Amortissement des locations meublées : comment vraiment l’optimiser ?
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Vous ne souhaitez pas payer d’impôts sur votre bien locatif ? Vous êtes ici !
Les statuts de LMNP (loueur de mobilier non professionnel) et LMP (loueur de mobilier professionnel) restent une des dernières niches pour investir dans l’immobilier sans fiscalité élevée.
Vous verrez les avantages de l’amortissement pour un rendement réel simplifié et apprendrez comment vous pouvez payer peu ou pas d’impôts.
J’applique l’amortissement et ses subtilités, ce qui me permet d’augmenter ma rentabilité de 24% en moyenne par rapport à un relevé micro BIC !
Si l’on voit que le taux de taxe foncière pour les locations est calculé par la formule :
- Taux d’imposition marginal
- + cotisations sociales,
- on atteint tout de suite 30,5%, voire bien plus si vous êtes imposé à 41% ou plus.
Le potentiel d’économies est tout simplement énorme !
Lisez l’article jusqu’à la fin pour pouvoir faire de même.
Pour arriver au sommet sans commettre de grosses erreurs, encore faut-il savoir comment fonctionne ce statut de location de mobilier non professionnel.
Cela signifie:
« Le monde est divisé en deux catégories : ceux qui ont des problèmes d’argent et ceux qui ont des problèmes fiscaux ! »
Cependant, nous essayons d’éviter les deux, et nous vous expliquerons cela un peu plus loin…
Si vous avez meublé ou envisagez de meubler un bien, qu’il s’agisse d’un immeuble, d’une maison, d’une péniche ou d’un tonneau de vin…
Lisez cet article jusqu’au bout, vous gagnerez beaucoup d’argent et n’en perdrez pas autant !
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Les avantages de l’amortissement LMNP
L’amortissement LMNP offre plusieurs avantages pour la location saisonnière meublée.
Premièrement, dans le cas B, si votre appartement meublé n’est pas loué par un tiers (propriétaire saisonnier), vous percevrez une plus-value, assouplissant ainsi les restrictions à la revente du bien.
La perte de valeur de votre bien reste nulle.
De plus, l’amortissement LMNP permet d’économiser ses composants.
En d’autres termes : toutes les valeurs qui ne sont pas déduites sont conservées et peuvent être utilisées indéfiniment l’année suivante, afin que le résultat ne soit jamais négatif et ne conduise pas à une situation déficitaire.
Enfin, calculez la dépréciation annuelle d’un bien en divisant la valeur d’origine par le nombre d’années d’utilisation.
Il est courant que les loueurs de meubles non professionnels déprécient les biens sur leur « durée de vie utile ».
Toutefois, avant de calculer l’amortissement du LMNP, il faut distinguer plusieurs éléments qui suivent des règles d’amortissement différentes :
- Immobilier hors taxes et frais de notaire (amortis sur 20 à 40 ans)
- Amortissement des raccords HT sur 5 à 7 ans
Le calcul doit donc suivre la formule :
Montant de l’amortissement LMNP = valeur du bien x charge d’amortissement / durée d’amortissement
Un exemple de tableau d’amortissement pour location meublée du LMNP
| composant | Part de l’actif | période d’amortissement |
| structure | 70% | 80 ans |
| canopée | dix% | 25 ans |
| Installation électrique | 5% | 25 ans |
| Installation électrique | 8ème % | 15 ans |
A combien s’élève l’amortissement lmnp d’un bien immobilier ?
Entrons directement dans le vif du sujet.
L’Remboursement lmnp de toi Location saisonnière ou votre loyer annuel meublé est un élément déterminant pour annuler ou réduire significativement votre loyer Imposition.
Concrètement, il s’agit de déduire non seulement vos dépenses traditionnelles de vos revenus, mais également la valeur de votre propriété.
La perte de valeur financière correspond à la diminution de la valeur ajoutée d’un bien ou d’objets destinés à rester utilisés dans le temps. Dans le cadre d’une activité de location saisonnière, le mécanisme est le même.
