Vendez au moins une maison ou un appartement !
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Lorsqu’il s’agit de vendre une maison ou un appartement, la question de la superficie minimale pose souvent question.
Imaginons Laurent, propriétaire d’un petit studio à Paris, qui souhaite le mettre en vente. Il se rend vite compte que la taille de sa propriété peut avoir des implications juridiques et financières importantes.
Cet article expliquera les exigences minimales en matière de superficie pour vendre une maison et vous guidera à travers les réglementations et les meilleures pratiques pour une vente réussie.
Vous pouvez vendre un petit bien sans atteindre un montant minimum tant que vous ne le qualifiez pas de « logement résidentiel ». Cependant, ce type de bien n’est pas vendu au même prix qu’une surface habitable et le prix au m² est calculé différemment.
Exigences et considérations pour la vente d’un appartement ou une maison
| détails | |
|---|---|
| Superficie minimale à vendre | Aucune superficie minimale n’est requise pour les ventes |
| Vendre une petite propriété | Possible sans respect de la superficie minimale s’il ne s’agit pas d’un « appartement résidentiel ». |
| Utilisez une petite zone | Box, débarras, place de parking |
| Logement selon la loi Carrez | Doit respecter les critères de décence (surface, hauteur sous plafond, volume) |
| Exigences minimales | Superficie ≥ 9 m², Hauteur sous plafond ≥ 2,20 m, Volume ≥ 20 m³ |
| Calcul de la surface habitable | Certaines pièces et espaces sont exclus (Garages, caves, parkings, etc.) |
| Vente en copropriété | Division en propriétés autorisées, chaque parcelle ≥ 14 m² et volume ≥ 33 m³, accompagné d’un DPE |
| Location d’un logement d’une petite superficie | Des logements d’exception dans certaines villes |
| Imprécisions de surface | Si la différence est > 5%, l’acheteur peut exiger une réduction de prix ou une indemnisation. |
| Performance énergétique (DPE) | impact sur les loyers, Les bâtiments classés F ou G sont soumis à des restrictions, Obligation de respecter les normes |
Quelle est la superficie minimale pour vendre un appartement ?
En théorie, vous pouvez vendre votre maison quelle que soit la zone.
Si vous êtes propriétaire d’un bien de petite superficie, vous pouvez le vendre sans tenir compte de la superficie minimale, à condition de ne pas le qualifier de « résidentiel ».
Cela permet de vendre une très petite surface que l’acheteur peut utiliser comme box, débarras, place de parking, etc.
Il est toutefois important de noter qu’un tel bien ne se vend pas au même prix qu’une surface habitable et que le prix au m² ne peut pas être calculé selon les mêmes règles qu’un bien vendu comme surface habitable.
Vendre un logement : valeurs minimales à prendre en compte
Pour être considéré comme habitable, un bien doit répondre aux critères de propriété énoncés par la loi Carrez.
Ces critères comprennent des exigences minimales en matière de superficie, de hauteur de plafond et de volume.
Un logement humain et habitable doit donc avoir une superficie au sol d’au moins 9 m², une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres et un volume total d’au moins 20 m³.
Il est important de faire la distinction entre surface habitable et surface au sol car le calcul est différent.
Afin de déterminer la surface habitable, certaines pièces et pièces doivent être exclues du calcul, telles que : B. Garages, sous-sols, stationnements, remises, escaliers, murs, cloisons, ouvertures de portes et fenêtres, vérandas, greniers non aménagés, balcons, terrasses, etc. Espaces occupés, entre autres, par des canaux.
Enfin, si vous souhaitez vendre un bien en copropriété, la loi permet de le diviser en deux biens plus petits, à condition que chaque nouveau bien… Superficie supérieure à 14 m² et volume supérieur à 33 m³.
De plus, lors d’une vente en surface habitable, un DPE (diagnostic de performance énergétique) doit être inclus.
Par conséquent Arrêté du 30 janvier 2002Les logements d’une superficie inférieure à 9 m² ne peuvent pas être loués (ce qui réduit légèrement les chances de vente de votre logement si la surface habitable est inférieure à 9 m²).
Ainsi l’acheteur peut avoir le logement personnel mais je ne peux pas le louer.
Y a-t-il des exceptions ?
Certaines villes autorisent des exceptions à ces règles.
Par exemple, à Paris, vous pouvez louer un espace plus petit. Renseignez-vous cependant au préalable auprès de la mairie pour ne pas avoir de conséquences indésirables.
Si vous avez une petite chambre, voici comment la faire paraître plus grande.
Quelles sont les conséquences d’un calcul de surface incorrect ?
Certains propriétaires ignorent que la loi Carrez ne leur impose pas de faire appel à un professionnel pour calculer la surface habitable.
Théoriquement, n’importe qui peut effectuer ces mesures à l’aide d’outils appropriés.
Cependant, Une erreur de calcul peut avoir des conséquences financières importantes.
Pour cette raison, il est fortement recommandé d’utiliser un diagnostiqueur certifié.
De par la loi, une certaine marge d’erreur est tolérée sans pénalité : si la différence entre la superficie annoncée lors de la vente et la superficie réelle est inférieure à 5 %, l’acheteur ne peut engager aucune action à votre encontre.
En revanche, si cet écart dépasse 5%L’acheteur peut exiger une réduction proportionnelle du prix d’achat si la vente n’est pas encore conclue.
Si la vente a déjà eu lieu, il peut faire appel au juge dans l’année qui suit la signature de l’acte authentique de vente et réclamer des dommages et intérêts pour combler cette différence.
