Guide ultime pour fixer le prix de votre location de vacances
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Imaginez si vos tarifs avaient un impact significatif sur vos bénéfices et le nombre de réservations que vous recevez.
De ce point de vue, votre principal obstacle ne vient peut-être pas de vos concurrents, mais de votre propre politique tarifaire.
Les décisions tarifaires que vous prenez ont un impact significatif sur la rentabilité de votre location saisonnière meublée.
C’est exactement ce que cet article a pour but de vous expliquer en détail.
De nombreux propriétaires de locations de vacances utilisent des stratégies de tarification obsolètes et inefficaces sans se rendre compte des pertes financières et de la rentabilité qu’ils perdent en conséquence.
Certains optent pour des tarifs inférieurs à la moyenne du marché et sont heureux de voir leur calendrier rempli de réservations.
D’autres, cependant, choisissent de facturer un tarif trop élevé parce qu’ils pensent que cela augmentera leurs bénéfices, mais finissent par perdre de précieuses réservations dès le début de leur activité de location meublée.
Sur la base de nos conversations avec des milliers de propriétaires sur Eldoradoimmobilienr, nous avons observé une grande variété de pratiques.
Dans cet article, nous vous présenterons différentes catégories de stratégies de tarification et expliquerons leurs avantages et leurs inconvénients afin que vous puissiez prendre des décisions éclairées pour votre entreprise de location de vacances.
Une approche recommandée consiste à réduire le revenu annuel de 50 % s’il reste inférieur à 32 600 €, en veillant à ce que cette réduction ne soit pas inférieure à 305 €. Cette remise couvre tous les frais, y compris l’amortissement. De plus, vous pouvez moduler le loyer en fonction de la saison.
Aperçu des différentes stratégies de tarification, de leurs avantages et inconvénients
| Stratégie de prix | Avantages | Inconvénients | Recommandations |
| Tarif individuel | – Installation facile – Aucune administration continue requise |
– Manque de flexibilité – Risque de prix déraisonnables en haute/basse saison – Perte de revenus potentiels |
– Utilisez-le uniquement si vous n’avez pas le temps de gérer activement les prix – Complet avec des équipements de haute qualité |
| Deux tarifs annuels (haute et basse saison) | – Plus de flexibilité qu’avec le tarif individuel – Augmente les chances de réservations à différentes saisons |
– Encore assez rigide – Les variations saisonnières ou les événements spéciaux ne peuvent être pris en compte |
– Utiliser comme étape intermédiaire vers une tarification plus dynamique – Maintenir plus de 80 % d’utilisation |
| Les prix sont basés sur les fluctuations saisonnières | – Maximise les ventes pendant les hautes saisons – Permet des réductions en basse saison |
– Nécessite une analyse de marché détaillée – Doit être ajusté régulièrement |
– Appliquer une réduction de 50% sur le chiffre d’affaires annuel s’il reste inférieur à 32 600 € |
| Tarification dynamique | – Ajustements en temps réel – Réagit aux changements du marché |
– Nécessite un logiciel spécial – La configuration peut être complexe |
– Idéal pour les propriétaires possédant plusieurs propriétés ou ceux qui cherchent à maximiser leurs revenus |
| Offres spéciales et réductions | – Acquérir de nouveaux clients – Remplit le calendrier pendant les périodes creuses |
– Peut réduire la rentabilité – Doit être utilisé avec prudence |
– Offre pour les réservations longue durée ou basse saison |
Stratégie 1 : Le prix standard de votre location meublée courte durée
Découvrez les stratégies suivantes et déterminez si vous pouvez bénéficier de l’évolution de votre stratégie de tarification.
Cette stratégie est exactement ce que vous imaginez : un prix unique pour toute l’année. Le prix reste constant pendant la haute saison, la basse saison et toutes les périodes intermédiaires.
Il s’agit de l’approche la plus simple en matière de tarification des locations de vacances et sa mise en place ne prend que quelques minutes.
C’est très bien si vous n’avez pas beaucoup de temps pour retrousser vos manches et poursuivre des stratégies de tarification dynamiques, plus flexibles et plus éclairées… mais l’inconvénient est que vous manquez beaucoup d’argent.