Dans ce cas, le bien locatif perd en fait de la valeur avec le temps à mesure qu’il « vieillit ». Certains travaux doivent donc être effectués pour restaurer la valeur du bien. C’est là qu’intervient la dépréciation du LMNP.
L’amortissement Lmnp dans l’ancien est la règle.
Un exemple approximatif pour comprendre le principe de l’amortissement
Si l’appartement que vous louez pour une courte durée vaut 180 000 euros, vous pouvez d’abord l’opter Amortissement sur 20 ans de votre achat immobilier, soit 9 000 €/an. (Vous verrez plus tard qu’on peut faire mieux)
Cela signifie que vous disposez de 9 000 € de loyer non imposé par an.
Si vous ajoutez à cela les autres dépenses (impôts, CFE, intérêts d’emprunt, etc.) vous constaterez qu’il ne reste plus grand chose à enregistrer dans votre résultat comptable.
De plus, si votre résultat est négatif, l’amortissement « non utilisé » peut être différé indéfiniment pour être réclamé des années plus tard, atténuant ainsi votre impôt à ce moment-là : un point essentiel Conseils en investissements locatifs.
Quelles sont les bases légales et réglementaires de l’amortissement du meublé ?
C’est le BOFIP, Bulletin Officiel des Finances Publiques qui parle de l’amortissement lmnp pour une location meublée, Ici.
La location de mobilier est une activité classée dans la catégorie « Bénéfices industriels et commerciaux » (BIC) et constitue donc une activité commerciale fiscalement.
Dès lors, il est logique que lorsqu’un propriétaire loue un appartement meublé, il soit soumis aux mêmes règles qu’une entreprise et puisse donc dévaloriser son patrimoine professionnel.
Selon le même principe, les biens immobiliers bénéficiant du statut LMP de loueur meublé professionnel ne sont pas pris en compte pour le calcul de l’IFI, la taxe foncière.
Comment est calculée la perte de valeur d’une location meublée ?
Le calcul est évidemment tout sauf si simple et caricatural. En fait, c’est carrément complexe.
Calcul facile de l’amortissement LMNP/LMP ?
L’amortissement correspond donc à la perte de valeur d’un bien au fil du temps et de son utilisation.
Le montant de la déduction varie donc chaque année.
En principe, une réduction de valeur allant jusqu’à 85 % de la valeur de l’actif est possible. Les 15 % restants correspondent à la valeur du bien non amortissable.
L’amortissement est donc généralement calculé sur 30 ans.
Cette durée d’amortissement est une valeur moyenne car Chaque partie d’une maison a sa propre période d’amortissement.
Il est logique de supposer que le gros œuvre (murs) durera plus longtemps que l’électricité, qui s’amortira plus rapidement que le mobilier.
Voici comment effectuer l’amortissement dans lmnp de la manière la plus efficace.
Concrètement, le tableau suivant peut être utilisé pour déterminer la durée d’amortissement dans le LMNP réel simplifié du bâtiment Pourcentage d’amortissement qui correspond à chaque élément qui décompose un bien immobilier :
(Chiffres approximatifs à affiner pour chaque situation avec un comptable) :
- Gros oeuvre, environ 50% de la valeur du bien, amortissable sur 30 ans
- Façade, taux d’amortissement 5% du total, amortissable sur 20 ans
- Matériel technique, 30% du total, amorti sur 10 ans
- Plan d’étage, 15% de l’ensemble du bâtiment, même amortissement sur 10 ans
- Meubles et électroménagers, amortis sur 5 à 10 ans
Ce système de décomposition est appelé par les experts comptables : Amortissement par composant.
C’est la base duamortissement différé de la location meublée et ce qui fait la magie du LMNP amortissable et de la taxe LMP…
Veuillez noter que le délai d’amortissement des travaux varie en fonction des aménagements réalisés. Ce qui est important n’est pas le travail, mais plutôt la catégorie d’amortissement par composant du LMNP qui est améliorée par ce travail.
D’un autre côté, c’est pays n’est pas non amortissable et doit être retiré du calcul.
En général, on suppose que la partie foncière d’un appartement représente 15 à 20 % de la valeur totale du bien.
Pour être sûr de vos hypothèses de calcul et avoir l’esprit tranquille, il est fortement recommandé de faire appel à un comptable spécialisé dans la location meublée.
