Conseils pour réduire le coût de votre investissement locatif
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Même si les prix de l’immobilier ont augmenté en même temps que les impôts et les exigences des locataires (oui, je sais, ça devient un peu cher…), les investisseurs immobiliers qui cherchent à acheter des propriétés locatives peuvent toujours faire des affaires, et d’excellentes affaires en plus.
Et selon l’Insee, les investissements locatifs ne représentaient que 19 % de l’ensemble des ventes immobilières l’année dernière.
Si l’investissement locatif sous forme de rente ou la création d’un fonds de retraite avec la promesse d’un flux de trésorerie mensuel en plus des plus-values à long terme est vraiment attractif, l’investissement locatif s’accompagne d’un certain nombre de coûts à la fois visibles et cachés.
Même les dépenses les plus évidentes, comme un prêt hypothécaire, peuvent réserver des surprises.
Avant de commencer à chercher des biens locatifs, faites un peu de calcul pour déterminer si l’investissement locatif que vous recherchez est une bonne affaire ou un gouffre financier.
Quels sont les coûts d’un investissement locatif ? Les principaux frais à la charge du propriétaire sont : l’emprunt, les intérêts, l’apport éventuel, la taxe foncière/CFE, l’assurance PNO, les frais d’entretien courant, les charges de copropriétaire, les liquides, les frais de construction, les frais d’agence et les vacances.
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8 coûts à considérer pour le retour sur investissement
1. Contribution, crédit et intérêts d’emprunt
Cela va et vient en fonction de la courbe de Friggit, de l’opinion du gouvernement et d’autres facteurs économiques. Les taux d’intérêt des prêts pour les investissements locatifs restent bas.
Les conditions de prêt varient également et il n’est pas rare que les banques facturent un minimum 20% de cotisation et un taux d’intérêt supérieur de 0,75 % aux normes actuelles.
2. Taxe foncière
Selon l’endroit où vous achetez, les taxes foncières peuvent augmenter considérablement les coûts d’exploitation.
N’oubliez pas de contacter directement le fisc dont dépend votre commune et de consulter le registre consultatif pour vous assurer que les taxes indiquées dans l’annonce immobilière que vous découvrez sont exactes.
C’est également une bonne idée de vérifier ce qui est inclus dans le montant de la taxe foncière fourni par votre agent immobilier.
Par exemple, et de manière générale, le montant de la taxe foncière qui vous est communiqué inclut-il l’enlèvement des ordures ménagères ?
3. Assurance ménage
L’assurance des propriétaires non occupants (PNO) peut également varier considérablement selon les régions, surtout si votre maison ou votre appartement se trouve dans une zone sujette à :
- inondations,
- aux incendies
- ou d’autres dangers ou dommages courants.
Assurez-vous de discuter des tarifs avec un agent d’assurance avant de signer un contrat Contrat d’assurance PNO.
Attention, l’assurance pour la location meublée n’offre pas toujours le meilleur rapport qualité/sérénité/prix.
4. Maintenance – coûts de maintenance de routine
Nous avons constaté qu’une bonne règle de base consiste à réserver 1 à 2 mois de loyer par appartement ou maison. couvrir les périodes de maintenance et de vide De locationsurtout pour les propriétaires qui ne possèdent que quelques propriétés.
C’est bien de planifier 10 à 15% du loyer annuel pour l’entretien et l’entretien d’un bien, en plus des éventuels dommages causés par le locataire, qui devront être couverts par le dépôt de garantie.
Pour tirer le meilleur parti de votre propriété lorsque vous souhaitez la vendre, vous devez la conserver en bon état.
5. Apports de copropriété
Dans certaines copropriétés gérées par des syndics établis, les cotisations mensuelles sont généralement élevées et augmentent fortement d’année en année.
Ces apports de copropriété doivent également être pris en compte dans votre budget.
Si l’appartement fait partie d’un appartement en copropriété, assurez-vous que la réglementation n’interdit pas la location saisonnière via une clause dite d’appartement citoyen.