Qu’arrive-t-il généralement à un ForfaitCela signifie que vous ne recevrez généralement des réservations qu’en haute saison. Vos prix sont trop élevés pour le reste de l’année.
Hors saison, les voyageurs ne paient pas le prix standard. Vous ne réserverez pas non plus votre hébergement pour des séjours plus longs.
Pourquoi feriez-vous cela alors que les locations de vacances à proximité comparables aux vôtres ont des prix inférieurs ?
De plus, vous perdrez généralement des revenus même si vous recevez des réservations pendant les hautes saisons, comme les vacances d’été. Votre tarif forfaitaire sera bien inférieur à ce que les clients sont prêts à payer et à ce que facturent les autres propriétés de votre région, vous ne gagnerez donc pas autant que vous pourriez.
La seule façon de limiter les dégâts est d’essayer de choisir une location légèrement plus chère que la moyenne, car la propriété dispose de commodités très recherchées que l’on ne trouve pas dans d’autres propriétés.
Nous avons créé pour vous une checklist de ces équipements, que vous pouvez dès à présent télécharger gratuitement :
Stratégie 2 : Avoir deux tarifs annuels, haute et basse saison
La stratégie de double tarification est un peu plus sophistiquée car elle utilise deux prix fixes au lieu d’un :
- Tarif unique pour les nuitées en haute saison
- et un prix basse saison.
Par rapport à un tarif forfaitaire, fixer deux tarifs différents augmente vos chances de réservations en haute comme en basse saison et pendant les périodes de faible demande.
Le calendrier étant réalisé à plus de 80 %, les propriétaires sont généralement très satisfaits de cette stratégie. Mais la formule du double prix selon les saisons n’est pas toujours satisfaisante. Vous pourriez gagner plus avec le même nombre de réservations si votre stratégie tarifaire n’incluait que quelques tarifs supplémentaires pour s’adapter aux fluctuations de la demande..
Cette stratégie vous fait vraiment mal, surtout pendant les vacances.
Dans la plupart des cas, votre prix pendant la haute saison sera inférieur au prix que les gens sont prêts à payer pour les hautes saisons comme le 14 juillet, le 14 août, Noël ou le jour de l’Ascension. Si vous facturez des tarifs standards haute et basse saison pour ces périodes spécifiques, vous perdrez l’argent que vous auriez pu gagner en profitant de ces jours de forte demande.
Stratégie 3, dite Gratte Ciel : Prix maximaux pour votre location courte durée
Pourquoi n’ajustez-vous pas vos prix spécifiquement pour cette période ?
La stratégie Skyscraper offre un prix agressifs qui propose un prix supérieur à ce que demandent les autres propriétaires.
Lorsque les propriétaires adoptent cette approche, leurs propriétés sont rarement réservées et ils sont tout à fait d’accord avec cette approche.
Pour eux, cela ne vaut pas la peine d’accepter une réservation en dessous de leur prix, quel qu’il soit. Les propriétaires qui utilisent cette stratégie fixent généralement leurs prix en fonction de la valeur sentimentale qu’ils accordent à leur bien locatif à court terme, plutôt que de sa valeur marchande.
Ils adorent leur maison et pour eux elle vaut 450€ la nuit. L’idée de diviser ce prix par deux pour obtenir des réservations est perçue comme insultante plutôt que constructive et rentable.
Le problème avec les prix au sommet de votre marché est que vous n’obtenez que quelques réservations par an. Vous pouvez réserver les week-ends fériés, à Noël, au Nouvel An ou le 14 juillet, lorsque la demande est suffisamment élevée pour que les voyageurs soient prêts à payer le prix élevé.
Même si vous gagnez plus par réservation qu’une annonce concurrente, vous gagnerez moins pour toute l’année.. Une propriété avec des prix très élevés génère beaucoup moins de réservations et gagne finalement moins que d’autres qui suivent une stratégie basée sur une tarification basée sur la valeur de leur location de vacances sur le marché.
