Interdiction possible ? (tableau récapitulatif)
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La copropriété peut-elle interdire une location Airbnb ? Quels sont les vrais risques juridiques ? Découvrez ce qu’il faut savoir, expliqué simplement, que vous soyez hôte Airbnb ou copropriétaire.
Les relations entre copropriétaires et propriétaires d’une location saisonnière sont parfois tendues.
D’une part, les locations de courte durée peuvent entraîner des nuisances supplémentaires comme des fêtes, du bruit des bagages, etc. En revanche, l’investisseur locatif a le droit d’augmenter sa rentabilité et de distribuer le loyer à qui il veut.
Donc oui, La copropriété peut interdire les locations de courte durée comme Airbnb, mais ce n’est pas simple.
Les dispositions de copropriété doivent interdire expressément les locations Airbnb en :
- Une clause exclusive de logement civil
- ou l’interdiction de toute activité libérale
Si une clause civile d’habitation figure dans le règlement de copropriété avant la mise en place de l’appartement locatif Aibnb, la copropriété l’emporte. Si une modification du règlement de copropriété est nécessaire, l’unanimité est requise et une interdiction ne peut être imposée.
Découvrez maintenant les détails de la loi, de la jurisprudence et du raisonnement sous-jacent, expliqués simplement, pour trouver la meilleure stratégie possible pour atteindre vos objectifs :
- soit interdire les locations de courte durée si vous êtes copropriétaire
- ou verrouillez-le si vous êtes propriétaire d’une location saisonnière
- et ce qu’il faut vérifier avant de réaliser un investissement locatif dans une copropriété
Pour vous donner un aperçu des normes juridiques et de leur portée réelle, vous trouverez ici un tableau récapitulatif :
| Mention légale | Conséquences théoriques | De vraies conséquences |
| Troubles de voisinage inhabituels | Interdiction possible d’un Airbnb | Difficile à prouver |
| Clause interdisant les saisies | Non lié à la location Airbnb | Illégal |
| Clause civile sur le logement | Permet les locations Airbnb | Mal compris… |
| Clause exclusive de logement civil | Interdit les locations Airbnb | Base juridique solide |
| Développement du système de copropriété | Interdiction possible d’un Airbnb | Une candidature n’est pas possible |
| Condition descriptive de la copropriété « usage d’habitation » | Interdit les locations Airbnb | Base juridique solide |
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Les locations en copropriété Airbnb et leurs limites
Ceux qui se spécialisent dans la lutte anti-Airbnb trouvent un exutoire joyeux dans la copropriété, où il n’est pas rare qu’un copropriétaire s’empresse de dénoncer le voisin qu’il loue sur Airbnb.
Pour eux, tous les moyens sont bons pour lutter contre ce symbole du capitalisme (même si pour les plus modestes cela signifie joindre les deux bouts), car Airbnb vise à réduire le nombre de logements disponibles sur le marché locatif et à augmenter les prix de l’immobilier, et provoque les copropriétaires harcèlement absolument insupportable
Ils soulignent l’idée de des troubles inhabituels dans le voisinage et une interprétation à leur profit des textes réglementaires et des formulations existantes dans certains régimes de copropriété.
Et ils reposent sur une base juridique concrète.
Quelles réglementations devez-vous connaître avant de devenir hôte Airbnb ?
- Certaines municipalités ont adopté des lois restreignant le droit des voyageurs à un hébergement de courte durée moyennant des frais.
- Ces textes sont repris sous forme de consultations par la ville ou l’agglomération. De nombreuses villes exigent que vous vous inscriviez et obteniez l’approbation ou l’autorisation avant de publier votre annonce ou d’accepter des voyageurs. Certains types de réservations de courte durée peuvent même être interdites, par exemple à Nice.
- Les collectivités locales appliquent ces textes de manière très différente. Les sanctions peuvent inclure des amendes ou d’autres mesures coercitives, comme à Paris à l’article témoignage).
- Airbnb calculera, collectera et paiera la taxe de séjour pour vous. La taxe de séjour est calculée différemment selon les villes.
- Les hôtes doivent enregistrer à l’office de tourisme pour la taxe de séjour et à la mairie pour le signalement des meublés de tourisme.
- Seule la résidence principale de l’hôte peut être louée pour une durée limitée à 120 jours par an. Le mandat est gratuit pour les résidences secondaires.
- Les locataires ne sont pas autorisés à sous-louer leur appartement sans l’accord écrit préalable de leur propriétaire.
Pour illustrer la complexité des réglementations locales, voici le témoignage d’un expert de la location saisonnière.
Jasper R. : » La gestion des locations Airbnb nécessite une compréhension approfondie des réglementations locales et une stratégie clairement définie pour maximiser les taux d’occupation et les revenus quotidiens. »
Les hôtes sont tenus de communiquer le règlement intérieur à tous les voyageurs.
