Investissements locatifs dans les centres anciens : Guide complet
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Devrais-tu investir dans les centres-villes des communes de taille moyenne ?
Faut-il profiter de la combinaison de taux d’intérêt bas et de prix en baisse ?
Ou est-ce le début de la Bérézina et faut-il éviter à tout prix les investissements dans un centre-ville ?
Dans quelles conditions peut-on en obtenir un Rendement locatif exceptionnel en privilégiant le centre-ville ?
En fait, c’est une question de prix :
Pour que votre logement soit loué rapidement, vous devez trouver des locataires.
En réalité, Vous pouvez recevoir une offre de location attractive. Si votre logement est situé loin de tout dans le pays, vous risquez de chercher votre locataire pendant plusieurs mois, ce qui sera un problème récurrent !
Pour trouver un locataire rapidement, vous devez vous assurer que votre offre de location puisse toucher un nombre suffisant de locataires potentiels.
C’est pour cette raison que nous devons proposer une offre de location avec le meilleur rapport qualité-prix.
Alors, comment ça marche?
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- Investissez dans un logement à la périphérie d’une grande ville, mais pas trop près
- Choisissez un T2, un T3 ou une maison
- Proposer un loyer inférieur au marché
- Viser un rendement locatif supérieur à 7% net (si possible)
- Rénover la maison ou l’appartement avec style
- Évitez les travaux lourds
Les avantages d’investir en centre-ville :
Lorsqu’on investit dans un centre-ville, il existe une grande variété d’investissements possibles. Petit studio neuf ou ancien ou T1, T2 ou T3.
Voici pourquoi vous devriez investir dans un centre-ville :
- La demande locative est forte : les appartements en centre-ville sont faciles à louer.
- L’investissement est sûr : lorsque vous investissez en centre-ville, vous limitez le risque
- Le retour sur investissement est excellent
Le constat de la paupérisation des centres-villes historiques
LE centres anciensLe dépeuplement se produit particulièrement dans les villes moyennes et les petites villes.
Avant le Concours Dans les hypermarchés, mais aussi et surtout sur Internet, les petits commerces comme les riverains ont du mal à trouver leur place.
En fait, les centres-villes changent très souvent à peine la nuit.
Même celles qui sont très animées le jour laissent place à une toute autre animation la nuit :
C’est la foire des cas d’abus, des gens un peu bizarres… (pour être doux dans la formulation)
Le relatif désintérêt des investisseurs immobiliers
En conséquence, de plus en plus de personnes et donc Investisseurs immobiliers se détournent des centres-villes.
Plus personne ne veut y vivre, plus personne ne veut y faire des affaires.
Il en résulte un dépeuplement bien sûr et une dynamique qui est compliquée car on est dans un cercle vicieux.
Si personne ne veut vivre en centre-ville,
Personne ne veut investir
c’est un champ libre pour une population appauvrie,
aux seigneurs des taudis,
et pour toutes éventuelles utilisations inappropriées.
Une fois ces abus établis et permanents, encore moins de gens voudront s’installer en centre-ville, et le cercle vicieux se poursuit et s’intensifie, s’auto-alimentant.
Il est difficile de sortir de cette dynamique car elle nécessite des investissements importants de la part des collectivités :
Achat de portes pour créer des sociétés « sponsorisées »,
achat complet d’immeubles,
Destruction de blocs de construction entiers……
Une complexité presque schizophrénique
Il existe également des exigences très strictes pour les centres-villes.
Première limite : la vétusté des bâtiments
Obsolescence à tous les niveaux :
- Il y a des réseaux cachés partout
- les constructions ne répondent plus du tout aux normes,
- ainsi que l’isolation thermique,
- électricité etc
Puis les usages possibles se sont développés et avec eux les souhaits de l’individu.
Les usages sont également compliqués, car les bâtiments sont souvent organisés sur plusieurs niveaux et la population souhaite de plus en plus vivre sur un seul étage.
Les personnes âgées notamment seraient les plus susceptibles de s’installer en centre-ville car leur rêve est de vivre dans un endroit proche des commerces et de tous les services de proximité.
Limites techniques qui impactent les rendements locatifs
À ces limitations s’ajoutent d’autres limitations techniques.
En effet, les rues sont très étroites, ce qui rend difficile l’intervention des entreprises.
Certaines entreprises ne souhaitent plus travailler en centre-ville.
D’autres pratiquent des coûts nettement plus élevés ce que l’on pourrait trouver pour une maison unifamiliale dans une zone urbaine beaucoup moins densément peuplée.
Si l’ABF s’en mêle…
Troisièmement, et ce n’est pas la moindre limitation, ce sont les Architectes des bâtiments français plus communément appelé ABF.
Ces hauts fonctionnaires du service d’architecture du département sont les garants de la préservation du patrimoine national, mais ils en font souvent un peu trop, c’est pourquoi ils sont souvent considérés comme des ayatollahs.
Quand on développe un bien immobilier en centre-ville, ils ont des exigences folles, ce qui augmente encore les coûts de construction.
