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Comment la plupart des propriétaires choisissent-ils la structure juridique pour exploiter leur activité de location meublée ? Ils écoutent les conseils de leurs « amis » et les tendances de la mode.
Nous nous posons donc la question de créer une EURL (entreprise individuelle limitée par garantie) pour investir et exploiter des appartements en location meublée, qu’ils soient meublés de courte durée ou de longue durée.
Une EURL est une société à responsabilité limitée, son objet peut être commercial et se prête donc à la location meublée tout en conservant la fiscalité IR. C’est loin d’être la seule option légale et ses avantages sont limités par rapport à une gestion en nom propre (LMNP et LMP) ou via une SCI.
Les conséquences fiscales peuvent être très importantes.
Voici un tableau récapitulatif des différences entre l’EURL et les autres formes de meublés :
| EURL | Nom propre | SCI chez IS, SARL, SAS | SCI à l’IR | |
| Location meublée autorisée ? | Oui | Oui | Oui | NON (tolérance de 10%) |
| Imposition et système fiscal |
IR (impôt sur le revenu) |
IR | EST (impôt sur les sociétés) puis IR si dividendes |
IR |
| transmission | Devient une entreprise soumise au SI | À travers des propriétés entières | Par actions | Par actions |
| Plus-values immobilières | Valeur ajoutée commerciale | Valeur ajoutée pour les particuliers (LMNP) ou les entreprises (LMP) | Valeur ajoutée commerciale | Valeur ajoutée des entreprises (ou des particuliers). Tellement bien, non rembourré) |
Le choix d’une EURL (entreprise individuelle limitée par garantie) est souvent le résultat d’une considération « entre deux » :
- Vous avez passé le cap du studio individuel en location occasionnelle
- Vous souhaitez passer à l’étape suivante et l’entreprise a du sens pour que vous poursuiviez une activité commerciale
- Vous êtes seul, optez donc pour une entreprise unipersonnelle
Vous découvrirez quels sont les avantages et les inconvénients de l’EURL pour la location meublée.
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Ce qu’il faut savoir sur l’EURL et la location meublée
Rien ne vous empêche de gérer des biens loués meublés via une EURL.
En réalité, D’un point de vue fiscal, la location meublée est une activité commerciale, même s’il s’agit d’un acte de droit civil. (C’est la particularité de l’attractivité fiscale des appartements en location meublée et qui rend leur fiscalité « magique »)
Une société en général et une EURL pour le cas qui nous intéresse particulièrement ici a forcément une orientation commerciale et est donc fiscalement apte à exploiter une activité de location meublée.
Dans tous les cas, les loyers sont imposés dans la partie BIC des bénéfices industriels et commerciaux.
Note :
Le SCI sur IR est l’exception qui confirme la règle. En effet, une SCI avec IR est une société immobilière civile dont les loyers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR).
Elle n’a donc aucune orientation commerciale au sens fiscal du terme (Article 206-2 du CGI)
Ainsi, la location avec une personne équipée d’un SCI n’est pas autorisée en IR.
Il existe toutefois une tolérance accordée par l’administration fiscale de 10% du total du patrimoine immobilier géré par la SCI.
Les sociétés immobilières ne sont donc pas toujours adaptées à la gestion de patrimoine immobilier…
Différences entre EURL et propriété en nom propre
Les deux statuts sont finalement très similaires.
En effet, la Société Unipersonnelle à Responsabilité Limitée se comporte de manière transparente au quotidien et il n’y a aucune différence entre être propriétaire en nom propre via le statut de meublé non professionnel LMNP et le statut de meublé professionnel LMP.
Dans les deux cas, les amortissements et autres frais peuvent être déduits des loyers, permettant au propriétaire d’obtenir un résultat fiscal nul ou négatif et donc de ne payer pas ou très peu d’impôt.
Tels sont les avantages de la location meublée.
La différence réside cependant dans la transmission.
En effet, lors de la cession d’un bien immobilier détenu par l’EURL, des amortissements continuent à être engagés, ce qui n’est pas le cas lors de la cession de placements locatifs acquis en nom propre.
Toutefois, au moment du dépôt, le statut doit évoluer vers celui d’une société SAS (Société par Actions Simplifiée) ou d’une société SARL (Société à Responsabilité Limitée) et l’on est soumis au régime fiscal de l’impôt sur les sociétés (IS).