Stratégie 4, dite taupe : les prix les plus bas
La stratégie Mole est à l’opposé de la stratégie Skyscraper. Il profite des prix bas de gamme pour vendre moins cher que le reste du marché et réserver autant de nuits que possible.
Cette stratégie permet aux propriétaires de maintenir des prix très compétitifs dès le départ et d’ajouter des rabais supplémentaires tout au long de l’année pour combler les lacunes de leur calendrier.
Avec cette politique tarifaire pour votre location de courte durée, vous obtiendrez presque toujours un taux d’occupation élevé, donnant l’impression que vous obtenez une meilleure affaire et, globalement, une meilleure petite entreprise de location de vacances que la moyenne du marché. Mais quand on regarde le revenu total que vous générez, En fait, vous perdez de l’argent avec ces tarifs très bon marché, car vous facturez moins que ce que les voyageurs sont prêts à payer pour louer votre appartement ou votre maison..
Encore une fois, cette stratégie n’est pas efficace pendant les vacances. Les prix bas garantissent que votre propriété est réservée en premier, mais vous manquez les revenus que vous pourriez gagner en facturant un tarif nocturne plus élevé. Même si vous augmentez les taux d’intérêt en période de forte demande, cela aura peu d’impact sur vos revenus locatifs globaux.
Stratégie 5, prix en stand-by et développement constant
La stratégie consistant à ajuster constamment les prix de location de l’appartement ou de la maison que vous louez est l’approche la plus sophistiquée que nous ayons vue parmi les propriétaires qui déménagent. Créez entre 5 et 15 plans différents tout au long de l’année.
Les prix sont basés sur une analyse concurrentielle minutieuse prenant en compte l’utilisation du marché.
Contrairement à d’autres stratégies statiques, les tarifs sont continuellement mis à jour pour refléter les dernières évolutions de la demande.
Si vous utilisez cette stratégie d’ajustement continu, vous constaterez un taux d’occupation élevé pendant les périodes de pointe et recevrez des réservations à des prix plus élevés que les offres concurrentes. Cette approche incluant plusieurs tarifs variables, vous pouvez également sécuriser les réservations hors saison et lorsque la demande augmente ou diminue pendant les périodes de pointe d’occupation.
Le plus gros inconvénient est que parfois leurs prix hors saison sont trop bas et vous perdez de l’argent sur ces réservations à prix réduit. Cependant, avec quelques ajustements, cette stratégie serait l’approche gagnante pour maximiser vos revenus locatifs.
Stratégie 6 : Tarification dynamique avec un Channel Manager
Pas avec Airbnb, eh bien !
Les tarifs automatiques que vous proposez sont artificiellement bas
Certains propriétaires utilisent un gestionnaire de canaux pour fixer leurs prix.
L’idée est séduisante car les prix sont toujours mieux adaptés à la concurrence au quotidien.
Cependant, je ne l’utilise pas car je vois une limitation majeure : le manque de données sur les ressources de la part des Channel Managers.
Si les données de référence sont faibles ou incomplètes, votre prix est-il réellement le prix le plus approprié ?
Si vous avez des retours sur ce type de produit, n’hésitez pas à nous le faire savoir dans les commentaires ci-dessous, positifs ou moins… 🙂
« La stratégie de tarification ne se limite pas au prix par nuit ; Cela comprend également des offres spéciales, des remises saisonnières et des avantages compétitifs. Cet article fait un excellent travail en couvrant tous ces aspects. C’est essentiel pour quiconque souhaite réussir dans le secteur de la location saisonnière. »-Mark, M., expert en marketing numérique pour l’industrie du tourisme
Calculer le prix d’une location saisonnière : une approche complète et stratégique
Déterminer le prix de location d’un appartement de vacances est une tâche complexe qui nécessite une analyse approfondie de divers facteurs.
Elle ne se limite pas à une simple estimation du coût par nuit mais nécessite une optimisation minutieuse pour maximiser le retour sur investissement de chaque bien.
Cette optimisation est cruciale pour les propriétaires car elle a un impact significatif sur les revenus locatifs à court, moyen et long terme.
1. Caractérisation du bien
Évaluez la région et le potentiel touristique car cela a un impact important sur le prix.
