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Envisagez-vous de fonder une SCI familiale ? Vous hésitez ?
Vous trouverez ici des tableaux comparatifs clairs et utiles des SARL familiales, de copropriété et de gestion en nom propre, afin que vous puissiez prendre une décision éclairée tout en connaissant les avantages et les inconvénients de chaque forme juridique qui s’offre à vous.
La SCI ou Société Civile Immobilière est connue pour gérer un patrimoine immobilier, souvent en famille ou entre amis, y compris des locations meublées.
Mais la SCI pour un investissement familial dans un bien locatif est loin d’être toujours la meilleure option. De plus, curieusement, ceux qui disent le contraire sont aussi des vendeurs de formations ou de services liés au SCI…
Alors soyons objectifs : la location en SCI familiale est-elle idéale pour votre appartement meublé d’un point de vue fiscal ?
La SCI familiale est adaptée à la gestion et à la transmission de biens immobiliers. Cependant, avec la SARL Familiale vous pouvez bénéficier du statut de loueur de meubles LMNP ou LMP et réaliser des activités d’achats, de reventes et de promotion immobilière.
La SCI Famille est conçue pour la gestion passive de biens, tandis que la SARL Famille est plus dynamique et axée sur la location meublée.
D’ailleurs, d’un point de vue purement fiscal, sachez que c’est certainement le cas SCI dispose d’un système fiscal transparent, les loyers perçus ne sont pas soumis à l’impôt sur les revenus locatifs des associés.
Mais Dès que la rémunération quitte la SCI, tous les avantages fiscaux ne s’appliquent plus… Et c’est encore pire qu’avant car vous êtes imposé à l’impôt sur les sociétés IS et PUIS à l’impôt sur le revenu IR.
Si vous utilisez l’entreprise comme réserve de trésorerie, c’est très bien, mais si vous l’utilisez pour générer des flux de trésorerie, ce n’est pas nécessairement la meilleure structure juridique à votre disposition.
Vous devez donc tenir compte de votre situation juridique et familiale ainsi que de votre projet pour savoir si la création d’une SCI pour une activité de location meublée de courte durée (ou longue durée) est adaptée.
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Fiscalité et fiscalité des SCI : niche fiscale ou enfer ? (Avantages et inconvénients)
Il est faux de croire que la fiscalité de la SCI est fiscalement plus avantageuse que le statut de location meublée avec achat en nom propre. La SCI réagit plutôt à certaines situations : achat en famille, entre amis, transfert, etc.
Parmi les questions les plus fréquemment posées sur les forums :
» Location meublée en SCI : Comment éviter le SI ? (impôt sur les sociétés) »
En fait, cette question revient à dire :
» Je sais que le statut de location meublée me permet de ne pas payer d’impôts sur mes locations, mais tout le monde dit que je dois exploiter des biens en SCI. Alors, comment puis-je démarrer une SCI tout en bénéficiant des avantages d’être un profane ? Société de location meublée »
Bon… ça se complique, ce sont deux statuts bien différents, on ne peut pas louer meublé dans une SCI comme si on louait en nom propre.
D’autant que les SCI et les locations meublées sont disponibles incompatible dans le cas d’une SCI sous le régime de l’Impôt sur le Revenu (IR). L’administration fiscale ne tolère que 10% de logement meublé dans une SCI immobilière civile (caractère coutumier de la location meublée).
Maigre; Les locations meublées ne sont pas autorisées en SCI, et encore moins les locations saisonnières/courte durée.
La création d’une SCI doit être un processus soigneusement réfléchi des conséquences fiscales irréversibles.
Le bénéfice de la SCI est indéniable dans certaines situations, mais ce n’est pas une panacée pour tout le monde.
D’une part, il est vrai qu’une SCI permet d’accéder à l’impôt sur les sociétés, ou plus simplement à 28% (impôt forfaitaire maximum). Ceci est très intéressant pour les propriétaires fonciers imposables ayant une tranche d’imposition marginale (TMI) élevée.
