Taux d’endettement : Calculer et optimiser
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Vous avez des projets d’investissement locatif ? Vous franchissez la démarche pour devenir propriétaire de votre résidence principale ?
Il faut donc avoir un peu peur du taux d’endettement, notamment du fameux seuil de 33%, à ne pas dépasser.
Les banques offrent une certaine flexibilité, mais vous devez surtout faire les bons calculs pour planifier le bon projet et les compromis impliqués.
Pour calculer votre taux d’endettement, additionnez tous vos remboursements mensuels et divisez-les par votre revenu mensuel brut. Votre revenu mensuel brut correspond généralement au montant que vous avez gagné avant vos impôts et autres déductions.
| Description | |
|---|---|
| Ratio d’endettement | Pourcentage du revenu consacré au remboursement de la dette. La règle générale recommande de ne pas dépasser 33 %. pour maintenir une bonne santé financière. Le calcul se fait en divisant les mensualités de la dette selon le revenu mensuel brut. |
| Capacité à rembourser | Montant maximum pouvant être affecté au remboursement mensuel du prêt, pas plus de 35 % du revenu net. |
| Capacité de crédit | Montant total que la banque est prête à prêter est déterminé par la mensualité maximale tolérable, la durée du prêt et les taux d’intérêt. |
| Calculer le taux d’endettement | Taux d’endettement =Frais de prêt×100 Revenu net |
| Stratégies pour réduire le taux d’endettement | Prolongation de la durée du prêt, négociations sur les taux d’intérêt, et le regroupement de prêts. |
| Conséquences du surendettement | -Dépassement des ratios d’endettement peut entraîner des difficultés financières, y compris la faillite personnelle. -Si le taux d’endettement dépasse 55%, Cela indique un surendettement. |
| Différence entre dette et capacité d’emprunt | La dette affecte le montant des revenus est dédié aux remboursements en cours, tandis que la capacité d’emprunt fait référence sur le montant total que la banque peut potentiellement prêter. |
On verra ça ici !
Quel est le taux d’endettement ?
Le taux d’endettement représente la part de vos revenus qui y est dédiée Remboursement de prêt. Qu’il s’agisse d’un prêt à la consommation classique ou d’un(des) prêt(s) immobilier(s).
mondial, Le taux d’endettement est un ratio financier qui mesure l’ampleur de l’endettement d’une entreprise. Le ratio d’endettement est défini comme le rapport entre la dette totale et l’actif total, exprimé en décimales ou en pourcentage.
Quand on parle de taux d’endettement, c’est ce que veulent dire la plupart des investisseurs Règle des 33 % Taux d’endettement à ne pas dépasser obtenir un prêt à la banque.
Qu’est-ce que c’est précisément ? Ces 33 % sont-ils sortis d’un chapeau ?
Ce pourcentage signifie simplement que votre salaire (et plus généralement bien sûr l’intégralité de vos revenus) est nécessaire au financement de votre investissement locatif par l’intermédiaire de la banque. 3 fois supérieur à la mensualité de votre prêt une fois les loyers encaissés et une remise de 40% accordée. Il y a donc un intérêt à structurer vos investissements locatifs de manière à obtenir un cash-flow positif pour chaque opération.
Il convient toutefois de noter qu’il n’existe pas de véritable réglementation légale indiquant quel seuil ne doit pas être dépassé.
Ce sont les banques qui adhèrent à cette règle. Pour quoi ? Si le taux d’endettement dépasse 33 % ou si la capacité d’emprunt est inférieure à 66 %, l’emprunteur est considéré comme surendetté et il existe un risque de faillite personnelle.
Ce seuil est conçu de cette façon une protection contre soi. C’est pour cette raison, par exemple, que nous n’avons pas connu la crise des subprimes aussi sévèrement qu’aux États-Unis.
Différence entre capacité de remboursement et capacité d’emprunt
En banque, il est important de distinguer la capacité de remboursement, également appelée capacité d’endettement, et la capacité d’emprunt, deux notions souvent confondues en immobilier.
Là Capacité à rembourser représente le Montant maximum que vous pouvez payer pour vos mensualités de prêt, en fonction de vos revenus (et éventuellement d’autres coûts associés à vos prêts), tandis que Respect du taux d’endettement standard de 35%.
Ces mensualités comprennent le remboursement du capital, les intérêts et les frais d’assurance prêt.
Quel est le rapport avec le taux d’endettement ?
