Optimisez votre investissement locatif en 5 étapes clés
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La réussite de votre investissement immobilier locatif est à la portée de tous.
Toutefois, pour éviter toute désillusion ou déception, mieux vaut s’y prendre au préalable. divers conseils à considérer.
Vous trouverez ci-dessous quelques conseils issus de l’expérience professionnelle qui peuvent vous aider à guider vos démarches et vos réflexions.
Conseil n°1 : Réfléchissez et développez votre projet
Pour Elise Franck, entrepreneur convaincu chez Elise Franck Conseil, ce conseil figure en tête de liste.
Selon elle, il est important de « définir le type d’investissement locatif qui vous convient le mieux ».
Il est donc nécessaire de considérer plusieurs points avant d’investir.
- Définissez votre objectif d’investissement
Votre logique sera différente selon le but que vous poursuivez.
Cela signifie que deux situations peuvent se présenter :
– Un investissement dans le patrimoine culturel : Ici votre objectif est d’investir dans l’immobilier afin d’augmenter votre patrimoine sans penser à revendre à court ou moyen terme.
Cela augmente la valeur ajoutée qui sera créée pour vous ou vos héritiers à long terme ;
–Un retour sur investissement : Vous souhaitez que votre investissement génère des revenus réguliers après déduction des frais.
Une fois l’objectif fixé, vous devez créer votre budget en tenant compte des différents postes courants que vous devez soutenir.
N’oubliez donc pas que le loyer que vous percevez ne couvre pas tous les frais : entretien, frais fixes, taxes locales, etc.
Par conséquent, vous devez prévoir suffisamment d’économies restantes pour couvrir ces dépenses.
- Définissez votre type de propriété
Selon le budget que vous aurez décidé, cela vous sera alors possible Pensez au type de propriété dans laquelle vous souhaitez investir.
Là encore, la logique sera différente selon que vous investissez dans des studios et petites surfaces ou dans des maisons et grandes surfaces.
Le type de bien détermine ensuite l’orientation du locataire : dans les petites surfaces il est probable que vous ciblerez votre recherche vers les étudiants ou les jeunes actifs, contrairement aux grandes surfaces qui s’adressent souvent davantage aux couples ou aux familles.
Astuce:
Ne faites pas d’investissement par « amour ».
Contrairement à l’achat d’une résidence principale, il s’agit avant tout d’aspects financiers.
Cela signifie prendre le temps de réfléchir aux différentes options.
Conseil n°2 : Choisissez entre le neuf ou l’ancien
Une fois le projet largement décidé, se pose la nécessaire question du choix entre le nouveau ou l’ancien.
Il n’y a pas de règles quant au choix à faire, juste quelques conseils…
La décision d’investir dans des biens immobiliers « anciens » rend cela possible Avoir des règles d’exonération fiscale comme le système Denormandy.
Ce dispositif permet d’accorder une réduction d’impôt au propriétaire qui réalise des travaux d’entretien sur un bien ancien dans l’une des 222 communes éligibles.
Cependant, Si vous optez pour l’ancien modèle, vous devez vous renseigner très attentivement sur l’état de maintenance. le bien sélectionné et ses parties communes, les travaux prévus…
Astuce:
Choisir un immeuble occupé principalement par les propriétaires garantit un plus grand soin dans l’entretien des parties communes.
Puisque les propriétaires supportent les coûts des travaux d’entretien, ils devraient utiliser leurs espaces communs de manière plus consciencieuse.
A l’inverse, le choix d’un immeuble neuf repose avant tout sur une relation de confiance avec le promoteur.
À cette fin, il est important de sélectionner un porteur de projet qui dispose de recommandations réputées, respecte les normes applicables et n’a pas de litige en cours.
Astuce n°3 : Sélectionnez la zone géographique souhaitée
Tous les professionnels vous le diront : le choix de l’emplacement est crucial lors de la réalisation d’un investissement locatif.
« Pour moi, le choix du lieu est crucial » confirme Pascal Beuvelet de The Door Man.
- Choisissez un secteur avec un rendement attractif
La clé d’un investissement locatif réside avant tout dans le rendement, c’est à dire les revenus que vous êtes susceptibles de générer grâce à votre investissement.
Ce rendement varie selon les villes, Secteurs urbains, demande locative, types de propriétés, etc.
Avant de faire un investissement, recherchez les rendements des villes que vous préférez pour mieux comprendre le secteur
Astuce:
En choisissant une petite surface comme investissement initial, vous améliorerez votre rendement, car celle-ci est généralement plus chère à louer au m² que les grandes surfaces.
