Investir dans l’immobilier en Egypte : l’eldorado immobilier ? (Statistiques)
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Le Caire, en Égypte, n’est pas la destination d’investissement typique pour un investisseur immobilier international.
En tant qu’investisseur immobilier, vous pensez peut-être qu’investir en Égypte est un mauvais choix.
Mais si vous faites plus de recherches et passez du temps sur place à communiquer avec de nombreuses personnes, vous pourriez être optimiste quant à l’investissement en Égypte.
Egypte : le marché immobilier relativement épargné par la révolution
| Pays investisseurs | 2018/2019, en % |
|---|---|
| Grande Bretagne | 41,0 |
| Belgique | 14,0 |
| ÉTATS-UNIS | 13,0 |
| EAU | 6.0 |
| France | 4.0 |
| Arabie Saoudite | 2.0 |
| Secteurs d’investissement | 2018/2019, en % |
|---|---|
| Secteur pétrolier | 61,0 |
| Finance | 10,0 |
| Fabrication | 9.0 |
| Propriété | 5.0 |
| construction | 4.0 |
Les prix de location sont les plus bas du marché immobilier résidentiel du Caire.
Le marché locatif semble avoir atteint son point le plus bas et, tôt ou tard, les loyers augmenteront.
Le loyer moyen au m² oscille entre 6 et 8 euros par mois, alors que l’année dernière il était autour de 5 à 7 euros par m² par mois.
Le prix d’achat moyen au mètre carré (m²) des appartements dans les quartiers chics du Caire est resté plus ou moins inchangé au fil des ans.
Les appartements dans Maadi, Zamalekcoûte entre autres environ 860 euros le mètre carré.
Une majorité des appartements pouvant représenter un bon investissement locatif sont situés dans les quartiers anciens et aisés du Caire, tels que : Maadi Et Zamalekmême si certains sont dans les nouveaux quartiers riches Hauteurs de Katameya Et Ville d’El Rehab.
Certains des quartiers à surveiller se trouvent dans Nouveau Caire.
Le Nouveau Caire en faisait partie Projet Beit Al Watan du ministère du Logement, qui a mis à disposition 8 000 parcelles (allant de 300 à 800 m²).
En Égypte, il est courant que les agents immobiliers n’archivent pas les anciennes annonces sur leur site Internet.
Et les expatriés à la recherche d’un appartement préfèrent y aller directement plutôt que de contacter des agents immobiliers.
L’une des méthodes les plus populaires est Allez à l’Université du Caire pour rechercher des options de logement.
Une autre option est d’aller directement dans l’immeuble résidentiel de son choix et lui demande Bowab ou au gardien des appartements vacants.
Des réformes économiques rigoureuses commencent à porter leurs fruits
Le marché immobilier égyptien a fait un retour surprenant, soutenu par les réformes économiques drastiques du gouvernement, en particulier la récente libéralisation des règles de propriété foncière étrangère dans le pays.
Au premier trimestre 2021, l’indice national des prix de l’immobilier a augmenté de 28,3%ce qui contraste fortement avec la baisse 30,8% par rapport à l’année dernière à la même période en 2020.
D’un trimestre à l’autre, l’indice a augmenté de 1,1% au dernier trimestre.
président Abdel Fattah el-Sisi Récemment, les restrictions restantes sur la propriété étrangère de terres et de biens immobiliers en Égypte ont été levées pour stimuler le marché immobilier.
Cela a également été rendu possible par le gouvernement, le plus grand propriétaire foncier d’Égypte.utilise ses terres pour des projets de partenariat public-privé.
Ces améliorations également une demande locale généralement fortecommencent maintenant à aider le marché immobilier et l’économie en général.
En novembre 2016, l’Egypte a nagé la livre égyptienne (EGP), Cela a conduit à une dévaluation spectaculaire par rapport aux principales devises et a rendu l’immobilier plus attractif du point de vue des riches Égyptiens.
Si l’investisseur est vivant L’immobilier égyptien est nettement moins cher à l’étranger en raison de la dévaluation de la monnaie.
À mesure que la population du pays augmente, il existe une demande importante et réelle de logements en Égypte. 2,5 millions par an et environ un million de mariages ont lieu chaque année.
En outre, le gouvernement a récemment mis en œuvre de nouvelles réformes conformément au programme de réforme triennal du FMI :
- Une taxe sur la valeur ajoutée (TVA) a été introduite.
- La loi égyptienne sur les investissements a été modifiée pour attirer davantage d’investisseurs étrangers.
- Les subventions aux carburants et à l’électricité ont été régulièrement réduites depuis 2014 pour refléter l’objectif du gouvernement de réduire les dépenses. Au cours du premier trimestre de l’exercice 2020-21, les dépenses en subventions aux carburants ont été réduites de 46 % par rapport à l’année précédente, pour atteindre 3,9 milliards EGP (214 millions d’euros).