Mais pour un investisseur immobilier ayant un statut de location meublée, qu’il s’agisse de location meublée professionnelle (LMP) ou de location meublée non professionnelle (LMNP), le principe d’amortissement permet dans la plupart des cas de supprimer la quasi-totalité des revenus locatifs (loyers ou ventes). et sont donc très peu assujettis à l’impôt.
Pour aller plus loin : cet article du Code général des impôts.
Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
Dans la plupart des cas, la décision de créer une entreprise immobilière familiale est prise lors de l’héritage d’un bien immobilier afin d’éviter le statut de copropriété, très contraignant.
La famille SCI est codifiée sous Article 13 de la loi de 1989 . Pour faire partie d’une famille SCI, vous devez avoir une relation jusqu’au 4ème degré.
La SCI familiale est composée de deux membres fondateurs, d’un directeur général et n’a pas de limite quant au nombre d’actionnaires. Elle est dotée de statuts et est inscrite au registre du commerce du tribunal de commerce.
Par exemple, les personnes suivantes peuvent créer une SCI familiale :
- les cousins
- Enfants avec de beaux-parents
En revanche, le PACS ne permet pas de créer un lien familial et exclut donc la possibilité de créer une SCI familiale (Question écrite n° 25671 au Sénat)
Une SCI fonctionne comme toute société et possède le statut de personne morale avec les lois fiscales et sociales qui y sont associées. Une assemblée générale (AG) doit avoir lieu chaque année et un siège social doit être choisi et inscrit au tribunal de commerce.
SCI familiale vs SCI classique : quelles sont les différences ?
Si l’un des partenaires n’a pas ou plus le statut de membre de la famille (par exemple divorce), le GGB familial perd son statut.
Est-ce un drame ?
Eh bien non… du moins pour les locations meublées.
La philosophie du législateur est de, en créant le statut de SCI familiale, rapprocher le statut de cette « société » de celui de particulier, puisqu’il considère que les associés de ce type de SCI ne sont pas des professionnels de l’immobilier.
Certaines exceptions au droit général des SCI sont donc possibles pour les GGB familiaux.
Pour cette raison, une SCI classique s’adresse à un utilisateur professionnel, tandis que le métier de SCI familiale s’adresse davantage à des particuliers qui relèvent occasionnellement du secteur immobilier.
Voici un tableau récapitulatif des différences, toutes au niveau de contrat de location :
| Famille SCI | SCI « Common Law » | Article de référence | |
| Contrat de location vierge | 3 ans (loyer nu) | 6 ans (loyer nu) | Article 10 |
| Garantie | Possible sur demande | Interdit | Article 22-1 |
| Impayé/Expulsion | Pas de disposition particulière | Obligation de saisir la CCAPEL, la Commission de Coordination des actions de prévention les expulsions locatives, 2 mois de retard |
Article 22-1 |
| Partir | Possibilité de vacances pour la commodité personnelle d’un partenaire |
Le contrat de location doit prendre fin | Article 13 |
A noter qu’il est également possible pour une SCI de louer par le biais d’un bail commercial, avec des conditions générales particulières et des mentions légales souvent avantageuses pour le bailleur. Vous pouvez en savoir beaucoup plus ici.
Famille SCI et Famille SARL : quelle est la meilleure ?
Contrairement à la SCI, la SARL familiale permet au propriétaire d’avoir le statut de loueur de meublés ainsi qu’une fiscalité individuelle sur les plus-values. Family SARL facilite la gestion des achats et des reventes en tant que société commerciale.
Tableau de comparaison entre Family SARL et Family SCI :
| SARL Famille | Famille SCI | |
| Type de société | société de négoce | Civil |
| PACS = Famille | Oui | NON |
| Type de taxe | IR ou IS | IR ou IS |
| Utilité pour le patrimoineS Propriété | Développement, avec acquisitions et ventes Convient à l’achat/revente Achat en série d’un bien |
Gestion d’un bien « En bon père » |
| Location meublée | Permet de bénéficier du statut LMNP ou LMP | statut IS classique |
| Augmentation de la valeur | Individuellement | professionnels |
La SCI, Société Civile Immobilière, et la SARL, Société A Responsabilité Limitée, ont toutes deux le statut de société et bénéficient donc de ce que l’on appelle la transparence fiscale.