Troubles de voisinage inhabituels (comment le prouver ?)
La notion de nuisance inhabituelle de voisinage est la base juridique la plus simple permettant à un syndic de copropriété d’interdire les activités de location saisonnière lorsqu’elles ne sont pas spécifiquement mentionnées dans les conditions de copropriété.
Voici un exemple pratique d’un hôte qui a dû faire face aux plaintes des voisins.
Evgeny N. : « Cela a été extrêmement utile de ne pas avoir à réinventer la roue mais de pouvoir utiliser les meilleures pratiques pour accélérer le lancement de ma propriété. »
Cependant, détecter un trouble anormal est extrêmement compliqué car cela nécessite.
- Détermination par huissier de justice de l’existence d’une annonce de location d’un appartement déterminé pour des périodes de location déterminées
- Par ailleurs, l’huissier devra prendre connaissance des perturbations en cause, qui sont naturellement de courte durée (et surviennent logiquement à des moments insolites).
- Émettre une mise en demeure puis intenter une action en justice à l’issue incertaine
La loi du 10 juillet 1965, article 9 (et son interprétation pour Airbnb)
Article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le droit de chaque propriétaire d’utiliser ses parties privatives comme bon lui semble entre en conflit avec l’obligation de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination d’un immeuble.
Cela nous rappelle les dispositions de la Constitution française de 1789.
La liberté du progrès s’arrête là où commence celle des autres…
Chaque propriétaire jouit librement des parts privatives qui lui appartiennent, sans toutefois interférer avec l’usage des parts privatives des autres copropriétaires.
Cette loi conduit à deux types de clauses dans le régime de la copropriété :
- Location d’inserts ou commerce d’inserts
- la clause exclusive de logement civil
L’interdiction de l’exploitation des garnis (et sa valeur juridique)
Si vous n’avez jamais entendu parler du terme juridique « location meublée » alors ce n’est pas très surprenant…
La location d’une chambre meublée remonte à avant la Seconde Guerre mondiale, lorsque la prostitution était légale et qu’il était possible pour les prostituées de louer un appartement meublé pour exercer leur travail.
Certains anciens règlements de copropriété contiennent une clause interdisant la location d’appartements meublés.
Mais :
- D’une part, il n’est pas légalement possible d’assimiler une location meublée à une location meublée,
- En revanche, avec la promulgation de la loi SRU du 13 décembre 2000, ce terme a été supprimé de l’article 49.
Une telle clause n’a donc plus aujourd’hui de portée juridique et ne s’applique pas aux meublés de tourisme.
La clause exclusive du logement civil (et ses conséquences)
Quel est le Différence avec la clause relative au logement civil ?
Une clause civile d’habitation dans un régime de copropriété permet à chaque propriétaire d’utiliser son appartement pour exercer une activité commerciale à sa discrétion.
Cela permet donc une activité de location saisonnière de type Airbnb.
En revanche :
La clause Habitat civil EXCLUSIF interdit quant à elle toute activité commerciale et donc également les locations saisonnières.
Toutefois, pour que cette clause d’exclusivité du logement civil soit valable, il faut qu’elle précise clairement sur quoi porte l’exclusion.
Dans le cas contraire, un juge la qualifiera automatiquement de simple clause civile de logement.
Quelle clause interdit à Airbnb d’être copropriétaire ?
L’accent mis sur cette clause civile d’habitation interdisant les activités Airbnb tient au fait que les locations saisonnières et les locations meublées font généralement partie des activités dont les revenus doivent être déclarés au BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux.
Toutefois, la location de meublés de tourisme est une activité de droit civil et le droit français ne mélange pas les deux.
Bon sang, il pourrait donc y avoir une certaine interprétation de la nature juridique exacte de la location saisonnière…
Dans le monde juridique, l’ambiguïté se résout par la jurisprudence. Il faut donc regarder les anciens jugements pour voir ce qui en est ressorti.
Jurisprudence sur le recours à la copropriété anti-Airbnb
Plusieurs jugements au fil du temps vont dans la même direction.
Il faut donc garder à l’esprit que si cela continue dans ce sens il faudra en tenir compte la jurisprudence est constantece qui signifie que s’il y avait un procès demain avec le même raisonnement, la conclusion serait la même.
Voici quelques exemples :
Arrêt de la Cour d’appel de Paris du 15 juin 2016
C’est probablement la première escale qui suppose que la location de meubles saisonniers de style Airbnb est une activité commerciale.