- Le prix du sucre a été augmenté de 40 %.
- La CBE a supprimé une « liste prioritaire » pour les importations.
- Les délais et jours pendant lesquels les banques sont autorisées à effectuer des opérations de change ont été prolongés.
D’autres initiatives incluent le lancement de plusieurs mégaprojets visant à stimuler la croissance économique, notamment l’expansion du canal de Suez et la construction d’une nouvelle capitale.
« Nous restons optimistes quant à nos perspectives à moyen et long terme pour le marché immobilier du Caire, étant donné le fort soutien du gouvernement au secteur. »
» a déclaré Jones Lang Lasalle.
« Diverses initiatives ont été mises en œuvre telles que : Réduire le taux d’intérêt Et Fixer le taux d’intérêt du prêt à 10,25% devrait encourager l’investissement. En outre, les restrictions à la propriété étrangère sur les terres et les biens immobiliers ont été récemment levées. » « Ces efforts sont complétés par des initiatives de promoteurs privés telles que l’introduction de plans de paiement à long terme, la réduction des acomptes et l’introduction d’offres de cashback. »
ajoutée John Lang Lasalle, consultant en immobilier d’entreprise.
En 2020, leL’Égypte a résisté à l’impact de la pandémie de COVID-19son PIB réel augmente de 3,6%.
En fait, l’Égypte a été le seul pays de la région MENA à éviter une croissance négative du PIB en 2020.
L’économie a enregistré une croissance saine de 4,8% en moyenneau cours des cinq dernières années.
Selon le Fonds monétaire international (FMI), l’économie égyptienne devrait croître de 2,5 % en 2021 et de 5,7 % supplémentaires en 2022.
Les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers en Égypte conformément à la loi n° 230 de 1996.
En revanche, les étrangers ne peut pas acheter plus de deux propriétés, OMS ne doit pas dépasser 4 000 mètres carrés (m²).et cela doit être leur objectifun membre de la famille habite dans la propriété.
Une fois inscrit, le bien ne peut être ni vendu ni loué pendant cinq ans.
Des impôts modérés en Egypte
Revenus locatifs: Les revenus locatifs des non-résidents sont imposés au taux progressif de l’impôt sur le revenu. La déduction maximale autorisée pour couvrir les frais de fonctionnement est de 50% du loyer brut.
Augmentation de la valeur: Il n’y a pas d’impôt sur les plus-values.
Ce qui suit s’applique aux propriétés situées dans les villes égyptiennes : un taux forfaitaire de 2,5% Les revenus bruts proviennent de la vente de biens immobiliers ou de terrains à bâtir.
Aucune déduction n’est autorisée.
héritage : L‘ Les droits de succession ont été supprimés en Égypte en 1996.
résidents : Les résidents sont imposés sur leurs revenus mondiaux à des taux progressifs dix% a 22,50%.
Propriétaires et locataires
| Comparaison internationale de la protection des investisseurs | Egypte | Moyen-Orient et Afrique du Nord | ÉTATS-UNIS | Allemagne |
|---|---|---|---|---|
| Indice de transparence des transactions* | 8.0 | 6.0 | 7.4 | 5.0 |
| Indice de responsabilité des gestionnaires** | 3.0 | 5.0 | 8.6 | 5.0 |
| Indice de pouvoir des actionnaires*** | 3.0 | 4.0 | 9.0 | 5.0 |
Les propriétaires égyptiens bénéficient d’une faible protection juridique
Louer : Les nouveaux locataires ne bénéficient pas de protection locative.
Ils n’ont pas non plus le droit de rester dans l’appartement après la fin du contrat, même si le marché locatif égyptien était très réglementé dans le passé socialiste.
Sécurité des locataires : Toutefois, si les locataires ne déménagent pas, l’expulsion en Égypte peut facilement prendre plus d’un an.
Il est donc préférable de louer à des étrangers qui sont moins susceptibles de rester trop longtemps.
Pourquoi est-il intéressant d’investir au Caire en Egypte ?
- L’Égypte est prête à connaître une forte croissance.
- Si vous payez en liquide, ce n’est pas cher. Les prix pourraient difficilement être inférieurs. Les coûts de construction et les prix des terrains dans la région devraient augmenter.
- Si vous payez sur 10 ans, Vous contractez essentiellement un emprunt fixe sur 10 ans en livres égyptiennes. Lorsque la monnaie se déprécie, à savoir très possible À un moment donné, vous paierez de moins en moins chaque mois. Cette option est également accessible aux non-résidents .
- Même si la monnaie se déprécie, il est probable que les prix de l’immobilier suivront le rythme de l’inflation, surtout avec des prix aussi bas. Lorsque les prix sont si bas, cela signifie que les constructeurs ne réalisent pas de grandes marges bénéficiaires et que vous ne payez pas beaucoup plus que les coûts du terrain et de la construction.
