Comprendre le système fiscal LMP
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Conversion du LMNP au LMP : quels sont les avantages et les inconvénients ? Le tableau récapitulatif et l’article suivant vous donneront toutes les clés.
Le statut de loueur de meublés comporte deux « niveaux », le LMNP pour « Loueur de Meublés Non Professionnel » et le LMP pour « Loueur de Meublés Professionnel ».
Lequel choisir pour améliorer votre fiscalité et préparer l’avenir ?
Nous sommes là pour tout optimiser chez Eldoradoimmobilienr, alors…
Nous avons navigué de l’un à l’autre et observé les effets concrets que nous vous apportons ici.
Dans cet article sur Eldorado Immobilienr, vous trouverez :
- Une comparaison claire entre LMP et LMNP
- Conseils à connaître pour ne pas tomber dans le piège (lire jusqu’au bout)
Selon la définition LMP :
Le passage du LMNP au LMP s’effectue automatiquement lorsque vous cumulez :
- Plus de 23 000 €/an en location meublée
- Que ces revenus BIC représentent plus de la moitié des revenus imposables de votre foyer
La fiscalité du statut LMP de loueur meublé professionnel est plus attractive grâce à :
- une exonération d’impôt sur la fortune immobilière ou IFI,
- la possibilité de déduire vos déficits de votre revenu total.
L’inconvénient du statut LMP est :
- Imposition des plus-values commerciales
- Cotisations sociales
Voici un tableau récapitulatif des avantages et inconvénients des statuts LMNP et LMP.
Bien entendu, cela joue également un rôle au niveau fiscal. (Les principaux avantages de chaque statut sont en gras)
J’entrerai ensuite dans les détails afin que vous puissiez utiliser les possibilités de la situation respective à votre avantage.
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Tableau comparatif LMP LMNP
| LMP | LMNP | |
| Seuil LMNP/LMP | LMP si revenus locatifs (loyer) 1/ Plus de 23 000€/an Et 2/ Plus de 50% des autres revenus du budget fiscal du BIC |
LMNP si vous ne remplissez pas les 02 conditions cumulatives de la LMP |
| Déficit budgétaire | Imposable sur tous les revenus du ménage (revenu total) | Transférable pendant 10 ans seulement en revenus BIC |
| Avantage fiscal comptable | Réduction directe de l’impôt sur le revenu jusqu’à 915 € (expert comptable + CGA) | Réduction des impôts directs sur les revenus dans la limite à partir de 915 € (auditeur + CGA) |
| Valeurs hors taxes | Plus de valeurs de la part des professionnels. Exonération jusqu’à 90 000 € > 5 ans d’emprisonnement L’amortissement est soumis à la plus-value |
Plus-value individuelle. Exonération fiscale totale après 22 ans pour IR et 30 ans pour les cotisations Sociale |
| SI JE Impôt sur la fortune immobilière | Exonération (biens commerciaux) | Soumis à iFi (actifs > 1,3 M€) |
| Cotisations sociales |
Les gains sont soumis aux cotisations SSI et à la Sécurité Sociale |
P.as des gains de la sécurité sociale SSI Si pas d’avantage fiscal, forfait SSI (env. 900 €) |
| T.V.A. | Pas de TVA | Pas de TVA |
Tableau comparatif LMP – LMNP, les principaux critères
En résumé, les principales différences entre les deux statuts de location meublée sont :
- seuil LMNP/LMP,
- Déficit attribuable au revenu total,
- IFI et
- plus-value
Pièges à éviter :
1/ Pour devenir LMP vous pouvez retrouver la trace d’un critère cumulatif supplémentaire, à savoir l’inscription au registre du commerce. Mais cela a pris fin depuis février 2018 avec la suppression de l’inscription obligatoire pour les locations meublées commerciales (LMP).
Peut-être êtes-vous passé du LMNP au LMP sans vous en rendre compte…
2/ Le Bofip (Bulletin Des Impôts) confirme que le passage du LMNP au LMP est automatique
Cotisations sociales et LMP : quels effets concrets ?
