Un squatteur ? Comment résoudre rapidement le problème. Bien joué
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Si vous êtes confronté à une situation de squattage (pas de bail ni d’accord entre les résidents et le propriétaire) de votre propriété, votre premier réflexe est d’expulser vous-même les squatteurs.
Cela peut fonctionner, mais c’est souvent une grosse erreur !
Personne n’est obligé de se faire justice lui-même.
Afin d’expulser les squatteurs, les autorités doivent être impliquées :
la police et, le cas échéant, la justice, mais c’est un processus long et incertain !
Comment agir face à ce laxisme judiciaire envers les squatteurs ?
Compte tenu du laxisme présumé de la justice dans le traitement des squatteurs, il est essentiel d’agir rapidement et conformément à la loi une fois le squattage découvert. Il est important d’entreprendre immédiatement les actions juridiques nécessaires, telles que : B. de déposer un constat et de demander un constat d’huissier pour constater officiellement l’occupation illégale.
Stratégies et précautions pour faire face aux squatters :
| Regarder | détails |
| Qu’est-ce qu’un squatteur ? | Une personne qui occupe un lieu sans aucun accord légal ni aucun droit. |
| approche recommandée | – Contactez immédiatement la police et déposez une plainte. – Émettre un avis officiel d’expulsion – Respecter strictement les procédures légales. |
| Ce que tu ne devrais pas faire | – Changer les serrures ou désactiver les utilitaires – Intimidez vous-même les squatteurs ou chassez-les. |
| Protection légale | – La loi Bouchart précise les mesures contre les squatteurs. – Distinction entre logement squatté et logement inoccupé. |
| la prévention | – Surveillance régulière du bien. – Installation de systèmes de sécurité. – Garder le logement occupé. |
Qu’est-ce qu’un squatteur ?
Un squatter est une personne qui s’installe ou occupe une propriété sans y avoir aucun droit.
Un squatter habite sur une propriété sur laquelle il n’a aucun droit de propriété, ni bail.
Mesures préventives pour éviter les squats
La meilleure façon d’expulser immédiatement les squatteurs est de les empêcher d’occuper illégalement votre propriété.
Voici quelques méthodes éprouvées pour prévenir les squatteurs.
Gardez un œil sur les maisons vacantes.
Que vous demandiez à votre gestionnaire immobilier de vérifier régulièrement la propriété ou que vous passiez quelques fois par semaine, assurez-vous de vérifier vos propriétés.
Gardez tout verrouillé et verrouillé.
Rendez l’accès à votre propriété plus difficile en verrouillant toutes les fenêtres (y compris celles des étages supérieurs).
Vous devez également vous assurer que toutes les entrées, y compris les portes arrière, les garages ou les contre-portes, sont présentes. BIEN fermé.
Un squatteur doit endommager votre propriété pour pouvoir entrer, ce qui pourrait vous obliger à contacter la police.
Installez un système de sécurité.
Vous n’avez pas besoin de payer pour un système de sécurité coûteux.
De nos jours, il est facile d’acheter un appareil photo chez Détection de mouvement Cela enverra des notifications et des images sur votre téléphone lorsque quelqu’un tentera d’entrer dans la maison.
Cela peut également servir de moyen de dissuasion pour les squatteurs qui ne veulent pas se faire prendre. Considérez un panneau vidéo surveillé.
Essayez de garder les logements occupés.
Cela peut paraître évident, mais garder les logements locatifs pleins peut éloigner les squatteurs.
Proposez des baux au mois sur les immeubles locatifs jusqu’à ce que vous trouviez des locataires qui le souhaitent à long terme.
Vous pouvez également proposer de louer la propriété à votre squatter pour éviter une longue procédure judiciaire.
Mesures juridiques pour expulser les squatteurs
Comme expliqué ci-dessus, un squatter est une personne qui occupe un espace sans disposer des droits légaux ni de l’autorité pour le faire.
Selon l’article 226-4 du Code pénal, le squattage est l’invasion du domicile d’autrui par la ruse, l’intimidation, la violence ou la contrainte.