- Choisissez un secteur en fonction de la demande locative
Pour que votre bien puisse être loué sans problème et qu’il n’y ait pas de « déficit de loyer », vous devez sélectionner une zone géographique répond aux besoins des locataires.
Ainsi, selon le type de bien immobilier dans lequel vous souhaitez investir et le groupe cible pour lequel vous comptez investir (étudiants, familles, salariés, etc.), vous devez prendre en compte les critères suivants :
– présence d’infrastructures de transport, commerces, écoles, etc.;
– Secteur agréable où la demande locative est forte.
Astuce:
N’hésitez pas à mener une petite enquête de quartier pour évaluer la demande de location ainsi que le sentiment du quartier.
Un simple appel à la gendarmerie peut vous alerter d’éventuels problèmes comme du bruit la nuit, des dégâts matériels, etc.
Astuce n°4 : Créez votre dossier de prêt bancaire
- Bien identifier les critères d’emprunt
Avec la baisse des taux hypothécaires et la crise sanitaire actuelle, les banques ont durci les critères d’accès au crédit. Soyez donc attentif aux conditions pour préparer au mieux votre dossier de prêt bancaire. Jusqu’à présent, quelques critères généraux pour les banques :
– Un apport d’au moins 10% (qui peut varier selon les banques) ; Une durée de prêt de 20 ans maximum ;
– Économies restantes suffisantes pour couvrir les dépenses et les événements imprévus ;
– Seul 70% du montant de la location sera pris en compte dans votre devis bancaire.
Contracter un emprunt est intéressant car il permet de déduire les intérêts de vos revenus locatifs sur votre déclaration d’impôts, que vous louiez vide ou meublé.
Découvrez-le ici : Investissement Locatif : Tous les Coûts Attendus (et 8 Coûts Cachés)
Conseil n°5 : chouchoutez vos locataires
Laurent CRIADO, entrepreneur immobilier, souligne : « L’immobilier n’est pas un investissement comme les autres, c’est avant tout une histoire humaine ».
En effet, un investissement locatif réussi nécessite de prendre en compte la dimension humaine des relations avec les locataires et nécessite de remettre en question au préalable la gestion de ces relations.
- Identifier les règles de location applicables
Pour exercer une activité de location il n’est pas nécessaire d’être un professionnel de l’immobilier.
Cependant, entreprendre une telle activité nécessite de connaître les règles et lois applicables afin de mieux comprendre les situations qui peuvent se présenter.
A cet effet nous vous invitons à visiter le site Internet https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/N349 Celui-ci résume les règles applicables de manière compréhensible et fait référence aux lois et réglementations applicables en matière de location.
Différents côtés proposent également des modèles de location clé en mainEtat des lieux, contrats de location, etc., qui vous permettront de mieux comprendre les démarches administratives et réglementaires qui incombent à tout propriétaire exerçant une activité de location.
- Choisissez soigneusement vos locataires…
Choisir le locataire qui occupera votre bien nécessite une vigilance accrue, car au-delà des affects et des relations humaines, vous devez vous en assurer. Le locataire sélectionné est solvable et en mesure de payer le loyer.
Astuce:
En achetant un appartement déjà loué, vous vous épargnez la recherche et la sélection fastidieuses d’un locataire et garantissez en même temps la solvabilité des locataires actuels.
- …Ou la gestion déléguée ?
Un investissement locatif ne consiste pas seulement à sélectionner des locataires, mais également à entretenir cette relation contractuelle.
Des démarches administratives (contrat de location, état des lieux, préavis, quittance de loyer, etc.) à la réalisation et au suivi des travaux d’entretien, un propriétaire peut vite se sentir débordé. missions auparavant sous-estimées.
Faire appel à une agence ou à un professionnel spécialisé dans la gestion locative peut alors être une solution pour gagner du temps et de l’énergie.
Veillez toutefois à inclure les frais de gestion dans le budget prévisionnel initial (entre 5% et 10% des loyers).
- N’hésitez pas à faire des rénovations
Lors de l’achat d’un investissement locatif, n’hésitez pas à vous mettre à la place des futurs locataires et envisagez les rénovations nécessaires pour rendre le bien agréable à vivre.
Parce que si vous faites parfois de petits travaux, vous attirerez probablement plus de locataires et de demandes de renseignements tout en maximisant la valeur gagnée à la revente.
Astuce:
Pour les bâtiments anciens, certains travaux de rénovation et d’entretien peuvent même être déductibles de la taxe annuelle (système Denormandie).
Bonus : les 60 meilleures techniques pour louer plus hors saison (la 7e fonctionne très bien)
J’espère que vous apprécierez la lecture de cet article.
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