Tableau récapitulatif des seuils de cotisations sociales pour la location meublée
Voici un récapitulatif pour savoir dans quelle case vous vous situez en matière de cotisations sociales.
| Micro-entrepreneurs | Régime général | SSI | |
| SEUIL DE DÉCLENCHEMENT DES COTISATIONS SOCIALE |
23 000 € (ci-dessous, |
23 000 € (ci-dessous, forfait env. |
23 000 € (ci-dessous, forfait env. 1 000 €) |
| SEUIL MAXIMUM | 70 000 € (SSI à l’époque) | 82 800 € (puis SSI) | |
| RABAIS | NON | 1ère année : 23 000 €, puis 60 % de remise soit 87% (meublés de tourisme). Classe) |
Réduction de 50% ou 71% (classé meublé) |
| TAUX DE COTISATION |
22% et 6% (hébergement touristique classé) |
43% (17,20% si inférieur). de 23 000 €) |
Variable… de 24% à 30% en Moyenne |
| ORGANISATION / SITE WEB RÉFÉRENCE |
autoentrepreneur.urssaf.fr | secu-indépendants.fr | Urssaf.fr |
| BASES POUR LE CALCUL DES COTISATIONS | Revenu (loyer) | Avantage fiscal | Avantage fiscal |
| EXEMPLE | COTISATIONS À PAYER Micro-entreprises |
COTISATIONS À PAYER Régime général |
COTISATIONS À PAYER SSI |
| Appartement classé dans une courte durée Loyer : 55 000 €, avantage fiscal 20 000 € meublé de tourisme |
3 300 € | 1 118 € | 1 740 € |
Tableau comparatif LMP – LMNP, les principaux critères (cliquez pour agrandir)
L’objectif principal d’un propriétaire de meublé (d’un point de vue fiscal) est de viser un bénéfice imposable nul.
Dans ce cas, il n’est redevable que du forfait de base SSI, l’assurance sociale des indépendants.
Cette cotisation minimale est d’environ 1 000 €.
Mais ce n’est pas toujours le cas !
Vous devez donc connaître les règles qui s’appliquent à votre statut de loueur professionnel de mobilier pour ne pas tomber dans le piège de la surestimation de vos bénéfices et de votre trésorerie.
La base réglementaire estArticle L611-1 du Code de la Sécurité Sociale
Une réduction du calcul des cotisations de 60% à 87%
Le coût des cotisations sociales s’élève à 43 % du bénéfice imposable, mais il existe une réduction forfaitaire de 60 %.
Pour les locations saisonnières classées en meublé de tourisme, la remise monte même jusqu’à 87 %.
Ainsi, pour calculer vos cotisations sociales, vous pouvez utiliser la formule suivante pour calculer la base imposable, c’est-à-dire le montant sur lequel les cotisations sociales doivent être payées :
Assiette fiscale = (Loyer – 23 000 €) – [60 * (Loyers – 23 000 €) / 100]
Pour donner un exemple de calcul des cotisations RSi en LMP pour votre meublé de tourisme (le RSI est devenu SSI) : Si vous disposez de 85 000 € de loyer cette année, l’assiette fiscale est :
(80 000 – 23 000) – [ 60 * (80 000 – 23 000) / 100 ] = 22 800 €
Soit cotisations sociales de 22 800 * 43/100 = 9 800 €
Attention aux pièges :
1/ Si vous gérez une chambre d’hôtes, le seuil est plus bas, vous devez remplacer 23 000 € par 5 165 €
2/ Si votre loyer (revenu) est inférieur à 82 000 €, vous pouvez choisir d’adhérer au régime général de sécurité sociale, mais contrairement aux idées reçues, il est moins intéressant que le SSI.
A moins d’avoir un bénéfice très faible, car les cotisations sociales du régime général ne sont pas calculées en fonction des ventes.
Pour aller plus loin : Top 50 : Sites pour publier votre annonce de location saisonnière (2021)
Cotisations sociales de 6% pour les indépendants
Si le loyer est inférieur à 70 000 euros, il est possible de choisir la réglementation pour micro-entrepreneurs.
Dans ces conditions, le taux de cotisation est calculé en fonction du chiffre d’affaires et s’élève à 6 %.
La LMP permet de ne pas payer l’IFI ? Et qu’en est-il des plus-values ?
LMP et IFI : la martingale ?
Oui, le statut de loueur professionnel de location meublée LMP permet à l’administration fiscale de considérer les biens locatifs meublés comme des biens commerciaux.
Cela vous exonère du paiement de l’IFI, la taxe foncière, si votre patrimoine immobilier vaut plus de 1,3 million d’euros.
Concrètement, cette disposition s’appuie sur une réponse ministérielle baptisée « TVAIN ». (RM n° 3510, JO déb. AN, 6 mars 2018, p. 1906) :
Toutefois, en application de l’article 975 du Code général des impôts (CGI), une exonération s’applique aux marchandises cédées. activité professionnelle principale du contribuable, qui peut, sous certaines conditions, couvrir la location de locaux d’habitation meublés et de locaux commerciaux ou industriels équipés du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation
LMP et valeur ajoutée : C’est moins amusant
LE Statut LMP vous offre la possibilité de bénéficier d’une exonération de plus-value si vos revenus locatifs des 2 dernières années civiles sont inférieurs au seuil de 90 000 €/an et que l’activité locative est exercée depuis plus de 5 ans.