Cependant, certaines situations ne sont pas classées comme squats, notamment :
- Un locataire qui reste dans la propriété après l’expiration de son bail ou qui ne paie pas son loyer devra faire l’objet d’une procédure d’expulsion distincte.
- Quelqu’un que vous avez autorisé à rester chez vous et qui refuse de partir.
- L’utilisation non autorisée d’un espace qui n’est pas destiné à l’habitation, tel que : B. l’utilisation d’un terrain faisant partie du domaine public nécessite généralement l’intervention d’un tribunal administratif pour résoudre l’affaire.
Comment supprimer un squatteur : Règles de comportement
Les propriétaires doivent agir rapidement et de manière proactive face aux squatteurs.
Il est peu probable qu’être gentil et négocier avec un squatter pour le faire partir soit efficace, car son objectif final pourrait bien être d’obtenir le droit légal d’occuper votre propriété.
Comment expulser un squatteur
Il est recommandé de suivre les étapes suivantes pour expulser un squatteur :
Appelez la police locale et déposez un rapport officiel, le plus tôt sera le mieux. Si vous devez poursuivre une expulsion devant le tribunal, vous pouvez utiliser la plainte comme preuve pour expulser ou expulser le squatteur de votre propriété.
Donnez au squatter un avis d’expulsion officiel.
Voici le témoignage inspirant de Madame Dubois F., qui partage ses expériences réussies en matière d’expulsion rapide de squatteurs et souligne l’importance d’une action décisive et éclairée face à une situation potentiellement délicate :
« Après avoir passé six mois à l’étranger, j’ai été choqué de retrouver mon appartement du centre-ville occupé par des squatters. Dans les premières heures qui ont suivi ma découverte, j’ai alerté la police. Conscient de l’importance de suivre scrupuleusement la procédure judiciaire, j’ai fait appel à un huissier sur les conseils de mon avocat et j’ai porté plainte pour effraction. Les squatteurs ont été expulsés de ma propriété en moins de 72 heures. »
Mais il y a aussi ceux qui n’ont pas réussi à expulser les squatteurs, comme dans le cas de Franck D. :
« Malheureusement, après avoir découvert des squatteurs dans ma maison de campagne, où je n’avais pas visité depuis des mois, ma réaction a été trop tardive et inappropriée. Ma tentative de négocier directement avec les squatteurs au lieu d’alerter immédiatement les autorités a non seulement échoué, mais a également prolongé leur séjour. Au moment où j’ai finalement décidé de suivre la procédure judiciaire, le délai de divulgation était déjà largement dépassé, ce qui rendait l’expulsion longue et coûteuse. Cette malheureuse expérience m’a appris l’importance de contrôler régulièrement mon terrain et la nécessité d’agir immédiatement face à un squattage.
Ce que tu ne devrais pas faire
Les mêmes directives générales qui s’appliquent à l’expulsion d’un locataire qui ne paie pas son loyer s’appliquent également aux squatteurs.
Les choses qu’un propriétaire ne devrait pas faire lorsqu’il se débarrasse d’un squatter comprennent :
- Mettez des cadenas sur les portes ou changez les serrures.
- Couper les lignes d’alimentation dans le but de rendre la propriété inhabitable.
- Essayez d’intimider le squatter d’une manière ou d’une autre.
- Rassemblez un groupe d’amis et essayez de chasser le squatter par vous-même.
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Ce que dit la loi (de base) à propos des squatteurs ?
La question est de connaître les règles juridiques en vigueur qui permettent aux propriétaires de retrouver la jouissance de leur bien lorsque celui-ci est illégalement occupé par des squatteurs.
Il s’agit du délai légal pour justifier des mesures contre les squatteurs.
Les différents cas sont :
- Si une entrée non autorisée dans l’appartement a eu lieu, c’est le cas moins ou plus de 48 heures
- En considération de Vacances d’hiver que se passe-t-il à partir du 1euh Novembre au 31 mars
- un squat indéfiniment, mais vous avez conscience du squat depuis moins de 48 heures
Depuis la mise en œuvre de la loi anti-squatting de 2023, plus de 75 % des procédures d’expulsion ont abouti, permettant aux propriétaires de récupérer rapidement leurs biens.
