Fiscalité et comptabilité des locations meublées : Guide complet
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La gestion comptable et fiscale de votre appartement en location meublée est chronophage et compliquée. Voici ce que vous devez faire pour vous faciliter la vie…
La réglementation actuelle est essentielle pour optimiser la fiscalité de votre location meublée et inclut la tenue des pièces comptables : bilan, compte de profits et pertes, liste des immobilisations et amortissements.
N’ayez crainte, voici comment respecter vos obligations comptables et remplir votre déclaration de revenus.
Ici, vous avez résumé trois options. Poursuivez votre lecture pour connaître tous les détails sur la fiscalité des locations meublées et leur facturation :
- Gérer la comptabilité de votre location meublée se. C’est une perte de temps et d’argent que vous pourriez investir ailleurs… et vous courez des risques fiscaux si vous faites une erreur
- Déléguer la gestion à un comptable spécialisé. Les 2/3 des frais sont directement déductibles de l’impôt sur le revenu.
- Utilisez un logiciel de comptabilité des locations meublées, gratuit ou payant, pour vous faciliter la tâche. Une solution provisoire…
Fiscalité des locations meublées :
| Regarder | Détails |
|---|---|
| Modalités de déclaration | 1. Micro-Bic – Par défaut, 50% de réduction du loyer 2. Vraiment simplifié – l’amortissement des murs, Déduction des intérêts d’emprunt, Frais de notaire et d’agence 3. 71% de réduction – Pour les meublés de tourisme, Réduction de la taxe de séjour |
| Complexité perçue | Les propriétaires trouvent la transition vers le véritable régime LMNP Complexe simplifié malgré ses avantages financiers importants. |
| Avantages du vrai régime | Permet la déduction totale des frais, y compris les frais d’acquisition, d’administration, d’assurance et d’entretien. La dépréciation des actifs réduit également le revenu imposable. |
| Gestion comptable | Uniquement nécessaire sous le régime réel. Bien que complexe, il offre des avantages fiscaux importants. ce qui permet des économies significatives. Faire appel à un comptable minimise le risque d’erreurs et optimise les avantages fiscaux. La plupart des frais sont déductibles, rendre ce service économiquement viable. |
| Différences LMNP et LMP | LMNP s’adresse aux propriétaires ayant moins de 23 000 euros de revenus fonciers. LMP s’applique si revenu foncier dépasser cette limite et les autres revenus du ménage. |
| Conseils et connaissances spécialisées | Les questions à poser incluent : Gestion de copropriétés, l’effet du label touristique établi, le processus d’amortissement, et expérience avec location meublée touristique. |
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Fiscalité des locations meublées (connaissances de base)
3 méthodes de déclaration fiscale et comptable
En tant que propriétaire d’un appartement meublé, vous pouvez choisir l’une de ces trois formules de déclaration d’impôts, toutes trois sous le régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) :
- Micro-Bic : Ceci est proposé en standard par le fisc et est donc presque toujours peu intéressant malgré une réduction de 50% de votre loyer
- Réalité simplifiée : Dans un investissement locatif, la location courte durée est très souvent la plus intéressante car elle inclut l’amortissement des murs et permet de déduire les intérêts d’emprunt (LMNP ou régime LMP professionnellement établi) ainsi que les frais de notaire et fiscaux. agence immobilière.
- 71% de remise : réservée aux meublés de tourisme. Ce classement est également très intéressant pour réduire la taxe de séjour.
Pour cette raison, les propriétaires de meublés sont fraudés sur le plan fiscal.
Ce qui empêche les propriétaires de passer au système LMNP véritablement simplifié, c’est sa « complexité » (très relative).
Vous pensez : « J’ai acheté cette maison », puis « J’ai loué cette maison », et maintenant elle doit disparaître… pas entièrement.
Pourtant, les revenus du statut de location meublée s’élèvent souvent à plusieurs milliers d’euros par an et la fiscalité de la location meublée n’est pas si compliquée.
Et tellement avantageux par rapport à la gestion locative cash (simulateur comparatif ici)
C’est pourquoi vous devriez vous y pencher !
Pour vous y aider, vous pouvez en savoir plus dans le guide complet de la fiscalité magique du logement meublé.