Dans le cas contraire, la plus-value de revente ainsi que la plus-value de la partie dépréciée du bien seront imposées : c’est comme ça qu’on appelle ça Valeur ajoutée des professionnels.
Carte de statut LMP
Qu’est-ce que le statut LMP et comment l’obtenir ?
Le régime fiscal de la location meublée professionnelle est considéré par l’administration comme l’un des plus favorables.
Le LMP (Statut Professionnel de Location Meublée) n’est pas une niche fiscale, mais plutôt un système fiscal. Il n’y a donc pas de plafond pour les revenus provenant de l’ameublement professionnel.
Pour bénéficier du statut LMP (notamment du statut LMNP), vous devez remplir deux conditions :
- Loyer TTC et charges supplémentaires supérieur à 23 000 €/an
- Les loyers doivent représenter plus de 50 % du revenu total imposable du ménage
Les revenus doivent être déclarés au BIC (bénéfice industriel et commercial).
Quels frais peuvent être déduits dans le LMP ?
La réglementation fiscale en vigueur s’applique à la LMP et les taxes suivantes peuvent être déduites des ventes (loyer) :
- Frais de création (frais de notaire, frais de courtier, etc.)
- Frais de fonctionnement (entretien et réparations),
- Taxes locales,
- frais financiers (intérêts du prêt) et assurance,
- Amortissement du mobilier et des travaux et aménagements (sur une durée de 5 à 10 ans, à raison de 10% à 20% par an).
- Amortissement des murs (hors terrains) (sur une durée de 30 à 50 ans, à un taux compris entre 2 et 5 %).
Les déficits résultant des locations meublées peuvent être déduits du revenu total du foyer imposable sans limite.
Le régime des plus-values LMP
Les plus-values de cession sont professionnelles et portent également sur la valeur du bien déprécié. Une exonération des plus-values est prévue après une période de détention de 5 ans seulement :
- 100% pour les loyers inférieurs à 90 000 € (au cours des 2 dernières années)
- Dans certains cas jusqu’à 126 000 €
Taxes locales en LMP
Comme pour tout appartement meublé, un propriétaire bénéficiant du statut LMP doit :
- Taxe de propriété
- La CFE ou Contribution Foncière des Entreprises (sauf si vous louez une partie de votre résidence principale)
- La CVAE ou contribution à la valeur ajoutée des entreprises lorsque les loyers sont supérieurs à 500 000 €
Ce qui n’est PAS lié au statut LMP
L’immatriculation au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) n’est pas obligatoire.
La location de mobilier n’est pas soumise à la TVA (les chambres d’hôtes et les activités hors site le sont)
Bonus : Découvrez la méthode TSUNAMI pour doubler vos revenus locatifs.
J’espère que vous apprécierez la lecture de cet article.
Vous ne savez pas combien votre investissement immobilier vous rapportera à court terme ?
Souhaitez-vous savoir comment vous vous situez par rapport à la concurrence ?
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Les questions les plus fréquemment posées sur le statut LMP
Est-ce que je paie moins d’impôts en LMNP qu’en LMP ?
Cela dépend de votre situation, mais c’est tout à fait possible. Le guide complet étape par étape vous aidera à faire le bon choix et à vous positionner.
Quels sont les avantages fiscaux offerts par LMP ?
Absence d’assujettissement à l’IFI, réduction des cotisations sociales, exonération partielle des plus-values, imputation des déficits sur le revenu total. Le tableau de l’article décrit ces éléments de manière simple et compréhensible.
Quelles cotisations sociales dans la LMP ?
C’est l’une des questions les plus complexes du droit fiscal. Le tableau synthétique étape par étape vous simplifiera la vie et vous permettra de faire le bon choix à partir d’un exemple précis.
Comment enregistrer un LMP pour la location meublée professionnelle ?
S’il s’agit d’une nouvelle activité, via le formulaire P0i comme pour toute location meublée.
Si vous êtes déjà en statut LMNP, le passage du LMNP au LMP se fera automatiquement lorsque vous cumulerez les conditions décrites dans cet article.
Quels sont les frais déductibles pour la location meublée LMP ?
La réglementation fiscale en vigueur s’applique à la LMP et les taxes suivantes peuvent être déduites des ventes (loyer) :
– Frais de création (frais de notaire, frais de courtage, etc.)
– Frais de fonctionnement (entretien et réparations),
Taxes locales,
– Frais de financement (intérêts du prêt) et assurance,
– Amortissements des meubles, ouvrages et murs (hors terrains)
Et vous, que pensez-vous du statut LMP ?
Le recherchez-vous ou voulez-vous l’éviter à tout prix ?
N’hésitez pas à nous faire part de votre situation dans les commentaires ci-dessous
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