- LE les taux d’intérêt baissentce qui profitera davantage au marché immobilier.
- Si la loi égyptienne vous empêche d’effectuer des paiements mensuels, Vous ne pouvez perdre que 10 % du prix de l’appartement.
- Le contrat de réservation et le paiement de la caution et des acomptes peut être effectué entièrement à distance – aucun voyage en Égypte n’est requis. Il suffit de se présenter lors de la remise des clés pour enregistrer l’appartement.
- Le promoteur peut vous aider à revendre l’appartement grâce à son service de revente.
- Ce nouveau capital administratif est totalement sous-vendu à l’étranger. Actuellement, les seuls investisseurs étrangers sont originaires de la région du Golfe, même si certaines maisons ont été vendues à des Espagnols.
Quels sont les risques d’investir au Caire, en Égypte ?
Concernant les risques du projet, nous en dirons quelques-uns :
- Vous devez vous assurer que ce que vous signez est un contrat en bonne et due forme.. Comme toujours, vous devriez demander à un avocat local d’effectuer l’examen d’un contrat d’entrepreneur. Vous pouvez en trouver un auprès de votre ambassade ou dans l’une des chambres de commerce étrangères du Caire.
- Si le promoteur faisait faillite, ce ne serait toujours pas agréable malgré une garantie de l’État, mais ce ne serait certainement pas une catastrophe. C’est assez incroyable de pouvoir acheter un appartement sur plan à un promoteur sans avoir à s’inquiéter du tout.
- Les rendements locatifs seront probablement faibles parce qu’une offre importante arriverait juste au moment où les gens emménageraient. Il s’agit d’un jeu de gains en capital et de diversification. Il est difficile d’imaginer que de tels appartements puissent coûter moins de 860 euros le mètre carré dans quelques années.
- Risque de changement. Si la situation économique se détériore, exporter des euros hors du pays pourrait devenir problématique.
Investir dans l’immobilier pour la citoyenneté en Egypte.
Non pas que le passeport égyptien soit un excellent passeport, Mais pourquoi ne pas l’obtenir gratuitement si vous investissez suffisamment ?
Si vous réalisez un investissement immobilier correctement structuré de 500 000 $ (environ 432 000 €) n’importe où en Égypte, pas seulement au Caire, vous serez éligible à la citoyenneté égyptienne.
L’Égypte autorise la double nationalité, vous n’avez donc pas à renoncer à votre (espérons-le meilleur) passeport.
Nos recommandations et conseils pour investir en Egypte
Pour investir dans l’immobilier en Egypte nous vous recommandons :
- Vérifiez soigneusement les droits de propriété sur le bien et, en tout cas, le droit d’usage et de construction du vendeur.
- Étudiez attentivement les clauses du contrat d’achat proposé.
- Renseignez-vous sur la réputation et la fiabilité du promoteur immobilier : Choisissez de grandes entreprises établies qui ont construit et mis en œuvre avec succès des projets immobiliers.
- Impliquez tous les tiers qui pourraient ultérieurement contester la vente ou la propriété.
- S’il s’agit d’un achat auprès d’un primo-accédant futur, vérifiez auprès du promoteur immobilier si le vendeur a le droit de céder le bien et si sa propriété ne sera pas contestée quel que soit le titre.
- Laissez un solde du prix à payer après avoir reçu un jugement reconnaissant la signature du cédant de l’acte sous seing privé.
- Communiquer le jugement au vendeur et aux tiers
Notez que même dans les cas où il serait impossible de sécuriser pleinement l’achat et de le rendre opposable aux tiers, il est préférable d’acheter consciemment et prudemment.
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L’Egypte est-elle un bon investissement immobilier ?
L’Égypte devrait devenir l’un des meilleurs pays pour l’investissement immobilier au cours de la prochaine décennie. L’État attache une grande importance aux investissements immobiliers et au développement urbain, qui contribuent le plus à la croissance économique, a déclaré Fathallah Fawzi, vice-président de l’Association des hommes d’affaires égyptiens (EBA).
Les étrangers peuvent-ils acheter une propriété en Égypte ?
Selon la loi égyptienne, un étranger n’est pas autorisé à posséder personnellement des biens non résidentiels. Un étranger peut posséder et acquérir des biens immobiliers non résidentiels en créant une société pour exercer des activités commerciales, administratives ou industrielles en Égypte.
Combien y a-t-il de millionnaires en Egypte ?
Le pays compte le plus grand nombre de millionnaires du continent. L’Égypte suit avec 15 500 HNWI. Le pays figure également sur la liste des pays les plus riches d’Afrique.
Comment se porte le marché immobilier en Egypte ?
Le marché locatif semble avoir atteint son point le plus bas et, tôt ou tard, les loyers augmenteront. Le loyer moyen au m² oscille entre 6 et 8 euros par mois, alors que l’année dernière il était autour de 5 à 7 euros par m² par mois.