En bref : votre capacité de remboursement, c’est-à-dire le montant que vous pouvez théoriquement consacrer à vos mensualités, ne doit pas dépasser 35% de vos revenus nets avant impôts.
En résumé, votre taux d’endettement détermine directement le montant des mensualités que vous pouvez vous permettre.
La distinction entre taux d’endettement et capacité d’emprunt
Outre le taux d’endettement et votre capacité à le rembourser, il est important de comprendre la notion de solvabilité.
Cela représente le montant total que la banque est prête à vous prêter.
Vous pouvez déterminer votre capacité d’emprunt maximale en tenant compte de la mensualité maximale (en fonction du taux d’intérêt), de la durée du prêt et des taux d’intérêt.
À ce montant s’ajoutent les frais de notaire et autres frais annexes.
Définir précisément votre capacité d’emprunt est donc essentiel pour fixer avec précision votre budget immobilier.
Quelle est l’importance d’évaluer le taux d’endettement ?
Calculer votre taux d’endettement présente plusieurs avantages tant pour la banque que pour vous.
Pour la banque : Sur la base d’un arrêt de la Cour de cassation du 31 janvier 2018, il est constaté qu’une banque accordant un prêt immobilier va au-delà de la capacité de remboursement de l’emprunteur. responsable en cas de non-paiement de cette dernière.
Il est donc important que le banquier détermine le taux d’endettement avant d’accorder le prêt. Si ce taux d’intérêt dépasse 35 % et que l’emprunteur est en défaut de paiement, la banque est tenue de verser une indemnité pour couvrir la dette.
De votre côté, Malgré l’attrait d’acheter une propriété avec piscine sur la Côte d’Azur, Si le crédit requis pour cet achat dépasse votre taux d’endettement approuvé, votre demande de financement sera rejetée..
Le calcul du taux d’endettement vous aide à évaluer si l’acquisition envisagée est économiquement rentable.
Les niveaux d’endettement et leurs conséquences
Demander un ou plusieurs prêts peut être une stratégie d’investissement judicieuse à condition de gérer soigneusement vos remboursements.
Des complications surviennent lorsque vous avez des difficultés à payer vos dettes.
Parfois, vos mensualités deviennent temporairement insoutenables pour les raisons suivantes :
- un prêt mal assorti,
- un changement de carrière
- ou une gestion financière inadéquate de votre ménage.
Si votre ratio dépenses/revenus dépasse 35 %, vous êtes dans une situation de créance douteuse.
Dans cette situation un Regroupement de prêts à un taux d’intérêt avantageux Vous pouvez souvent ajuster votre budget et améliorer votre situation financière avant qu’il ne soit trop tard.
Or, si votre taux d’endettement dépasse 55%, la situation devient critique : vous ne parvenez plus à couvrir vos mensualités (hors dettes professionnelles).
Vous faites face à des rappels, des intérêts de retard et d’autres pénalités. Cela indique un surendettement.
Dans ce cas, le rachat de prêt s’avère insuffisant : une procédure doit être engagée auprès de la Banque de France.
Quelles méthodes puis-je utiliser pour réduire mon taux d’endettement ?
Précisons qu’une fois le taux d’endettement de 33% en vue, le La capacité de financement est moins importantece qui peut amener certains établissements bancaires à rejeter vos nouveaux projets.
C’est une des raisons pour lesquelles, bien sûr, lors du choix d’une banque, il faut d’abord procéder sur la base de chiffres purs, mais aussi prendre en compte la capacité à construire une relation de confiance afin de pouvoir discuter de votre marge. taux d’endettement pour vos futurs investissements locatifs.
Cependant, il existe des moyens de procéder réduire ce taux d’endettement.
Prolongation de la durée du prêt
L’entrepreneur peut demander à la banque de prolonger la durée du prêt.
Cela réduit les mensualités, diminue les frais mensuels, augmente la valeur du prêt et, surtout, réduit le taux d’endettement.
Négocier les taux d’intérêt
Si tu veux réduire le taux d’endettementvous devez négocier soigneusement les taux d’intérêt et les remboursements mensuels.
Le regroupement de prêts évite le surendettement.
J’espère que vous n’aurez jamais à en arriver là ! L’échange de crédits vous permet de regrouper tous vos crédits en un seul.
Cela vous donne la possibilité de réduire tous les paiements mensuels à un taux global plus favorable, plutôt que de multiples taux de pénalité qui se chevauchent.
Lissage du crédit
Afin de protéger l’entrepreneur d’une éventuelle situation d’endettement, le Les banques utilisent des prêts lissés.