LMNP et LMP, quelle est la différence ? (rapide)
Taxer la location meublée peut parfois s’avérer un peu délicat…
Lorsqu’un propriétaire entame une série d’investissements immobiliers en louant un bien meublé, il commence à percevoir des revenus immobiliers et à bénéficier du statut de loueur de meubles LMNP non professionnel.
Si ses revenus fonciers dépassent alors 23 000 € (par exemple s’il loue de courte durée) ET que les revenus fonciers du BIC dépassent les autres revenus du foyer imposable, il devient professionnel de la location meublée LMP.
Pour tout comprendre sur les différences entre les deux statuts, cet article vous sera extrêmement utile. Vous verrez les différences en matière de cotisations de sécurité sociale, d’IFI et d’impôt sur le revenu.
Les avantages de la comptabilisation des locations meublées
Les revenus de la location meublée sont soumis à l’impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC), que :
- sous le régime micro-BIC
- Ou sous le régime réel.
Cette taxe s’applique quel que soit le type de location meublée (location résidentielle ou touristique).
Les propriétaires ont le choix entre ces deux régimes fiscaux pour déclarer leurs revenus locatifs.
Toutefois, la nécessité d’une comptabilité ne se fait sentir que si vous optez pour la réglementation Real, qui offre des avantages fiscaux importants pour la location meublée (vous trouverez plus d’informations sur la fiscalité BIC ici).
La comptabilité n’est pas effectuée systématiquement ; Elle devient indispensable et contraignante lorsque le propriétaire choisit la réglementation effective de ses revenus locatifs provenant d’appartements en location meublée.
Même si la comptabilité peut paraître fastidieuse, elle ouvre la voie à d’importants avantages fiscaux.
Il est donc conseillé de bien comprendre tous les avantages et enjeux associés à la tenue de comptes avant de se prononcer contre cette approche.
Voici le témoignage perspicace de Thierry, propriétaire expérimenté de plusieurs logements locatifs meublés, sur les bénéfices concrets qu’il a retirés de la comptabilisation de ses investissements immobiliers.
« Après avoir longtemps hésité entre le schéma micro-BIC et le vrai schéma BIC pour déclarer les revenus de mes locations meublées, j’ai finalement opté pour le vrai schéma. La perspective d’une comptabilité complète semblait au début intimidante. Cependant, je me suis vite rendu compte que les avantages fiscaux compensaient largement la dépense supplémentaire. Grâce à cette approche comptable, j’ai pu déduire diverses dépenses et réduire considérablement mes impôts. Thierry L.
Optimiser la fiscalité des locations meublées grâce à une facturation précise
En réalité, de nombreux propriétaires ignorent ou sous-estiment l’option fiscale du régime fiscal BIC.
Ce système, accessible sans limite de revenus annuels, offre des opportunités fiscales souvent ignorées.
Lorsque vous choisissez un vrai BIC, vous n’avez pas seulement la possibilité Déduire intégralement les frais liés à la location meubléemais aussi« Amortir l’actif sur toute sa durée d’exploitation. »
Cependant, cette option nécessite la tenue d’une comptabilité détaillée, comprenant un bilan et un compte de profits et pertes, pour déterminer le résultat à déclarer.
Grâce à cette comptabilité, chaque propriétaire/bailleur peut déduire diverses dépenses, que ce soit :
- Frais d’acquisition
- Gestion et assurance
- Frais d’entretien
- ou diverses taxes foncières.
En outre, l’amortissement, tant pour les biens immobiliers que pour les meubles, offre une opportunité supplémentaire de réaliser des économies d’impôt.
Cette pratique permet de déduire fiscalement la dépréciation normale de la valeur du logement et représente donc une dépense déductible qui contribue à diminuer le revenu imposable de la location meublée.
Pourquoi un comptable ne vous coûte presque rien
La solution simple est de contacter un comptable. Là encore, la plupart des propriétaires bénéficiant du statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) ou LMP (Location Meublée Professionnelle) sont inutilement dépendants du coût de la prestation.