Le délai de préavis de 48 heures
Les procédures d’expulsion accélérées prennent en moyenne entre 48 heures et une semaine, selon la réactivité des autorités locales.
La règle s’applique selon laquelle la police ou la gendarmerie doit détecter un délit flagrant pour pouvoir agir sur-le-champ et expulser les squatteurs (Article 53 du Code de procédure pénale).
Autrement dit, et c’est un terme très important : on est en flagrant délit si les squatteurs occupent votre propriété depuis moins de 48 heures.
Cependant, en présence de en flagrant délit En cas d’effraction, la police peut intervenir.
Voici les étapes à suivre pour exercer ce droit :
- Rassemblez la preuve que vous êtes propriétaire de la propriété ou que vous avez un contrat de location ;
- Recueillir les preuves (déclarations des voisins ou constat d’huissier) prouvant que les squatteurs étaient là depuis moins de 48 heures ;
- Déposer un rapport de police
- C’est la police qui chasse les squatteurs.
Si laLe délai de flagrance a été dépassé
Si les squatteurs restent chez vous plus de 48 heures, cela devient un peu plus difficile car nous ne sommes plus sur le fait et la police ne peut rien faire.
Juridiquement parlant, il faut passer par deux phases :
- Contacter la Cour Suprême pour nommer un huissier pour identifier les résidents
- Engager une procédure d’expulsion devant le tribunal de district.
Cette procédure est longue et coûteuse.
Certains trouvent de bons moyens pour prouver que le délai de 48 heures n’a pas été dépassé…
Trêve hivernale : interdiction d’expulsion
En France, il existe une règle selon laquelle aucune expulsion locative n’est autorisée en hiver les vacances d’hiver.
Fondée par le loi de 1998 pour protéger les familles en difficulté financière pendant les mois d’hiver (à partir du 1er janvier).euh novembre au 15 mars).
La trêve hivernale a subi quelques changements :
- Il a été prolongé de 15 jours depuis la loi Alur (fin le 31 mars) ;
- Elle a été exceptionnellement prolongée jusqu’au 10 juillet 2020 (pendant la pandémie de Covid-19).
Toutes les règles et lois sont conçues pour protéger les fauteurs de troubles et punir le propriétaire.
Des situations accablantes ont fait la une des journaux et suscité des controverses, c’est pourquoi certains changements ont été prévus.
Et des exceptions ont été faites pour protéger (quelque peu) les droits du propriétaire.
Déclaration de Yaniss, un propriétaire qui a appris à ses dépens :
« Dans ma tentative de reprendre possession de mes biens de squatteurs, j’ai commis l’erreur de changer les serrures et de couper les services publics parce que je pensais les forcer à partir. Non seulement ces mesures n’ont pas eu l’effet escompté, mais elles m’ont également mis dans une position difficile face à la loi.
J’ai vite compris que ces méthodes ne résolvent pas le problème, mais compliquent plutôt la situation et entraînent des retards et des coûts supplémentaires dans le processus d’expulsion.
« Ce fut une leçon difficile mais précieuse sur l’importance de suivre une procédure légale régulière et de ne pas laisser les émotions prendre le pas sur la raison. »
Comment vont les propriétaires ? sont protégés contre le fait de s’accroupir ?
Face à la crise du logement, les gouvernements s’orientent depuis des années vers des politiques visant à offrir un logement à tous, même si cela se fait au détriment des propriétaires, qui ne peuvent obtenir l’usufruit de leur propriété qu’au terme de procédures judiciaires longues et coûteuses.
Partant de ce constat, plusieurs réformes ont été mises en œuvre pour « protéger » spécifiquement les droits du propriétaire.
La loi Bouchart
En 2015, il y a eu une petite révolution dans le monde des squatsAffaire Maryvonne à Rennes avec le vote de la loi Bouchart, qui a fait voter la loi Loi 2015-714 du 24 juin 2015 dit Loi « anti-squat » pour clarifier l’article 226-4 du Code pénal.
En fait, on ne peut désormais plus supposer que la police ne pourra rien faire plus de 48 heures après l’arrivée des squatteurs dans la propriété.
Cela fait maintenant 48 heures que le propriétaire a eu connaissance de l’occupation.