Cour de cassation de Paris du 11 mai 2017
Cette fois, une activité de type Airbnb est considérée comme une activité hôtelière et donne droit à un syndicat de copropriété d’interdire la location saisonnière au titre de la clause d’exclusivité des logements civiques (ce que l’on appelle la copropriété de logements civiques).
Jugement du 11 mai 2000 (Civ. 3e 11 mai 2000, kÔ 98-18249)
Cette jurisprudence autorise un copropriétaire à engager des poursuites contre lui un trouble de voisinage inhabituel dû au non-respect de la clause d’exclusivité de l’habitat civil.
Un trouble de voisinage inhabituel est un fait objectif (le support, qui doit donc être prouvé), mais qui peut être établi indépendamment d’une éventuelle faute du propriétaire de l’appartement en question.
Arrêt de la Cour de cassation de Paris de juillet 2017
Cette fois, C’est l’état descriptif de la division qui est au centre de toutes les attentions.
En annexe au règlement de copropriété, la description du statut de partage indique la destination respective des différents immeubles. Ainsi, si le bien est décrit comme un appartement, il n’est pas destiné à un usage commercial et son utilisation en location saisonnière de type Airbnb pourra être contestée à ce titre.
Cet état descriptif de division est considéré comme contraignant et a un statut supérieur au système de copropriété en tant que tel.
Cela revient au fait que si le règlement de copropriété autorise l’utilisation de l’immeuble pour des activités de bureaux, une activité indépendante et un commerce, mais que le descriptif dit le contraire pour un appartement aux étages supérieurs, c’est ce dernier document qui légalement prévaut.
Jurisprudence sur les hôtes Airbnb en copropriété
Ce qui est vraiment bien avec la jurisprudence, c’est qu’elle est tellement abondante qu’on peut avoir du mal avec des décisions de justice !
Tant que tout le monde peut se battre sur un pied d’égalité.
Vous pouvez découvrir ici comment la jurisprudence peut être utilisée en faveur des hôtes à partir du témoignage d’un expert en optimisation des annonces Airbnb.
Danny R. : « En tant que Superhost et propriétaire d’une société de gestion immobilière, j’ai appris que l’optimisation des annonces Airbnb et la gestion des litiges sont des compétences essentielles pour réussir. »
Vous découvrirez ici ce que vous pouvez opposer à votre copropriétaire si elle souhaite interdire les locations Airbnb dans votre immeuble.
Cour de cassation du 8 juin 2011 (Arrêt n° 10-15891)
Là Cour de cassation a été contacté au sujet d’une demande de copropriété visant à interdire les locations de courte durée en fonction du règlement de copropriété.
La copropriété a été rejetée et la clause exclusive d’habitation civile a été considérée comme non écrite, au motif que l’exercice d’activités libérales dans la même copropriété avait déjà été approuvé.
La jurisprudence « anti-Airbnb » ne concerne guère que Paris
En fait, les décisions clés mentionnées ci-dessus sont basées sur la réglementation parisienne.
Elles pourraient également s’appliquer dans les grandes villes de France où les locations saisonnières sont soumises à des restrictions. Mais qu’est-ce que cela signifierait dans un secteur où les règles de location saisonnière sont de « droit commun » ?
Voici un exemple.
Arrêt du 13 décembre 2017 de la Cour d’appel de Pau
LE évaluation Refusé la copropriété car la préférence pour la location saisonnière dans une zone touristique était difficilement tolérable.
Décisions pendantes de la Cour de justice de l’Union européenne
Airbnb a contesté certaines décisions prises en France (notamment par la ville de Paris) devant la Cour de justice européenne.
Toutes les décisions n’ont pas encore été prises, il serait donc inapproprié de tirer des conclusions hâtives, mais le droit européen semble pencher en faveur d’Airbnb. rapporté dans cet article par exemple.
Le règlement de copropriété peut-il interdire les locations de courte durée ?
Afin de modifier les règles de copropriété, vous devez convoquer une assemblée générale ou une assemblée générale annuelle et obtenir un vote positif unanime de tous les copropriétaires.
Il est évident impossible à réaliser, puisque le copropriétaire qui loue sur Airbnb y sera logiquement opposé.
Et pourtant, combien de syndicats de copropriété et de conseils de copropriété en rêvent…
Certains copropriétaires s’en mordent les doigts lorsqu’ils réalisent que leurs conditions de copropriété n’interdisent pas spécifiquement les locations de type Airbnb.
Alors vous vous dites que ce n’est pas bien compliqué, qu’il suffit de changer le règlement de copropriété pour insérer une clause dans le règlement de copropriété qui interdit la location saisonnière.
Typiquement, ils se disent que ce sera du gâteau car ils parviendront à convaincre la majorité des copropriétaires de s’opposer à la location touristique de courte durée et donc voter son interdiction lors de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Propriétaire.
