Sous-location sur Airbnb en tant que locataire (quels risques)
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Si vous êtes locataire, il peut être tentant de sous-louer votre appartement lorsqu’il est inoccupé.
Cependant, le sous-locataire n’est généralement pas un propriétaire d’Eldorado.
En réalité :
Pour sous-louer sur Airbnb, un locataire doit obtenir l’accord écrit du propriétaire, mais ne doit pas non plus louer plus que son loyer initial, sauf cas bien précis…
Si selon le type de logement, il est toujours possible d’obtenir l’accord de son bailleur, les démarches administratives peuvent également différer et la condition de plafonnement des loyers semble anéantir tout espoir de revenus complémentaires, de trésorerie et de rentabilité élevée… mais … .Il existe des solutions de contournement…
Découvrez dans cet article, Dans quels cas et à quelles conditions un locataire d’un logement lui servant de résidence principale peut-il sous-louer son logement sur Airbnb ?
Notez que je dis « Airbnb » par commodité. Il en va de même pour toute autre plateforme de réservation en ligne ou de location directe.
Vous trouverez ici un bref résumé de vos questions. Ensuite, vous pouvez lire l’article jusqu’à la fin pour découvrir ce que vous devez vraiment savoir :
Si vous êtes locataire, il y a de bonnes et de mauvaises nouvelles concernant la location de votre appartement à court terme grâce à des sites comme Airbnb, HomeAway, Abritel, vrbo ou Tripadvisor. La bonne nouvelle est que vous pouvez gagner de l’argent grâce à ces locations en fonction de l’endroit où vous vivez. La mauvaise nouvelle est que vous pourriez être expulsé.
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Voici ce qu’un locataire peut faire avec une sous-location Airbnb
Qu’entend-on par sous-location ?
En concluant un contrat de location, le propriétaire d’un bien immobilier transfère le droit de propriété à la possession et à l’usage exclusifs d’un locataire pour une période de temps déterminée.
Le contrat de location précise la durée du contrat et le montant du loyer du locataire.
Il y a sous-location lorsque le locataire cède une partie de son contrat de location à un tiers en tant que nouveau locataire.
La sous-location est régie par l’article 8 du Loi du 6 juillet 1989 Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Le consentement du propriétaire, une obligation
Afin de sous-louer votre appartement via Airbnb, vous devez d’abord obtenir l’autorisation écrite de votre propriétaire.
Vous devez donc lui adresser une lettre recommandée afin qu’il donne son accord.
Assurez-vous d’indiquer la durée de la sous-location et le montant du loyer dans votre lettre. Attention, ce montant ne peut pas être supérieur à votre loyer principal.
Enfin, vous devrez remettre à votre sous-locataire une copie du permis de sous-locataire lors de la remise des clés.
Votre propriétaire peut généralement refuser votre demande de sous-location. Et la loi ne lui impose pas de vous communiquer les raisons de son refus. Si un tel cas se produit, vous n’avez malheureusement aucun recours légal. La sous-location de votre appartement n’est pas possible.
De ce fait, la sous-location sur Airbnb et toutes les autres plateformes de location courte durée vous expose à de sévères représailles sans autorisation écrite de votre propriétaire.
Qu’en est-il d’un bail signé avant le 27 mars 2014 ?
Toutefois, avant de vous lancer dans l’aventure, vérifiez bien dans votre contrat qu’il n’y a pas de clause interdisant la sous-location.
Et même si cette clause n’existe pas, nous recommandons quand même une transparence absolue avec votre propriétaire.
L’interdiction de sous-louer des logements sociaux
Si vous habitez en HLM ou autre logement social, il vous est strictement interdit de sous-louer votre logement sur Airbnb.
Un locataire a également été dénoncé par ses propres sous-locataires 15e district de Paris pour sous-location illégale de son appartement.
Ne prenez pas de risques inutiles, vous pourrez être condamné à payer :
- une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 euros,
- voire une résiliation de votre contrat de location
- et le remboursement des loyers perçus via Airbnb ou autres.