Critères énergétiques pour la location d’un logement
Dans le cadre de la campagne du gouvernement pour que tous les logements soient bien isolés d’ici 2028, les augmentations de loyers dans les immeubles mal isolés ont été interdites dans 28 villes de France.
L’interdiction est liée à Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)et concerne les bâtiments classés F Ou g.
- Pour être classé G au DPE, un bâtiment consomme plus de 450 kWh/m2 par an,
- alors que F doit consommer plus de 331 kWh/m2 par an.
Certains experts estiment que cette mesure est avant tout symbolique, car les loyers dans les grandes villes sont déjà soumis à des restrictions strictes et ne peuvent pas être augmentés au-delà des limites trimestrielles en cas de changement de locataire.
Ils ont affirmé que les seuls bâtiments concernés étaient ceux ayant une classe énergétique F ou G. ceux qui n’étaient pratiquement pas isolés.
Un autre décret a été publié par le gouvernement à la mi-janvier interdit la location de tous les immeubles classés G à partir de 2023.
Les locataires existants sont autorisés à rester, mais s’ils déménagent, le propriétaire ne peut pas louer l’appartement tant qu’ils n’ont pas amélioré leur note DPE.
La ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, a déclaré que les locataires dont les immeubles seraient mis aux normes pourraient économiser jusqu’à 1 000 euros par an sur les frais de chauffage.
Il existe cependant plusieurs obligations lors de la location meublée. Nous avons également un article sur ce sujet : Normes électriques pour votre location meublée (vos responsabilités) que nous serions heureux de vous faire lire.
Elle a promis que les avis DPE seraient intégrés dans les annonces de locations des agents immobiliers et éventuellement aussi dans les annonces des propriétaires sur des sites comme Le Bon Coin.
Les inspecteurs qui réalisent les DPE sont regroupés au sein d’une association professionnelle, la Fédération Interprofessionnelle du Diagnostic immobilier, fondée en 2004 après la mise en place des premiers bilans énergétiques des ventes de logements.
Le porte-parole des inspecteurs, Stéphane Prouzeau, directeur d’un réseau de 156 entreprises, a expliqué que la grande diversité :
- styles architecturaux,
- Matériaux,
- Systèmes de chauffage
- et de l’eau,
- et l’âge des bâtiments
Dans toute la France, il était très difficile de formuler des déclarations générales sur le travail requis pour passer du grade F ou G au grade E ou supérieur.
« Passer de la note G à la note A signifiera très probablement que le bâtiment devra être démoli et repartir de zéro avec les meilleurs matériaux et compétences actuellement disponibles. »
il expliqua.
« Cependant, en général, pour passer d’une cote F à une cote E ou D, vous devez d’abord installer une isolation dans les combles, puis à l’intérieur des murs extérieurs.
Ce n’est pas très cher : poser des rails puis fixer des plaques de plâtre avec de la laine de verre coûte environ quelques centaines d’euros, mais ce qui coûte cher, c’est le lissage puis la peinture.
« Changer son système de chauffage est également important : lorsque les gens possèdent des chaudières vieilles de 40 ans et les remplacent par des neuves, ils économisent généralement 40 % de leur consommation d’énergie, ce qui est beaucoup. De même, certains nouveaux systèmes d’eau chaude consomment beaucoup moins d’énergie que les plus anciens. »
« Le passage du simple vitrage au double vitrage était généralement cinquième ou sixième sur la liste, même si c’était l’un des changements que les gens préféraient. »
« En hiver, les gens ressentent le froid à travers les fenêtres à simple vitrage, même si cela ne représente qu’une petite partie de l’ensemble de la situation », a-t-il déclaré. « C’est pourquoi les fenêtres à double vitrage semblent faire plus de différence qu’elles ne le font en réalité. »
« Le contrôle des loyers et d’autres mesures, bien que restrictives, étaient nécessaires pour que la France puisse atteindre ses objectifs de consommation d’énergie et de réduction des émissions de carbone. »
a expliqué M. Prouzeau.
J’espère que vous apprécierez la lecture de cet article.
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Questions fréquemment posées par les lecteurs
Quelle superficie faut-il prendre en compte lors de la vente d’un appartement ?
Il n’y a généralement aucune condition préalable pour vendre un appartement ou une maison. Toutefois, si l’acheteur envisage de le louer, la superficie minimale doit être d’au moins 9 m².
Quelle est la différence entre surface habitable et surface au sol ?
Contrairement à la surface habitable, la surface au sol prend en compte toutes les pièces fermées et couvertes du logement ayant une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m.
Le garage fait-il partie de l’espace de vie ?
NON ! Un garage ne fait pas partie de la surface habitable.
Comment calculer la superficie d’une maison ?
Si vous souhaitez déterminer la superficie de votre maison, calculer pièce par pièce vous facilitera grandement la tâche. Mesurez la largeur suivie de la longueur puis multipliez.
La Loi Carrez est-elle obligatoire pour une habitation ?
La Loi Carrez ne s’applique qu’aux appartements vendus en copropriété et n’inclut pas les maisons individuelles.
Quelles sont les classes énergétiques du DPE ?
- Zone A : ≤ 50 kWhEP/m2/an
- Zone B : 51 à 90 kWhEP/m2/an
- Zone C : 91 à 150 kWhEP/m2/an
- Zone D : 151 à 230 kWhEP/m2/an
- Zone E : 231 à 331 kWhEP/m2/an
- Zone F : 331 à 450 kWhEP/m2/an
- Zone G : > 450 kWhEP/m2/an
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