Il en existe plusieurs sur Internet. Ils fonctionnent en ligne sans avoir besoin de se déplacer. Et quelle joie de voir quelqu’un d’autre remplir la fiche fiscale en fonction de votre amortissement !
La prestation pour un bien est d’environ 600 € TTC, pour chaque bien supplémentaire environ 100 € TTC.
De plus, il faut compter environ 200 € TTC pour l’adhésion à un centre de gestion agréé (CGA), ce qui vous assure une sécurité juridique supplémentaire, mais surtout, que vos bénéfices n’augmentent pas de 25 %. Le bureau des impôts ne vous oblige pas à adhérer avant la date limite du 20 février. Cependant, si vous ne le faites pas et que votre résultat comptable est positif, gare au mauvais coup !
Jusqu’à présent, les frais du comptable étaient déductibles de l’impôt sur le revenu à hauteur de 915 €.
Il ne faut cependant pas trop compter là-dessus, car cet avantage semble avoir une durée de vie limitée… le projet de loi de finances pour 2015 a déjà tenté de supprimer cet avantage fiscal.
Amortissement LMNP : exemple de calcul
Comment calculer au plus juste l’amortissement d’un bien immobilier lmnp ou lmp ?
C’est votre comptable qui dispose du logiciel qui permet de faire cela de manière beaucoup plus précise. Cependant, un investisseur immobilier doit être capable d’exécuter une simulation de retour sur investissement LMNP pour un calcul approximatif d’investissement afin de déterminer la rentabilité de son projet.
Prenons l’exemple d’un T2. Valeur du bien : 100 000 €
On déduit 20% pour le bien, il reste encore un déficit de 80 000 € à amortir.
Soit par mois, au-delà de 18 ans : 370,3 € de loyer, qui est supprimé uniquement en raison de la dévalorisation qu’entraîne le statut de locataire d’appartements meublés, qu’il soit privé (LMNP) ou professionnel (LMP).
Les comptables crieront, mais pour simplifier et résumer la situation : on peut imaginer que les amortissements des biens locatifs meublés soient déductibles des revenus fonciers.
Ceci doit être pris en compte L’amortissement du LMNP à la valeur réelle simplifiée classique s’effectue sur 20 ans mais dans l’exemple nous avons retenu 18 ans simplement parce que c’est le pic de dépréciation (loi de Pareto des 80-20).
Les frais et travaux de notaire sont-ils amortis et déductibles ?
Les frais de notaire font partie des dépenses incluses dans l’amortissement.
Il en va de même pour les travaux que vous avez réalisés dans le cadre de votre construction ou rénovation.
N’oubliez donc pas de déclarer les frais et prestations de notaire dans votre déclaration d’impôts. Ce montant peut être réintégré à l’amortissement.
Amortissement Lmnp et lmnp et loyer saisonnier, une différence ?
Non, l’amortissement fonctionne de la même manière que pour une location meublée à l’année.
Cependant, vous devrez effectuer quelques calculs supplémentaires. Si votre meublé de tourisme est classé (par l’intermédiaire d’un organisme labellisé Atout France), vous pouvez effectivement bénéficier d’une réduction d’impôt de 71 %, nettement meilleure que les 50 % du micro-BIC.
Dans certains cas, notamment lorsque les intérêts d’emprunt ne sont plus déductibles, le dispositif de meublé de tourisme peut s’avérer fiscalement plus avantageux pour les touristes que la déclaration simplifiée elle-même.
Demandez à votre comptable de travailler sur ces hypothèses
Faut-il amortir les appareils électroménagers ?
Autre conseil : n’oubliez pas d’intégrer ceciAppareils électroménagers en amortissement du LMNP.
En effet, un comptable choisira d’inclure dès le départ les appareils électroménagers dans les dépenses courantes déductibles.
Toutefois, le déficit du bilan résultant de ces charges ne peut être reporté que sur dix ans, ce qui est souvent insuffisant. Il est donc préférable d’inclure l’achat d’électroménager pour votre location meublée dans l’amortissement, reportable indéfiniment.