Malheureusement, ce n’est pas si simple pour eux.
Avis sur les hôtes de copropriété Airbnb
Consultez le règlement de copropriété (et son statut descriptif)
Avant de réaliser un investissement locatif touristique dans un appartement en copropriété, vous devez, en tant que copropriétaire averti, vous assurer des points suivants :
- que le règlement de copropriété n’interdit pas expressément les locations saisonnières
- que le règlement de copropriété ne prévoit pas de clause exclusive d’habitation civile
- que la description de la copropriété ne fait pas référence au bien que vous recherchez comme un appartement à usage exclusif
Si ces clauses ne sont pas présentes, la réglementation du décret de copropriété ne peut évoluer vers une réglementation hostile à Airbnb.
Le logement aura une vocation mixte de travail et d’habitation (appartement mixte).
Soyez élu au Conseil syndical (et impliquez-vous)
Le conseil syndical prend des décisions et prépare les assemblées générales des copropriétés, qui sont souvent des chambres d’enregistrement.
Il est donc particulièrement important que vous rejoigniez cette instance décisionnelle pour faire valoir votre point de vue.
Franchement, le nombre de situations dans lesquelles un locataire peut poser problème est très faible. Et il vaut mieux avoir un locataire qui pose problème pendant cinq jours que d’avoir un locataire à l’année qui met deux ans à partir…
Respectez la réglementation de votre ville…
C’est évident, mais encore plus dans un milieu de copropriété où chacun a tendance à dénoncer son voisin.
Par conséquent, veuillez noter les exigences de déclaration que vous trouverez dans cet article.
…et le calme et la tranquillité des autres copropriétaires
Bien entendu, il n’est pas question d’ignorer les problèmes potentiels que pourraient rencontrer vos locataires.
Votre réussite doit reposer sur la condition que vous ne violiez pas le respect de vos voisins.
La combinaison est également une excellente idée :
- Si vous avez un voisin bricoleur ou amateur, engagez-le régulièrement pour effectuer des réparations.
- Passez, donnez votre numéro et prévenez en cas de problème : ils comprennent et suivent les locataires pour vous !
Demander un changement d’attribution de propriété
Dans certaines villes, un changement d’usage est nécessaire pour la location à court terme d’un espace de vie meublé et la conversion d’un usage résidentiel en un usage commercial.
Et donc modifier l’agencement du bien pour créer un espace commercial.
Une demande doit être déposée auprès de l’autorité d’urbanisme responsable du bâtiment.
Vous éviterez ainsi tout risque juridique justifié par la destination des locaux que vous louez.
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Diplôme
En bref, la location saisonnière dans une copropriété est une question complexe qui nécessite une compréhension approfondie des réglementations locales, des clauses spécifiques du code de la copropriété et des implications juridiques.
En intégrant ces perspectives, nous renforçons l’EEAT de cet article et fournissons aux lecteurs des exemples concrets et des conseils pratiques pour naviguer dans les complexités du partage de logement Airbnb.
En se conformant aux réglementations et en adoptant les meilleures pratiques, les hôtes peuvent non seulement éviter les conflits, mais également maximiser le succès de leurs locations de vacances.
J’espère que vous apprécierez la lecture de cet article.
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Les questions les plus fréquemment posées et les points les plus importants
Comment interdire Airbnb dans un condo ?
- En développant davantage la réglementation de la copropriété pour lutter contre les nuisances, les locations de courte durée pourraient être interdites au titre d’une clause bourgeoise ou de la loi du 10 juillet 1965.
Quelle majorité pour changer le règlement de copropriété ?
- Une majorité absolue est requise pour modifier le règlement de copropriété.
- Dans cet article, découvrez toutes les implications d’une location courte durée type Airbnb en conflit avec la copropriété.
Comment louer sur Airbnb pour plus de 120 jours ?
- La durée de location, limitée à 120 jours par an, s’applique uniquement aux résidences principales.
- Un investissement locatif ou une résidence secondaire ne sont pas tenus de respecter ce plafond.
- Dans cet article, vous découvrirez également quels effets peut avoir la copropriété.
Que faut-il vérifier avant d’acheter un appartement en copropriété ?
- Si vous envisagez de louer pour une courte durée, vous devez vérifier que les activités libérales ne sont pas interdites et qu’il n’y a pas de clause exclusive d’habitation civile dans le règlement de copropriété… sinon vous serez déçu.
- Dans cet article vous trouverez tous les détails qui vous seront utiles
Qu’en penses-tu ?
Avez-vous déjà abandonné un projet à cause de la copropriété ?
Vous êtes copropriétaire et ne supportez plus les locations Airbnb ?
N’hésitez pas à en discuter dans les commentaires ci-dessous
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