Concrètement, cela peut être le cas si votre plan de financement combine plusieurs types de prêts pour un même projet. très avantageux.
En fonction de vos finances, vous avez la possibilité de lisser les prêts entre eux pour optimiser la valeur des mensualités et la durée de ces prêts.
Avec un taux d’endettement similaire, les mensualités seront plus cohérentes sur toute la durée de financement.
Analyse du risque de non-remboursement lié au taux d’endettement
L’examen par la banque de ce risque de non-remboursement repose non seulement sur le taux d’endettement, mais surtout sur un examen du Profil de l’emprunteur. Ce système de notation est plus communément appelé « score » qui sur le « reste à vivre » et cela » Quotient familial « .
Supposons qu’un ménage ait de riches revenus et qu’il lui reste une somme importante pour vivre, alors la banque peut approuver le prêt même si le taux d’endettement est supérieur à 35 %.
Il en va de même si le dossier déposé est réellement valable et apporte la certitude que les loyers réalisés sont élevés. Il y a donc un intérêt à utiliser le simulateur de rentabilité pour votre investissement locatif de courte durée.
A l’inverse, les ménages aux revenus faibles et surtout irréguliers ne peuvent pas bénéficier de ce prêt, notamment avec un taux d’endettement supérieur à 30 %. Il est donc fortement recommandé réaliser une simulation du taux d’endettement avant d’entreprendre toute démarche auprès d’un courtier ou de la banque.
C’est pourquoi le dicton dit : « Nous ne prêtons qu’aux riches » !
Il y a cependant deux critères à prendre en compte qui permettent de dépasser ou de réorienter ce plafond (légalement et éthiquement) :
- les gens Officier et, plus généralement, les personnes travaillant dans le secteur public ne sont pas soumises à cette franchise car le travail est considéré comme sécuritaire.
- La limite peut être dépassée si le reste à vivre peut largement couvrir toutes les dépenses du ménage.
- Quand les prêts sont partis bon crédit, qui génèrent des rentes ou des rendements du capital. Considère ceci Les prêts à la consommation sont considérés comme préjudiciables à votre solvabilité.
Pour en savoir plus sur comment faire appel à un courtier pour réaliser une simulation de prêt, ce simulateur gratuit vous aidera.
Comment est calculé le taux d’endettement ?
Le calcul de votre taux d’endettement n’est pas seulement une formule mathématique ; C’est une réflexion sur sa propre santé financière.
Lorsque j’ai utilisé cette formule pour la première fois, j’ai réalisé à quel point chaque décision d’achat et chaque prêt contracté pouvait avoir un impact direct sur ma capacité à investir dans mon avenir.
Cela m’a incité à adopter une approche plus stratégique et prudente en matière de finances.
Là Formule du ratio d’endettement C’est vraiment simple :
Intérêts de la dette = (intérêts du prêt) * 100 / (revenu net).
Les frais de prêt sont déterminés comme étant égaux à toutes les mensualités des prêts existants et futurs ;
LE Revenu net, à leur tour, sont considérés comme un revenu sûr pour chaque emprunteur. En principe, les réductions de revenus et de dépenses peuvent varier d’une institution à l’autre, c’est pourquoi le taux d’endettement n’est pas le même.
Selon Jean Tirole, économiste et prix Nobel, « cCalculer votre taux d’endettement est le premier pas vers la liberté financière‘.
Quels revenus faut-il utiliser pour calculer le taux d’endettement ?
Les revenus fixes sont toujours pris en compte dans le calcul du taux d’endettement. Ils sont connus et intégrés par les banques.
Ceux-ci incluent, entre autres :
- LE Salaires nets avec les primes du contrat ou la prime du 13Ème Mois
- LE revenus professionnels impayés comme celles des agriculteurs, des artisans, des commerçants et des professions libérales
- LE Louer s’il est clair qu’ils contribuent de manière significative aux recettes du budget fiscal
- LE Retraites Pensions alimentaires et autres pensions complémentaires, par exemple en lien avec la retraite ou une situation d’invalidité.
Quel revenu spécifique le taux d’endettement doit-il calculer ?
Selon les banquesIl y a certains revenus qui sont pris en compte avec plus ou moins de chance.