Cela signifie qu’avec les deux statuts vous pouvez être imposé à l’IS (impôt sur les sociétés) et non à l’IR (impôt sur le revenu).
Les SCI et Famille SARL permettent la création d’une bulle fiscale imposée sur l’impôt forfaitaire et ne sont donc pas soumises à l’impôt sur le revenu… tant que les loyers restent au sein de l’entreprise…
Cependant contrairement à la SCI, avec la SARL Familiale vous bénéficiez du statut de loueur de meublés avec ses avantages non négligeables et convient à un propriétaire qui souhaite développer son patrimoine grâce à son activité commerciale.
Du point de vue de l’administration fiscale (comptabilité commerciale), on reste dans la logique du BIC Bénéfices Industriels et Commerciaux.
A noter : Si vous cherchez à diversifier votre activité de retraité au-delà du secteur immobilier traditionnel, il est tout à fait possible d’envisager la transformation d’une SARL en SAS.
Pour aller plus loin, vous pouvez lire l’article ce qu’il faut savoir sur la fiscalité de la location de meubles (guide pratique).
SCI familiale et copropriété : que choisir ?
La copropriété meublée est presque toujours le pire choix pour gérer son patrimoine. Mais c’est quand même mieux que de tomber dans le piège de la simple location…
Il suffit de dire que les deux plus grandes différences se situent au niveau de la prise de décision entre associés ou copropriétaires et au niveau du transfert.
Pour aller encore plus loin, voici un article complet sur toutes les implications juridiques et financières de ce statut (et une fiche pratique).
Voici un tableau comparatif entre SCI familiale et copropriété :
| Famille SCI | Copropriété | |
| Gestion de la propriété | Possibilité de définir des règles dans les statuts Pouvoirs de décision du gérant |
Tous les indivis ont les mêmes pouvoirs, pris une décision difficile |
| transmission | Cession d’actions, de capitaux propres Possibilité de partage entre simple propriété et usufruit |
Transfert de propriété indivise |
| Responsabilité | Limité aux cotisations | Indivis illimité |
SCI familiale ou à votre nom avec le statut de bailleur meublé ?
Lorsqu’on investit dans un bien immobilier ou qu’on gère conjointement un bien, le gérer en son nom propre équivaut à une copropriété. Fonctionnement rigide mais accès au statut de location meublée.
Pour aller plus loin : Dois-je créer une société pour exploiter mon activité de location meublée ?
| Famille SCI | Nom réel, statut de location indiqué | |
| À qui appartient la propriété ? | société | personnel |
| Quelle est la situation des propriétaires ? | Combiné avec des actions également définies, par exemple lors de l’héritage d’une résidence secondaire |
Colocataire dans un appartement meublé si non marié ou en partenariat enregistré |
| Imposition | IS (puis IR lors de la prise de bénéfices) | IR |
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J’espère que vous apprécierez la lecture de cet article.
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Questions les plus fréquemment posées
SCI familiale, SARL familiale, laquelle choisir ?
La SCI est plutôt orientée vers la « bonne gestion familiale » de vos biens, la Family SARL est davantage orientée vers la location meublée et la valorisation de votre patrimoine.
C’est ce que vous devez savoir dans cet article.
Créer une SCI, est-ce une création d’entreprise ?
Oui, une SCI est une société indépendante avec tous les statuts et obligations légales qui y sont associés.
Voici ce que vous devez savoir dans cet article pour éviter les erreurs.
Quelles formalités doivent être respectées lors de la création d’une SCI familiale ?
Les mêmes formalités s’appliquent que lors de la création d’une société classique. La forme juridique que vous choisissez a donc de lourdes conséquences fiscales et sociales.
Dois-je payer la TVA avec une SCI ?
Une SCI étant une société de gestion immobilière, son activité est exonérée de TVA
Qu’en penses-tu ?
Quel statut vous semble le plus adapté à votre situation personnelle et fiscale ?
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