Pensez à votre mobilier de cuisine et de bureau dans votre appartement meublé et à la perte de valeur supplémentaire qu’ils peuvent engendrer !
Généralement, ces appareils sont amortis sur 5 ans.
Des petits détails qui finissent par faire la différence en termes de rentabilité nette et de trésorerie…
Amortissement Lmnp : Qu’est-ce qui n’est pas déductible ?
Tout ce qui a fait l’objet d’une réduction d’impôt ne peut être déduit des amortissements des biens locatifs meublés. C’est particulièrement vrai pour un investissement LMNP dans une résidence gérée à Censi Bouvard.
Dépenses importantes engagées au cours de l’année civile : Ces coûts peuvent inclure des achats de meubles importants, des améliorations intérieures ou des rénovations majeures. Attention, les meubles d’une valeur inférieure à 500 € HT (ou 600 € TTC) ne sont pas comptabilisés en immobilisation. Ils sont ensuite enregistrés directement en charges.
La valeur du bien : valeur du bien locatif. La dépréciation des actifs est calculée selon une certaine norme, et vous pouvez également déduire les frais de courtage et les frais juridiques.
Ceci est codifié dansArticle 39 G du Code général des impôts.
Chez Censi Bouvard une réduction d’impôt de 11% est accordée et ne peut donc pas entrer dans le calcul de l’amortissement.
Qu’en est-il du régime para-hôtelier ? Les détails peuvent être trouvés ici.
Amortissement Lmnp et plus-value à la revente, quelle fiscalité ?
comptabilité, leRemboursement reflète la perte de valeur de votre investissement immobilier.
Cela signifie que votre appartement ou votre maison a une valeur similaire lorsque vous le vendez et lorsque vous l’achetez.
Le cas de la revente en Lmnp pour le calcul des plus-values
Mais dans le cas du statut de Loueur de mobilier non professionnel LMNPCelui-ci ne sera pas maintenu et le règlement général s’appliquera.
Il s’agit du régime des plus-values pour les particuliers.
Donc par souci sur ce site.
Le cas de la revente par lmp ou par l’intermédiaire d’une société SAS, SARL Familiale ou SCI
En revanche, via le statut LMP, l’immobilier étant considéré comme commercial, l’impôt sur la plus-value est calculé en fonction de la valeur classique de la plus-value mais également du montant du bien déprécié…
Il s’agit du régime des plus-values professionnelles.
Pour en savoir plus : Quel statut choisir entre lmnp et lmp ?
Il en va de même si vous choisissez d’investir et de gérer votre location meublée via une société.
Il en va de même pour une location non meublée. Le principe d’amortissement peut s’appliquer aux loyers en espèces achetés par l’intermédiaire d’une entreprise. Le gros problème réside dans la revente, car c’est là que la valeur ajoutée professionnelle entre en jeu.
Pour aller encore plus loin : faut-il gérer son appartement meublé par l’intermédiaire d’une société ?
La dépréciation du LMNP chez Censi Bouvard est un cas particulier dont nous parlons ici.
Comment calculer la valeur qui doit être amortie en meublé si le bien était auparavant loué vide ?
L’amortissement LMNP du bien ancien est calculé à partir de la valeur du bien lui-même.
De plus, et c’est là l’essentiel de l’investissement dans l’immobilier ancien, le calcul de l’amortissement lmnp du bien ancien prend en compte la valeur du bien au moment où vous l’avez loué meublé.
Peu importe que le bien ait déjà été déprécié auparavant.
Vous devez vous fier aux estimations de plusieurs agents immobiliers, car la valeur de votre appartement sur le marché actuel est préservée.
Si la valeur du bien baisse fortement par rapport au moment de son achat, il est toujours possible de recevoir la valeur d’achat supplémentaire. Frais de notaireet enfin Frais d’agence Et les fonctions
Faut-il calculer soi-même l’amortissement pour économiser de l’argent ?
Amortissement Lmnp et tableur Excel
Il existe de nombreux tableaux Excel disponibles sur Internet qui vous permettent de calculer vous-même l’amortissement de votre investissement locatif.