Ce n’est pas toujours un inconvénient.
De plus, les plus-values individuelles s’appliquent aux gains provenant de la vente de biens immobiliers dans les deux cas.
Notez également que le choix d’une EURL n’est pas pertinent pour une comptabilité moins chère.
Ce qu’il faut éviter, c’est l’idée selon laquelle il serait intéressant de bénéficier du système de micro-fiscalité et des bénéfices industriels et commerciaux de la BIC à travers la réduction de 50%.
Que ce soit en nom propre ou via une EURL, vous devez opter pour le régime réel, bien plus avantageux.
Et ce n’est pas parce que vous êtes un petit exploitant de chambres d’hôtes que vous ne pouvez pas opter pour le statut d’entreprise classique ou d’entreprise en nom propre.
Ainsi, dans le match EURL LMNP nous privilégions le statut classique LMNP pour la location meublée non professionnelle (ou LMP pour la location meublée professionnelle).
EURL et Classic Society : Quel statut choisir ?
Entreprises individuelles…
Comme nous l’avons vu, l’EURL s’apparente un peu au statut de micro-entrepreneur (anciennement indépendant), plus ou moins propriétaire en nom propre.
Par ailleurs, depuis 2023, dans certaines régions, le statut de loueur de meublés sera également assimilé au statut d’entreprise individuelle avec inscription au Registre du Commerce du Tribunal de Commerce via le formulaire P0i pour le démarrage de l’activité et l’attribution. d’un numéro Siret ou INPI.
…VS les entreprises traditionnelles
L’intérêt d’investir et d’exploiter une location meublée annuelle ou une location courte durée au travers d’une IS SCI, d’une SAS ou d’une SARL Familiale est :
- depuis Transférer des actions de la société et non des bâtiments entiers et indivisibles (cela évite les litiges entre héritiers et est plus juste)
- depuis créer une bulle fiscale au régime fiscal IS (pour ceux qui ont un impôt sur le revenu élevé, l’impôt sur les sociétés avec l’impôt forfaitaire est plus intéressant et n’est pas intégré aux revenus totaux du budget fiscal)
- peut investir ou hériter plusieurs en évitant la copropriété : en famille avec des parents directs en ligne directe (famille SARL, famille SCI) ou entre amis (SCI, SAS)
Mais soyez prudent dans tous les cas, quand tu te verses des dividendes (que vous avez besoin de trésorerie de l’entreprise), vos loyers sont donc soumis à l’IS dans l’entreprise, puis les dividendes restants sont soumis à votre IR…
L’écart entre les ventes (loyers) et le résultat net après impôts s’en trouve donc fortement impacté… (et peut-être autour de 90% !)
Pour de plus amples : Faut-il investir via une entreprise ?
En résumé, la décision de confier à l’EURL la gestion de vos locations meublées revient à une vision étroite de la problématique.
En fait, c’est plutôt appropriéProcédez comme suit pour sélectionner la forme juridique la plus adaptée à vos projets et référez-vous au tableau ci-dessus :
- 1/ Quels sont les miens Objectifs (notamment flux de trésorerie, transfert) ?
- 2/ Société ou pas la vôtre ?
- 3/ Si entreprise : d’un SARL familiale, SCI avec IS ou EURL ?
J’espère que vous apprécierez la lecture de cet article.
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Questions fréquemment posées
Peut-on louer meublé avec EURL ?
C’est légalement possible. Toutefois, les avantages pratiques et fiscaux sont limités.
Dans cet article, découvrez la comparaison facile avec les autres statuts qui s’offrent à vous.
Une SCI permet-elle de louer un logement meublé ?
Les sociétés immobilières doivent être traitées avec prudence.
Pour un IR-SCI, la tolérance simple est de 10 %. Il est cependant possible de louer meublé avec une SCI en IS, avec les avantages et inconvénients que vous pourrez découvrir dans cet article…
Quelle est la différence entre EURL et détenir en votre propre nom ?
Au final, le résultat fiscal est quasiment le même.
La seule différence est la transmission…
Qu’en penses-tu ?
Comment gérez-vous votre activité de location meublée ? Regrettez-vous la forme juridique que vous avez choisie ?
N’hésitez pas à laisser un commentaire ci-dessous