Et pourtant le risque d’erreur est vraiment élevé si vous faites vous-même la facturation proprement dite de la location meublée (j’oublie parfois de compter la taxe foncière…)
Nous tenons à souligner qu’un propriétaire d’un appartement meublé qui s’adresse à un comptable et à un CGA (Centre de Gestion Agréé) disposera logiquement d’une comptabilité et de comptes validés par des professionnels et sera donc moins exposé au contrôle fiscal.
Heureusement, c’est la bonne nouvelle Cela ne vous coûtera rien ou presque de faire appel à un comptable spécialisé dans la location meublée.
En fait, 2/3 des frais comptables sont déduits directement de votre impôt sur le revenu.
Mesures qu’un comptable peut prendre (à votre place).
Les services d’un comptable spécialisé dans la location meublée peuvent inclure les éléments suivants (tout lien dans le texte vous renverra vers un article complet sur le sujet) :
- Là déclaration de loyer déposée (dans le cadre d’une location d’appartement meublé) et/ou votre nouveau bien via le formulaire P0i
- Là Gérer vos comptes : Grand livre général, bilan LMNP ou LMP, tableau d’amortissement, etc.
- Emission, transmission à l’administration fiscale du Forfait fiscal le rapport annuel de votre activité de location meublée (notamment déclarations 2031, 2033 et annexes via le TDFC (Transfert de Données Fiscales et Comptables)
- son aide pour remplir votre déclaration de revenus locatifs (pour les champs des locations meublées)
- le calcul de Cotisations sociales (et leur optimisation fiscale)
- Adhésion à un Centre de Gestion Reconnu ou CGA permet de bénéficier d’un allègement d’impôt sur le revenu pour les frais comptables et de réduire le bénéfice imposable de 25 % (le comptable et le CGA sont souvent liés par un accord d’exclusivité).
- créer une société pour gérer vos locations meublées (si cette option vous intéresse, la location meublée peut très bien se faire en votre propre nom)
- Administration de la TVA (si vous avez une activité de chambres d’hôtes ou para-hôtelière). Certains loueurs de meublés peuvent être concernés.
Comment choisir un bon comptable ?
Il n’y a pas vraiment de bons et de mauvais comptables, mais surtout certains sont spécialisés dans la location meublée… et d’autres non, mais essayez quand même d’y croire.
Donc outre le prix, qui devrait être le tout dernier critère de choix (d’autant que vous avez vu plus haut que les honoraires étaient en partie déductibles de votre impôt sur le revenu – et c’était le cas avant la loi ALUR). voire complètement).
Précisons également qu’ils peuvent gérer tous les revenus immobiliers issus de la location meublée et tous les régimes fiscaux, depuis les locations meublées à l’année sous le régime micro-BIC jusqu’aux locations saisonnières déclarées sous le régime simplifié Real (ou Real en abrégé). ). Avec le statut LMNP ou LMP.
Voici quelques questions que vous pouvez poser pour avoir une idée de la compétence d’un cabinet comptable particulier qui a fourni une expertise en comptabilité locative :
Je suis copropriétaire d’une propriété. Quelle part du bien ne peut pas être amortie dans ma situation ?
Réponse : Généralement c’est 20%, mais pour un bâtiment la part foncière par parcelle est moindre
J’ai entendu parler du label « meublé de tourisme ». Pensez-vous que cela représente un avantage fiscal pour mon activité de location meublée ?
Réponse : une réduction de 71% et une réduction de la taxe de séjour
Combien de temps faut-il pour que le bien soit amorti si je choisis la déclaration réelle ?
Réponse : La réponse doit porter sur la plus grande perte de valeur, c’est-à-dire le moment où il faut se poser la question de savoir si le bien doit être revendu ou non. Ce pic se situe généralement entre 15 et 17 ans
De combien de meublés de tourisme disposent vos clients et dans quelles régions ?
Réponse : Pas de bonne ou de mauvaise réponse, mais si la question suscite un moment d’hésitation, ce n’est pas bon signe !
Ce n’est que lorsque vous avez l’impression que votre interlocuteur maîtrise son sujet que vous pouvez lui demander une offre !
Et ce n’est pas tout : veillez à vérifier les liens juridiques présents dans l’offre pour vous assurer qu’il n’y a pas d’exclusions ni de frais supplémentaires.