Eh bien, ils sont tous pleins d’erreurs et d’approximations…
Alors pourquoi perdre un temps précieux et risquer de commettre des erreurs qui seront sanctionnées par l’administration fiscale ?
Passez plutôt par les simulateurs et laissez ensuite le soin aux professionnels :
Voir un comptable ?
Même s’il n’est jamais tenu responsable (c’est un travail tellement cool, non ?), le comptable est le mieux placé pour faire des calculs précis à votre place.
Il faut encore en trouver un Comptable qui contrôle la location meublé (pas facile). Je peux vous conseiller si nécessaire.
Ensuite, 2/3 des frais comptables sont directement déductibles de votre impôt sur le revenu. Pourquoi devriez-vous y renoncer ?
Pour ce faire, vous devez adhérer à un centre de gestion agréé par le CGA, cotisation qui peut également être déduite de vos revenus issus du loyer de votre investissement locatif.
Tableau d’amortissement Excel lmnp, comment l’obtenir et l’utiliser ?
Donc, selon moi, le plus utile est de rendre visite à votre comptable préféré et de lui demander le tableur Excel de l’amortissement de votre investissement locatif.
Vous pouvez utiliser ce tableau pour suivre de près l’amortissement année après année.
Vous pourrez en déduire Tournant à partir duquel vous commencez à payer des impôts sur le loyer de votre investissement locatif.
Cela vous aidera à savoir quand vous devez investir dans un nouvel appartement ou une nouvelle maison ou quand des travaux de modernisation, comme l’installation de panneaux solaires, sont nécessaires.
Pour aller encore plus loin, nous avons compilé les avis avisés de 35 experts en investissement locatif.
Quel amortissement non déductible pour la location meublée ?
Les amortissements des appartements en location meublée ne sont pas déductibles si le résultat d’exploitation est négatif.
Il s’agit d’un plafond d’optimisation fiscale résultant de l’article 39 C CGI. Celui-ci précise alors que ces amortissements peuvent être reportés.
Il s’agit d’un plafond pour le statut LMP qui permet d’imputer le déficit des revenus locatifs meublés dans le revenu total.
Mais en tout cas ce n’est pas perdu !
Conclusion sur la réduction de valeur de votre appartement en location meublée
En résumé, l’encadrement de l’amortissement des meublés en déclarant l’activité réelle d’une personne en tant que bailleur meublé non professionnel permet une forte limitation de la taxe locative due.
C’est une des grandes différences avec Pinel ou d’autres systèmes de défiscalisation, le résultat net fiscal après impôts est complètement différent.
Vous êtes libre d’exprimer votre opinion et de partager vos expériences dans les commentaires ci-dessous. Nous lisons tous les messages et sommes heureux de répondre !
J’espère que vous apprécierez la lecture de cet article.
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Les stratégies les meilleures et les plus efficaces doivent rester secrètes pour éviter que tout le monde ne les utilise et ne perde leur efficacité phénoménale.
Je les partage avec les propriétaires d’élite du Cercle Privé :
Cet article du lmnp a été mis à jour en novembre 2019
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L’Amortissement dans le LMNP correspond à la perte de valeur du bien sur une certaine période de temps (en moyenne 3 à 10 ans). Vous avez donc la possibilité de déduire chaque année le montant de cette perte de valeur de vos revenus.
Provisions pour risques (par exemple risque de défaut) Si le bien loué est inscrit à l’actif du bilan, les frais d’acquisition (notaire, ingénierie, frais d’enregistrement, frais d’agence, etc.) peuvent être soit déductibles, soit amortissables.
Pour calcul la quantitéRemboursement Annuellement sur 25 ans, divisez simplement le montant du bien par 25 : 8 000 €. Le mobilier vaut 5 000 €. Cela fait plus de 5 ansRemboursement annuel est de 1 000 €. Les frais de notaire sont amortis comme un bien immobilier.
Faire un… investissement Location à LMNP, mieux vaut choisir un bien immobilier dans une grande ville pour optimiser ses chances d’obtenir une location. Il vaut mieux y acheter un studio Ou B. un appartement de deux pièces, particulièrement demandé par les étudiants et les cadres en activité en déplacement.