Les mêmes obligations s’appliquent que pour un propriétaire
Une fois que vous aurez obtenu le consentement de votre propriétaire, vous serez soumis aux mêmes obligations que les propriétaires de votre entreprise.
Cela signifie que vous devez non seulement respecter les lois sur la location à court terme, mais que vous devez également effectuer toutes les démarches administratives associées.
Donc, Puisqu’il s’agit de votre résidence principale, la durée de sous-location ne peut excéder 120 jours par an.
Pour s’assurer qu’aucun propriétaire ne puisse enfreindre cette règle, Airbnb limite également automatiquement le nombre de nuitées dans certaines régions de France.
Les villes concernées sont notamment : Paris et certains départements de l’Île de France, Bordeaux, Nice, Nîmes, Annecy, Lille, Martigues, etc.
Par ailleurs, la loi Alur impose à toutes les sociétés de location courte durée :
- Literie
- Stores/rideaux/volets roulants
- Ustensiles de cuisine : cuisinière, four, micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, etc.
- table et chaises
- produits et matériels d’entretien ménager;
Enfin, avant de publier votre annonce sur Airbnb, vous devez enregistrer votre activité et, le cas échéant, obtenir un numéro d’enregistrement auprès de la mairie de votre ville.
Attention, pour la ville de Paris par exemple, il s’agit d’une condition obligatoire, avec d’autres règles bien particulières. Les propriétaires Airbnb qui ne respectent pas cette règle s’exposent à une amende de 50 000 euros.
Déclaration de revenus sur Airbnb
Les revenus de sous-location sur Airbnb doivent être déclarés en bénéfices industriels et commerciaux.
Vous êtes soumis au dispositif micro-BIC et pouvez donc bénéficier d’une réduction forfaitaire de 50% sur vos revenus. Vous pouvez également opter pour le vrai régime.
La défiscalisation est possible si les revenus de sous-location ne dépassent pas 760 eurosArticle 35bis du Code général des impôts.
Le contrat de sous-location
Comme pour toute location, la conclusion d’un contrat de sous-location est imposée par la loi.
Celui-ci sera ajouté au rapport de location existant. Le contrat de sous-location a pour objet de formaliser l’usage d’un bien par un tiers moyennant le paiement d’un loyer.
A propos de loyer : Attention, celui-ci est plafonné selon la loi de 1989 et ne peut en aucun cas excéder le loyer du locataire lui-même.
Cette loi évite donc d’éventuels profits pour le premier locataire.
Que dit la loi sur la sous-location Airbnb ?
Les risques juridiques de la sous-location Airbnb non autorisée
Ci-dessous, les sanctions qui s’appliquent en cas de sous-location sans l’accord du propriétaire :
Perte de loyer :
Puisque cela est considéré comme « légitime et réputé », votre propriétaire n’est pas autorisé à prolonger votre contrat de location pour cette raison.
Il peut également saisir le tribunal pour obtenir la résiliation judiciaire du contrat de location.
Toutefois, cela reste à la discrétion du juge. Si votre propriétaire est d’accord, il pourra vous demander de quitter votre appartement.
Sanctions financières :
Le 6 avril 2016, un jugement du tribunal de grande instance de Paris a condamné les locataires ayant sous-loué via Airbnb à verser une indemnité de 5 000 euros à leur propriétaire.
Il y avait de bonnes raisons pour qu’il consente à sous-louer l’appartement. L’IT a également ordonné la résiliation immédiate du contrat de location.
Le 24 octobre 2018 est le TI du 17e District de Paris, qui a ordonné l’expulsion d’une locataire qui avait sous-loué son logement sur Airbnb pendant sept ans, alors même que son contrat de location interdisait officiellement la sous-location.
Le tribunal l’a également condamnée à rembourser au propriétaire la coquette somme de 46 277 euros, qui correspond au total des loyers qu’elle a perçus entre 2011 et 2018. À cela s’ajoutent des frais de justice et des dommages et intérêts s’élevant à 1 000 euros.
Un jugement du 12 septembre 2019 a condamné un locataire pour sous-location illégale d’un appartement meublé de courte durée. Le propriétaire du bien peut réclamer toutes les sommes reçues lors de la sous-location de son bien.