6. Liquides
Si les frais supplémentaires comme le gaz, l’eau, la plomberie et l’électricité sont souvent à la charge du locataire, ils diminuent le loyer potentiel que vous pouvez réaliser en valeur absolue.
Vous pouvez également prévoir un forfait de location meublée.
Si vous envisagez de prendre en compte les coûts liés aux fluides dans votre loyer, demandez aux entreprises de services publics une estimation de l’utilisation mensuelle moyenne.
7. Recherche de locataires
Trouver de bons locataires entraîne également des coûts.
Cela nécessite souvent qu’une agence immobilière s’occupe de votre recherche et cela engendre des frais supplémentaires qui peuvent varier considérablement selon les villes et s’élèvent généralement à 1 mois de loyer.
8. Poste vacant à louer
Votre bien n’est pas loué pendant 12 mois par an. Lors de la détermination du prix de la location, vous devez, si possible, prendre en compte deux mois de vacances.
Conservez 1 à 2 % de la valeur de la propriété pour pouvoir payer les vacances et les réparations, par exemple
Mais la quantité que vous devez conserver dépend en réalité de votre marché.
Il est indéniable que comprendre votre marché est crucial Découvrez combien de temps les propriétés locatives restent généralement en attente.
Si vous avez calculé ces coûts et que vous êtes toujours dans le rouge, un bien locatif peut être un bon investissement.
Créez un budget précis et surveillez les revenus locatifs pour garantir la rentabilité de votre propriété.
6 coûts cachés à surveiller lorsque vous investissez
Le travail d’un propriétaire n’est pas aussi facile qu’on le pense, et on ne peut pas s’attendre à recevoir de l’argent sans respecter un certain niveau d’entretien.
Cet entretien du bien concerne :
- l’état de votre propriété,
- Vos relations avec vos locataires
- et les lois et réglementations immobilières de votre ville
- l’évolution du règlement de la copropriété
De plus, posséder un bien locatif entraîne des coûts cachés – mais importants – dont tout investisseur immobilier devrait être conscient.
Au fil du temps, les coûts cachés d’un investissement locatif sont inévitables et vous devez y faire face de manière proactive pour maintenir un flux de trésorerie positif tout au long de la durée de vie de votre investissement locatif.
1. Taxes et assurances
Ces coûts ne diminueront jamais.
Au contraire, ils ne feront qu’augmenter avec le temps, avec parfois de fortes fluctuations d’année en année.
Vous ne pouvez pas éviter de payer ces factures, même si vous êtes confronté à une vacance de location.
Les revenus locatifs de votre locataire devraient être suffisants pour couvrir l’augmentation des dépenses, mais ne vous réjouissez pas trop à l’idée de cette idée, car vos locataires pourraient potentiellement déménager avant la fin de leur bail.
2. Conseils juridiques et honoraires d’avocat
Au moins une fois au cours de votre investissement locatif, vous aurez besoin de bons conseils juridiques.
Assurez-vous de disposer d’un budget spécifiquement dédié à ce cas.
3. Des demandes infinies des locataires
Posséder un bien que vous louez, qu’il soit de courte ou longue durée, meublé ou vacant, ne se limite pas à percevoir un loyer.
En tant que propriétaire, vous devez le faire répondre aux demandes constantes du locataire, réparer et entretenir l’état de la propriété.
Cela peut inclure, sans toutefois s’y limiter :
- Problèmes de fuite de toiture,
- eau chaude,
- Chauffage,
- installation
- et installation électrique.
Pour pallier ces problèmes d’emblée, il est conseillé d’investir dans la rénovation de votre bien locatif afin qu’il soit d’emblée d’un standing suffisant.
Vous devrez peut-être dépenser plus pour réparer votre maison, mais cela vous évitera des coûts d’entretien supplémentaires et des pertes pour les locataires à long terme.
4. Mauvais locataires
Dans le monde des Bisounours (et de certains pasteurs) il n’y a pas de mauvais locataires et vous serez forcément un heureux propriétaire en train de vous détendre au bord d’une piscine chauffée.