Ce qui est beaucoup plus facile à « prouver ».
Le propriétaire a 48 heures pour signaler la situation et faire expulser les squatteurs par la police.
Durant ce délai, le propriétaire doit donc déposer une plainte à la police ou à la gendarmerie à cause d’un cambriolage et, le cas échéant, apporter la preuve de cette violation (déclaration, huissier, etc.).
L’interdiction des fauteurs de troubles peut intervenir quelques heures après le dépôt d’une plainte.
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La différence entre une maison occupée et une maison vide
La loi distingue l’occupation d’un appartement (résidence principale ou secondaire, par exemple location courte durée) et l’occupation d’un appartement inoccupé.
En effet, selon la loi du 24 juin 2015, ni le délai de 48 heures ni la trêve hivernale ne s’appliquent aux squatteurs illégaux ayant manifesté « de manœuvres, menaces, attaques» pour occuper le quartier (serrures cassées, violences physiques).
La police peut intervenir et les faire quitter les lieux immédiatement.
Toutefois, ces dispositions (délai 48 et trêve hivernale) continuent de s’appliquer aux appartements vacants (immeubles vacants et inhabités).
Des squatteurs expulsés des vacances d’hiver
La règle selon laquelle les résidents clandestins ne peuvent plus être expulsés en hiver a subi deux changements importants au profit des propriétaires :
- Les squatteurs ne peuvent pas en bénéficier : cela signifie que la décision du tribunal d’expulser les squatteurs peut avoir lieu en hiver ;
- Si les résidents avaient droit à une relocalisation en fonction de leurs besoins (locataires qui ne paient plus leur loyer) ;
- Si le logement se trouve dans un immeuble pour lequel un arrêté de danger (délivré par la mairie) est en vigueur
Pour aller encore plus loin, rejoignez la crème de la crème des propriétaires : Le Moteur de Réservation Directe : Le Programme Complet
Changements apportés par la loi ASAP
La loi n° 2020-1525 du 7 décembre 2020 d’accélération et de simplification de l’action publique, dite loi ASAP (concrétée par une circulaire d’application du 22 janvier 2021), a apporté des changements importants dans la gestion des squatteurs.
Durée prolongée de « résidence à l’étranger »
La définition de la résidence a été élargie par l’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007, dite loi DALO.
Désormais, l’expulsion officielle des squatters des résidences secondaires est autorisée, à condition qu’elles soient meublées et équipées pour servir d’appartement.
Le préfet peut être contacté par d’autres demandeurs
La loi permet à un plus grand nombre de personnes de demander l’expulsion au préfet, parmi lesquelles le propriétaire, le locataire ou tout autre titulaire d’un droit de séjour, ainsi que ceux agissant en leur nom, comme les enfants d’un propriétaire âgé ou un usufruitier.
Le préfet est tenu d’agir dans les 48 heures suivant la notification
Sur demande, le préfet doit ordonner à l’occupant illégal de quitter les lieux dans un délai de 48 heures, en fixant un délai minimum de 24 heures pour le départ des squatteurs. Passé ce délai, la police vous expulsera. Toutefois, pour des raisons d’intérêt général, le Préfet peut décider de ne pas émettre cette mise en demeure.
Des sanctions pénales plus sévères contre les squatteurs
Les sanctions contre les squatteurs ont été portées à trois ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende, par rapport à l’ancienne peine d’un an de prison et à 15 000 euros d’amende, augmentant considérablement les conséquences pour les squatteurs.
Squatteurs dans mon appartement : que faire ?
Lorsqu’un locataire découvre que son logement est occupé par des squatteurs, son premier réflexe est de le faire Contacter fréquemment le propriétaire pour intervenircar ce dernier est légalement tenu d’éliminer « les défauts ou déficiences qui rendent le bien loué impropre à son usage, même s’ils n’étaient pas connus au moment de la signature du contrat de location » (selon l’article 1721 du Code civil).
Le propriétaire est donc légalement tenu de veiller à ce que le locataire puisse profiter du logement en toute tranquillité, y compris contre une occupation illégale.