Par exemple :
- lorsque vous passez du statut de loueur de meubles LMNP non professionnel à celui de loueur de meubles professionnel (régime LMP),
- ou les modalités financières de gestion de biens complémentaires dans le cadre des investissements immobiliers locatifs que vous souhaitez réaliser pour accroître votre patrimoine immobilier)
Enfin, je préfère solliciter une assistance fiscale auprès d’un cabinet comptable en ligne, plus réactif et plus facile à joindre. En regroupant, il disposera probablement également de plus grandes ressources.
Si vous souhaitez les coordonnées des cabinets comptables de location meublée saisonnière ou non que je recommande, il vous suffit de laisser un commentaire ci-dessous et je vous l’enverrai rapidement.
Logiciel de comptabilité gratuit (ou non) pour votre propre usage
Vous pouvez vous passer d’un comptable et faire vous-même la comptabilité de votre location meublée grâce à un logiciel.
Il en existe plusieurs sur le marché dont vous pourrez profiter si vous choisissez cette solution.
A priori, aucun bon logiciel de comptabilité de location meublée n’est gratuit, mais certains comptables vous donneront accès à un logiciel de gestion dans leur espace client « gratuitement », dans le sens où il est inclus dans leurs honoraires.
Voici un tableau qui répertorie les principaux logiciels mis à votre disposition :
| Vous êtes spécialisé dans la location meublée ? | Tarifs | |
| Comptabilité familiale | NON | Gratuit |
| Temps de sauvetage Lite | NON | Gratuit pour 1 compte |
| Compta.com | Oui | Inclus dans le forfait comptabilité |
| Véritable option | Oui | Inclus dans le forfait comptabilité |
| Contalim | Oui | Inclus dans le forfait comptabilité |
| Connaissances | Oui | abonnement |
| Rentilia | NON | Gratuit |
| Jelouébien | NON | abonnement |
| J’inscris mon logement meublé | Oui | Inclus dans le forfait comptabilité |
Dans tous les cas, vous devez comprendre la théorie fiscale et savoir utiliser le logiciel pour être efficace.
La comptabilité a été un élément essentiel pour bâtir une entreprise prospère (il faut gérer sa location saisonnière comme un pro, comme un travail indépendant), ce qui peut être une bonne chose, du moins au début.
Comment choisir un logiciel de comptabilité ?
Encore une fois, pourquoi ne pas faire l’effort et choisir la réduction de 71% pour les meublés de tourisme ou bénéficier des réductions d’impôts grâce au régime immobilier simplifié et à un comptable ?
Comment choisir un bon logiciel :
- Consultez les avis des utilisateurs
- Vérifiez si le logiciel est mis à jour régulièrement
- Vérifiez s’il existe un service d’assistance par e-mail ou par téléphone que vous pouvez facilement contacter
- Regardez attentivement les mentions légales pour vérifier s’il y a des frais cachés ou des frais supplémentaires
De plus, ce simulateur basé sur le Big Data peut vous aider dans vos efforts pour une étude de marche parfaite.
J’espère que vous apprécierez la lecture de cet article.
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Les questions les plus fréquemment posées sur la comptabilité meublée
Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?
Les deux statuts associés à la location meublée ont leurs avantages et leurs inconvénients.
Voici comment choisir l’option qui paie le moins d’impôts.
Taxe de location meublée : comment la réduire ?
Vous avez le choix entre :
– le régime micro-BIC (remise de 50%)
– meublés de tourisme (71% de réduction)
– le système réel simplifié (éventuellement pas de taxe)
Vous pouvez découvrir lequel d’entre eux vous est le plus bénéfique dans cet article.
Combien coûte un comptable meublé ?
La question du prix n’est pas obligatoire puisque les 2/3 des honoraires sont déductibles directement de l’impôt sur le revenu.
Découvrez tous les détails et comment choisir la meilleure entreprise dans cet article.
Qu’en penses-tu?
Quel régime fiscal avez-vous choisi pour comptabiliser les locations meublées ?
Effectuez-vous vous-même votre comptabilité et vos déclarations fiscales ?
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