Considérez le type de logement (maison, appartement, villa, etc.) et sa capacité d’hébergement.
Pour déterminer un prix de location réaliste et rentable, il est important de considérer tous les coûts, y compris les frais cachés comme l’entretien. »-John S., expert immobilier
2. Avantages compétitifs
Identifiez les équipements uniques de votre propriété, comme la présence d’une cour, d’un jardin arboré, d’une piscine ou d’électroménagers haut de gamme.
3. Inventaire des dépenses et honoraires annuels
Calculez toutes vos dépenses, y compris les coûts cachés comme l’entretien et les réparations d’urgence.
4. Fixation du prix minimum
Divisez vos dépenses annuelles totales par 365 pour trouver le taux d’intérêt minimum en dessous duquel la location ne serait pas rentable.
5. Analyse des concurrents
Utilisez des plateformes comme Airbnb pour comparer les prix et les caractéristiques de propriétés similaires dans la même zone.
6. Simulation de réservation compétitive
Examinez les calendriers de disponibilité, les prix de haute et basse saison ainsi que les avantages concurrentiels de vos concurrents.
7. Ajustement des prix
Modifiez vos tarifs en fonction de la saison, des événements locaux et des jours fériés. Tenez également compte des principales tendances du marché de la location saisonnière.
8. Stratégie de tarification dynamique
Pensez à utiliser un logiciel de tarification dynamique pour ajuster les prix en temps réel.
9. Conditions de réduction et offres spéciales
Développer des promotions pour les réservations longue durée ou hors saison, ainsi que des offres spéciales pour attirer de nouveaux clients.
10. Examen et ajustement continus
La tarification est une tâche continue. Révisez régulièrement vos tarifs en fonction des commentaires des clients, des taux d’occupation et des tendances du marché.
Lire aussi : Guide pratique : Instaurer la location saisonnière au Tchad
Diplôme
De mauvaises stratégies de tarification sont des erreurs coûteuses. La perte de réservations et de revenus est un problème courant pour les propriétaires. Ce qui est effrayant, c’est que la plupart d’entre eux ne réalisent pas qu’ils ratent quelque chose parce qu’ils ne savent pas qu’il existe de meilleurs prix et qu’ils pourraient gagner moins pendant des années qu’ils ne pourraient facilement maximiser leur rentabilité.
Heureusement, la réparation n’est pas difficile et la récupération ne prend pas longtemps.
Il vous suffit de développer une stratégie plus intelligente et efficace.
Si vous passez quelques heures par semaine à répertorier des sites Web qui analysent les prix des concurrents, vous pourriez développer une approche très détaillée. Si cela vous semble trop de travail et de temps, pensez aux avantages d’un gestionnaire de canaux.
J’espère que vous apprécierez la lecture de cet article.
Vous ne savez pas combien votre investissement immobilier vous rapportera à court terme ?
Souhaitez-vous savoir comment vous vous situez par rapport à la concurrence ?
Saviez-vous que 87 % des millionnaires en location courte durée ont commencé par convaincre leur banquier grâce à une étude de marché ?
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Sources:
- Livre sur la gestion des revenus dans l’industrie hôtelière
- source: « Gestion des revenus pour l’industrie hôtelière » par David K. Hayes
- URL: Livre Amazon
- Utilitaire: Pour des concepts avancés en revenue management.
- Rapport sur le comportement des consommateurs lors de la réservation d’un logement de vacances
Qu’en penses-tu?
Les prix des locations de vacances augmentent-ils ?
À l’été 2021, les prix des locations de vacances ont augmenté de 12 %.
Comment calculer le prix d’une location sur Vrbo ?
Façons de fixer efficacement le prix de votre annonce Vrbo :
- Fixez-vous des objectifs d’occupation appropriés.
- Déterminez votre prix moyen par nuit.
- Analysez les tendances saisonnières de votre marché.
- Identifiez les tendances de la demande le week-end.
- Recherchez les événements et les jours fériés qui augmentent la demande de locations de vacances.
Qui a les meilleurs prix Airbnb ou Vrbo ?
Vrbo est souvent moins cher qu’Airbnb car les frais de service sont généralement inférieurs.