Et réduit ainsi encore davantage votre rendement locatif potentiel
… Sans parler du délicat problème du stationnement
Dernier élément, le stationnement, en effet, quand vous créez des logements, vous Lorsque vous divisez une propriété, vous devez créer des places de stationnement.
Jusqu’à présent, tout est normal, logique
Mais cela devient difficile : s’il n’y a pas de place, il n’est plus possible de verser une indemnisation comme avant. Non, vous devez créer une place de parking ailleurs ou acheter une concession.
C’est vraiment compliqué parce que Le stationnement est un gros problème dans les centres-villes et les places de stationnement sont très difficiles à trouver.
En effet, ils sont recherchés à la fois par les investisseurs, car les locataires sont faciles à expulser et les coûts d’entretien sont très faibles, mais aussi par les habitants qui habitent en centre-ville, mais aussi par ceux qui habitent loin et reviennent occasionnellement : ils ne Vous ne voulez pas vous embêter Alors louez ou achetez des places de parking pour pouvoir les utiliser en toute tranquillité pendant votre séjour en famille.
Par exemple, un cadre qui a de la famille à Niort mais travaille à Paris sera tenté d’acheter un garage à Niort pour se garer facilement lorsqu’il reviendra aux racines de son enfance.
La conclusion vous paraît évidente ?
Faut-il être à contre-courant ?
Toutes ces restrictions font qu’a priori cela n’a absolument aucun sens d’investir en centre-ville.
Toujours, Un bon investisseur sait être à contre-courant.
C’est la thèse que développent plusieurs experts en monuments. Il faut reconnaître que l’idée est séduisante, d’autant que la question des contre-villes est évoquée et semble devenir un enjeu politique important.
Si personne n’investit au centre-ville, il est peut-être temps d’investir vous-même.
Parce que vous pouvez en bénéficierConstruire à un prix totalement réduitque vous pourrez rénover pour le remettre au goût du jour.
Vous bénéficiez ainsi d’un bien valorisé à sa juste valeur, même si la tendance pourrait s’inverser et que les centres-villes pourraient devenir populaires dans un avenir plus ou moins proche.
Propriétés idéales pour la location saisonnière
C’est l’un des grands Paradoxes!
Les mêmes personnes qui quitteraient le centre-ville s’ils y vivaient toute l’année préfèrent y vivre pour de courtes périodes.
Ils sont pratiques, authentiques
Dans certaines villes comme Avignon, près de 95 % des logements proposés sur Airbnb se trouvent en centre-ville. Et je vous garantis que le centre-ville d’Avignon n’est pas particulièrement calme et paisible !!
Et bénéficier d’avantages fiscaux ?
De plus, vous pouvez en bénéficier pour des travaux plus importants Le déficit foncier entraîne la disparition de vos revenus locatifs et vous n’avez donc pas à payer d’impôts sur le loyer.
Les dispositions de la loi Malraux s’appliquent également si vous disposez de revenus élevés et que vous entreprenez la réhabilitation d’un site du patrimoine culturel reconnu.
A l’autre bout de la chaîne, les mesures sociales liées à l’Anah (Agence nationale du logement) permettent de financer une partie de ses travaux et de payer en contrepartie des loyers très modérés pour des personnes en difficulté ?
Et le plan de financement de 5 milliards d’euros prévu par le gouvernement. Attention aux mirages dont l’impact est limité par rapport aux près de 30 milliards d’euros que l’ANRU a déjà financés dans le cadre de la rénovation urbaine des zones sensibles où, à mon avis, les difficultés ne sont pas encore définitivement résolues…
Reste l’hypothèse de choisir entre les deux : envisagez-vous d’investir en centre-ville ou pas ?
Il est difficile de suivre… surtout lorsqu’il s’agit de votre propre argent… n’est-ce pas ?
L’exemple d’un voyage à Marrakech
Ce séjour à Marrakech me rend sceptique et laisse entendre que ce sont les usages qui décideront du sort ultime du centre-ville.
En fait, nous sommes dans un tout autre contexte, mais en nous promenant dans Marrakech et ses environs, nous avons clairement remarqué que les anciennes Kasbahs, bien que magnifiques et d’un intérêt culturel considérable, tombent en ruine et ne sont plus toutes habitées.
En fait, ils ne correspondent plus aux goûts actuels : pas de télévision, pas d’étages, habitabilité limitée, proximité… autant de facteurs qui ont poussé les gens à décider de les abandonner malgré leur belle apparence et leur attrait touristique indéniable.
Et en plus, le Maroc n’a pas les mêmes standards que la France, ce qui rend tout plus cher.
Alors qu’est-ce que tu en penses?
Allez-vous investir en centre-ville ?
Attendez-vous une fiscalité plus affirmée pour prendre position ?
Vous êtes déjà propriétaire d’un bien immobilier en centre-ville ?
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J’espère que vous apprécierez la lecture de cet article.
Vous ne savez pas combien votre investissement immobilier vous rapportera à court terme ?
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