Malheureusement, la réalité n’est pas si grande et vous aurez de mauvaises expériences avec les locataires qui louent votre propriété, que cela vous plaise ou non.
L’astuce pour posséder un bien locatif est la suivante Apprenez à atténuer l’impact de ces mauvaises expériences et choisissez judicieusement les personnes qui louent votre propriété.
Il va sans dire que de mauvais locataires peuvent contribuer à augmenter vos dépenses imprévues. Ne soyez pas naïf non plus, si les mauvais locataires sont intelligents, ils peuvent même vous faire tomber avec un gros procès.
Pas cool !
Pour éviter cela, essayez de satisfaire vos locataires et faites de votre mieux pour répondre à toutes leurs exigences.
Soyez également très sélectif lors de la location et du choix de vos locataires. N’oubliez pas :
- Effectuer des vérifications des antécédents (autorisations)
- appelle ton employeur
- appeler l’ancien propriétaire
5. Travailler avec les mauvaises personnes
Pour réussir son investissement locatif, il faut se constituer un solide réseau de personnes (artisans, nettoyeurs, comptables…) qui vous aideront à développer votre activité sur le long terme.
Trouvez des personnes en qui vous pouvez avoir confiance et ne travaillez pas avec ceux qui ne se soucient pas de votre réussite.
Votre réseau peut faire ou défaire vos résultats, surtout si vous louez de façon saisonnière. Choisissez donc vos membres avec soin.
Construisez un réseau solide avec les bonnes personnes :
Traitez ces personnes comme vos partenaires commerciaux, car embaucher les mauvaises personnes constitue le coût caché le plus important de tous.
6. Plus de postes vacants
Les investissements locatifs comportent un risque de vacance locative.
Cela signifie que vous devrez payer les mensualités de votre prêt et tous les autres frais de votre propre poche.
C’est importantavoir un plan de secours si ce cas se produit, pour compenser les effets négatifs de l’absence des locataires.
C’est une bonne idée d’avoir un fonds d’urgence pour pouvoir passer les vacances sans trop de problèmes.
Plus personne ne peut rire en entendant cela… depuis la crise du coronavirus.
Conseils pour réduire les coûts de location cachés
Sous-estimation des revenus et surestimation des dépenses
Avec des estimations prudentes de vos revenus locatifs et des estimations élevées de vos dépenses, vous vous préparerez à une réussite financière à long terme.
Si vous vivez sans salaire, préparez-vous au pire en créant un fonds d’urgence et en mettant de l’argent de côté au cas où les choses deviendraient difficiles.
Restez informé des évolutions réglementaires
Suivez l’actualité. Vous pouvez par exemple économiser des milliers d’euros grâce à la revue de presse d’Eldoradoimmobilienr.
Engagez un expert en immobilier
Pour éviter des frais imprévus, faites inspecter le bien par un professionnel de l’immobilier (évaluateur immobilier, à ne pas confondre avec un agent immobilier) avant de décider de devenir propriétaire d’un bien locatif.
Références et vérification de crédit d’un locataire
Ne vous précipitez pas pour remplir votre maison juste pour éviter qu’elle ne se vide. Effectuer des vérifications des antécédents et des références.
N’oubliez pas qu’il est moins coûteux de payer les services publics pour une maison vide que de la louer à un mauvais locataire.
Pensez au bon type d’assurance.
Si vous êtes propriétaire d’un bien locatif, vous devez souscrire une assurance PNO, mais meublé ou vide ? Faites vos calculs…
Fonds de secours.
Ayez un fonds d’urgence à portée de main pour couvrir les dépenses imprévues non couvertes par votre assurance.
Rejoignez une association de propriétaires actifs financiers
En devenant membre du Cercle Privé, vous pouvez augmenter votre capacité de location tout en réduisant vos frais de gestion, ce qui se traduit dans la plupart des cas par un doublement de la rentabilité.
J’espère que vous apprécierez la lecture de cet article.
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À bientôt