Mais que sont-ils ? On retrouve ici :
- LE
Commissions qui sont perçues par les vendeurs par exemple. Généralement, ils sont considérés en fonction de l’ancienneté du prêteur dans ce rôle. Certaines banques et coopératives de crédit utilisent une moyenne des trois derniers mois, d’autres utilisent une moyenne d’un an. D’autres n’en tiennent pas compte dans leurs revenus. - Allocation de logement peut réduire le taux d’endettement et, à l’inverse, être déduit du loyer d’un investisseur. Il y a peu d’impact sur le taux d’endettement. Il existe également des allocations familiales, considérées comme des revenus insaisissables et destinées aux enfants. La plupart des banques ne les considèrent pas comme des titres à revenu fixe. En revanche, ils peuvent être enregistrés par les banques s’ils sont collectés tout au long de la durée du prêt.
- LE
Revenu foncier ou loyer : Il est à noter que ces revenus sont soumis à un coefficient de réduction pour compenser la perte de loyer et des frais et taxes applicables. En général, la franchise pour les locations saisonnières est de 60%
Les revenus extraordinaires qui ne sont pas du tout pris en compte dans le calcul sont les primes spéciales et les indemnités professionnelles qui ne sont logiquement versées qu’une seule fois.
Vous trouverez ici : 10 astuces pour éviter la taxe foncière IFI sur les appartements en location meublée (ou payer quand même l’IFI !)
Qu’est-ce que la capacité de remboursement et la capacité d’emprunt ?
Si vous inversez la formule du taux d’endettement, vous obtenez ceci Capacité à rembourser.
Un taux maximum de 33 % s’applique. En d’autres termes : La capacité de remboursement est la mensualité maximale théorique possible que vous pouvez rembourser avec un prêt.
Voici la formule de capacité de remboursement :
Capacité de remboursement disponible = (Revenu net × 33 %) – (Coût d’emprunt actuel).
En ce qui concerne la Solvabilitéça correspond la valeur totale que vous pouvez emprunter.
Une évaluation est possible en fonction de la capacité de remboursement mensuel de l’entrepreneur, des dates exactes de remboursement et des taux d’intérêt appliqués.
Pour allouer le budget d’achat d’un bien, il faut ensuite additionner la valeur de l’apport personnel et les frais supplémentaires.
Voici quelques conseils pour financer à 100% votre investissement immobilier locatif
Qu’en est-il du taux d’endettement pour un prêt PTZ à taux zéro ?
Tout n’est pas aussi simple et il existe bien sûr des cas particuliers.
Pour évaluer le taux d’endettement, d’autres éléments doivent être pris en compte. Celui-ci doit répertorier tous les prêts de l’emprunteur associés au projet avec leur durée et leur taux d’intérêt.
Si votre projet peut bénéficier d’un prêt à taux zéro, le montant de ce PTZ varie en fonction de la localisation du bien et de certains critères précis.
De plus, les modalités de remboursement de ce type de prêt dépendent des revenus de la personne.
Exemples de ratios d’endettement
Examinons quelques exemples provenant de différents secteurs pour replacer les ratios d’endettement dans leur contexte.
Starbucks (SBUX) a déclaré une dette actuelle de 0 € et une part actuelle de dette à long terme de 3,93 milliards d’euros dans son bilan pour l’exercice clos le 1er octobre 2017. Le total des actifs de l’entreprise s’élève à 14,37 milliards d’euros. Cela donne un taux d’endettement de 3,93 milliards de dollars ÷ 14,37 milliards d’euros = 0,2734 ou 27,34 %.
Pour évaluer si ce chiffre est élevé, il faut prendre en compte les coûts d’investissement liés à l’ouverture d’un Starbucks : louer un espace commercial, le rénover pour l’adapter à un aménagement précis et acheter du matériel spécialisé coûteux, notamment celui qui est rarement utilisé. .
L’entreprise doit également embaucher et former des employés dans un secteur où le chiffre d’affaires est exceptionnellement élevé, se conformer aux réglementations en matière de sécurité alimentaire, etc. pour plus de 27 000 entreprises dans 75 pays (en 2017).
Peut-être que 27 %, ce n’est pas si mal, et en fait, la moyenne du secteur en 2017 était d’environ 66 %.
Le résultat est que Starbucks peut facilement emprunter de l’argent ; Les créanciers ont confiance dans la solidité de sa situation financière et peuvent compter sur elle pour les rembourser intégralement.
Que diriez-vous d’une entreprise technologique ? Pour l’exercice clos le 31 décembre 2016, Facebook (FB) a indiqué que sa dette actuelle et sa part actuelle de dette à long terme s’élevaient à 280 millions d’euros ; ses dettes à long terme s’élèvent à 5,77 milliards d’euros ; le total du bilan s’élevait à 64,96 milliards d’euros.
