intérêt le moins cher.
Ne soyez pas surpris si la banque vous demande de remplir un questionnaire de santé dont les réponses détermineront le montant d’assurance dont votre emprunteur aura besoin.
Certaines banques vous demanderont même des examens médicaux complets dont les résultats détermineront leur réponse.
Regardez les choses positivement : notre assurance emprunteur prend en charge un examen complet tous les 6 mois, notre santé est excellente et les éventuels défauts sont détectés très tôt 🙂
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Demander le dossier de diagnostic technique et énergétique
Cette mesure de précaution est bien entendu particulièrement réservée aux investissements dans l’ancien.
Faites attention auUne obsolescence énergétique qui réduit la valeur des propriétés jusqu’à 35 %
Malheureusement, les appartements que vous pouvez acheter ne répondent pas toujours aux normes de sécurité en vigueur.
Bon, on comprend…
En conséquence, la production d’énergie des anciens systèmes est plus modérée.
N’hésitez pas à demander le dossier de diagnostic technique et énergétique afin que vous ayez une idée de l’ampleur des travaux à réaliser.
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Évaluez le montant total du bien que vous souhaitez louer
La valeur globale du bien s’apprécie en ajoutant le prix d’achat aux frais annexes (frais de notaire, travaux, taxes…).
Une fois le calcul effectué, vous aurez toutes les clés en main pour calculer un rendement locatif réaliste et ne pas vous cacher la face !
Les secrets pour calculer facilement le véritable retour sur investissement de votre propriété locative
En résumé, les 10 erreurs à éviter
Voici nos conseils pour ne pas partir à l’aveugle :
- Choisissez un bon emplacement
- Étudiez attentivement les propriétés de la propriété
- Faire une enquête de quartier
- Utiliser les informations fournies par le syndic copropriétaire
- Renseignez-vous sur les règles d’urbanisme applicables à votre projet
- Soyez attentif à la fiscalité de votre investissement
- Suivre la réglementation
- Soyez conforme administrativement
- Attention à la obsolescence énergétique
- Calculez le rendement consolidé et ne vous cachez pas la face
Avez-vous déjà eu des surprises en investissant dans un bien locatif ?
L’avez-vous vécu ?
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J’espère que vous apprécierez la lecture de cet article.
Vous ne savez pas combien votre investissement immobilier vous rapportera à court terme ?
Souhaitez-vous savoir comment vous vous situez par rapport à la concurrence ?
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