Bien que le locataire puisse également engager une procédure d’expulsion, il est important de noter que si le locataire a besoin de trouver un logement temporaire, comme un hôtel, pendant la procédure d’expulsion, le propriétaire est responsable de prendre en charge ces frais supplémentaires.
Expulser soi-même un squatteur : ce n’est pas légal
Même en cas d’occupation illégale prolongée de votre propriété qui vous met dans une situation difficile, Il vous est strictement interdit d’expulser vous-même les squatteurs..
En effet, la loi ALUR sous le numéro 2014-366 du 24 mars 2014a érigé l’expulsion sans autorisation légale en infraction pénale.
Si un squatteur se produit sur votre propriété, vous pourriez être fortement tenté de les expulser sans impliquer les forces de l’ordre.
Il faut savoir qu’il est totalement interdit d’expulser soi-même un squatteur.
C’est simplement parce que les squatteurs utilisent votre bien locatif comme résidence.
Dans ce cas, qui peut être bien plus compliqué qu’il n’y paraît, le propriétaire n’a aucun droit car la réglementation est très protectrice dans le sens où posséder une résidence principale est considéré comme un droit fondamental.
En tant que propriétaire, ne portez plainte que si vous pouvez le faire dans les 48 heures suivant l’installation illégale, surtout s’il s’agit de votre résidence principale.
Puis l’intervention du préfet et de la police permettra d’évacuer rapidement ces squatteurs. Malheureusement, si le délai de 48 heures est dépassé, le processus peut prendre plus de temps.
Diplôme
De nombreux squatters considèrent les appartements vides en location comme une opportunité d’obtenir au moins temporairement un espace de vie gratuit.
Certains squatteurs peuvent même produire des baux, des actes ou d’autres documents apparemment valides lorsqu’ils sont confrontés aux forces de l’ordre.
Avant d’engager une action en justice, nous vous recommandons de résoudre les problèmes à l’amiable, en tenant compte des délais légaux et en appliquant le principe des 48 heures.
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Vous trouverez ici un bref résumé de vos questions.
Ensuite, vous pouvez lire l’article jusqu’à la fin pour découvrir ce que vous devez vraiment savoir :
Pour expulser rapidement les squatteurs, déposez au préalable une plainte pour intrusion à la police ou à la gendarmerie. Rassemblez les preuves de propriété (titres, factures) et prouvez que le bien est occupé. Contactez alors le préfet dans les 48 heures pour mise en demeure
Vous devez immédiatement déposer une plainte et fournir une preuve de propriété du bien. En cas de flagrant délit (moins de 48 heures), la police peut intervenir sans ordonnance du tribunal. Si ce délai est dépassé, vous devez engager une procédure judiciaire
Pour éviter les squats, installez des dispositifs de sécurité tels que des alarmes, des caméras de sécurité et des verrous de haute sécurité. Simulez votre présence même lorsque vous êtes absent en utilisant des minuteries d’éclairage et en demandant aux voisins de vérifier régulièrement votre maison.
En France, il est illégal d’expulser soi-même un squatteur. Toute action non surveillée par les autorités peut entraîner des sanctions pénales pour intrusion. Seule la police peut procéder à l’expulsion après une procédure judiciaire
Si vous pouvez prouver que votre logement a été occupé depuis moins de 48 heures, la police peut prendre des mesures immédiates. Dans le cas contraire, des procédures judiciaires devront être engagées, qui peuvent durer plusieurs semaines, voire plusieurs mois.
La loi anti-squatteurs de 2023 prévoit des sanctions alourdies pour les squatteurs, pouvant aller jusqu’à trois ans de prison et 45 000 euros d’amende en cas d’occupation illégale. Les squatteurs ne profitent plus de la trêve hivernale pour retarder leur expulsion
Si une personne que vous hébergez refuse de partir, vous devez au préalable lui adresser une lettre de demande. En cas d’échec, engagez une procédure d’expulsion auprès du tribunal compétent avec l’aide d’un avocat.
Répondez rapidement en déposant une plainte et en collectant des preuves. Contacter le préfet pour une mise en demeure dans les 48 heures. Si vous refusez, engagez une procédure judiciaire avec l’aide d’un avocat.