Le taux d’endettement de Facebook peut être calculé comme suit : (280 millions d’euros + 5,7 milliards d’euros) ÷ 64,96 milliards d’euros = 0,092, soit 9,2 %. Facebook n’emprunte pas sur le marché des obligations d’entreprises.
Pour lui, il est très facile de lever des capitaux par le biais d’actions.
Enfin, prenons le cas d’une entreprise de matériaux de base, la société minière Charbon d’arche (ARCH), basé à Saint-Louis. Pour l’exercice clos le 31 décembre 2016, la société a déclaré une part courante et courante d’une dette à long terme de 11 millions d’euros, une dette à long terme de 351,84 millions d’euros et un actif total de 2,14 milliards d’euros.
L’extraction du charbon étant extrêmement intensive en capital, le secteur renonce aux capitaux d’endettement : le taux d’endettement moyen était de 61 % en 20168. Même dans cette cohorte, le taux d’endettement d’Arch Coal est bien inférieur à la moyenne à (11 millions d’euros + 351,84 millions d’euros) : 2,14 milliards d’euros = 16,95 %.
Ratio d’endettement et ratio dette à long terme/actif
Alors que le ratio dette totale/actif total inclut toutes les dettes, le ratio dette à long terme/actif ne prend en compte que les dettes à long terme.
Le taux d’endettement (dette totale sur actifs) prend en compte à la fois la dette à long terme et
- Hypothèques
- et le titre,
- et la dette à court terme,
comme :
- les loyers,
- Service publique
- et les prêts d’une durée inférieure à 12 mois.
Cependant, les deux ensembles incluent tous les actifs d’une entreprise, y compris les actifs corporels tels que l’équipement et les stocks et les actifs incorporels tels que les comptes clients.
Étant donné que le ratio d’endettement total comprend une plus grande partie du passif de l’entreprise, il est presque toujours supérieur au ratio d’endettement à long terme.
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J’espère que vous apprécierez la lecture de cet article.
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Conclusion sur le taux d’endettement
Enfin, selon les mots de Thomas Piketty : « Pour maîtriser son taux d’endettement, il faut se donner les moyens d’atteindre ses objectifs sans mettre en péril son avenir. ».
Une considération qui nous encourage tous à gérer nos dettes avec prudence et en connaissance de cause.
N’oubliez pas non plus que ce ne sont pas seulement les chiffres qui comptent, mais la relation de confiance que vous pouvez établir avec votre conseiller bancaire est également cruciale pour mener à bien plusieurs projets et passer au niveau supérieur en tant que propriétaire propriétaire.
Quel est votre retour ?
Vous êtes-vous déjà retrouvé coincé avec votre taux d’endettement ?
Avez-vous des conseils qui vous ont aidé à obtenir un prêt ?
N’hésitez pas à partager vos expériences dans les commentaires ci-dessous
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En général, le processus de demande de prêt immobilier auprès des prêteurs en ligne est un peu « plus lent » que de se rendre dans une grande institution financière ou de rencontrer un courtier hypothécaire en personne. … Un prêteur en ligne élimine le besoin de longues réunions en face-à-face, ce qui peut faire gagner du temps.
Travailler avec un courtier hypothécaire peut vous faire économiser du temps et de l’argent. Les inconvénients à prendre en compte incluent le fait que les intérêts d’un agent peuvent ne pas correspondre aux vôtres, que vous n’obtiendrez peut-être pas la meilleure offre et que les estimations ne sont pas garanties. Prenez le temps de contacter directement les prêteurs pour découvrir par vous-même quels prêts hypothécaires pourraient vous convenir.
Que cela « vaut la peine » de devenir hôte Airbnb dépend en fin de compte de vos objectifs économiques ainsi que du temps et des efforts que vous êtes prêt ou capable d’investir dans la location. En tant qu’hôte, vous pouvez certainement gagner de l’argent, mais cela vous coûtera également cher.
La formule du ratio d’endettement est la suivante : dette totale divisée par le total de l’actif. Le taux d’endettement indique le pourcentage du total de l’actif (tel qu’indiqué au bilan) qui est dû aux créanciers.
Ratio d’endettement = Dette totale / Actif total
Pour calculer votre taux d’endettement, additionnez tous vos remboursements mensuels et divisez-les par votre revenu mensuel brut. Votre revenu mensuel brut correspond généralement au montant que vous avez gagné avant vos impôts et autres déductions.