Dans ce cas, le locataire a loué un bien sans l’accord du propriétaire. L’affaire n’est pas la première du genre : en juin 2018, quelques locataires ont dû rembourser à leur propriétaire la somme de 28 000 euros qu’ils avaient gagnée en sous-louant leur appartement.
Cette sanction faisait suite à l’article 546 du Code civil.
Dans ces circonstances, le propriétaire devra lui-même apporter la preuve de la sous-location illégale commise par son locataire :
- Faire vérifier les annonces par un huissier pour confirmer la date de publication des annonces sur les OTA (plateformes de réservation en ligne comme Airbnb) ainsi que les commentaires des sous-locataires
- Les emails que vous avez échangés avec votre locataire pourraient être suspects (ex : perte de votre double de clé, serrure cassée, etc.)
- Captures d’écran
- Ensuite, envoyez-le au tribunal
Pour la plateforme de réservation respective :
Selon l’article L324-2-1 de la Loi Tourisme, il est obligatoire pour les OTA :
- Fournir le numéro de déclaration du propriétaire du logement et l’informer de son obligation de faire une déclaration sur l’honneur et de respecter les autorisations préalables.
- Dans ce cas, l’autorisation de sous-location du propriétaire doit être obtenue
- Surveiller chaque bien loué ou sous-loué pour s’assurer qu’il ne dépasse pas 120 jours/années
Le cas échéant, la plateforme s’expose à une amende de 12 500 € conformément à la loi Elan du 23 novembre 2018.
Le tribunal de grande instance peut également condamner la plateforme à une amende de 8 000 € à titre de réparation du préjudice moral et matériel.
Assurance de sous-location Airbnb
En tant que propriétaire, vous devez assurer votre propriété. Votre locataire doit faire de même avant de pouvoir profiter de la location de votre bien.
Mais quand est-ce le cas en cas de sous-location ?
Airbnb couvre les dommages jusqu’à 700 000 euros, mais attention, c’est différent en cas de sous-location !
Cette garantie ne s’applique pas aux logements sous-loués sans l’accord du propriétaire.
Avant que la garantie puisse entrer en vigueur, vous devez démontrer vos efforts pour parvenir à un accord à l’amiable avec le sous-locataire.
Sous-louer un appartement Airbnb
La crainte d’un propriétaire est le non-paiement du loyer ou, pire, le squattage d’un bien.
Dans le cas d’un bien occupé, le propriétaire a la possibilité d’expulser la personne. Mais avant cela, il faut vérifier depuis combien de temps la propriété a été habitée illégalement.
Les occupations sont considérées comme des atteintes à la propriété et sont sanctionnées par l’article 226-4 du Code pénal. Cela signifie que le propriétaire ou le locataire du bien a la possibilité de forcer l’expulsion du bien sans avoir à s’adresser au tribunal. (Article 38 de la loi n° 2001-290 du 5 mars 2007)
Il existe également la possibilité de demander au préfet de demander formellement au résident de quitter les lieux.
Vous devez cependant déposer plainte et apporter la preuve que le bien est illégalement votre logement.
Maître Derhy, avocat spécialisé en immobilier, nous le dit également Le squatteur ne bénéficie pas de la trêve hivernale à partir du 1er janviereuh Novembre au 31 mars de l’année suivante.
Conseil de pro : Une fois qu’une occupation commence, vous disposez de deux jours pour impliquer les forces de l’ordre. Les squatteurs sont alors considérés comme des locataires légitimes.
Guide du locataire pour louer votre logement sur Airbnb
Vous souhaitez passer quelques mois à l’étranger sans avoir à dire au revoir à votre bien-aimé logement locatif ? Comment conserver son logement et éviter de payer un loyer en voyage ?
En tant que locataire, inscrire votre appartement sur Airbnb pourrait être la solution idéale – cela vous donne la liberté financière de vous absenter pendant de longues périodes et la commodité de pouvoir « rentrer à la maison » après votre voyage – mais vous devez en être conscient. des risques est de le faire sans obtenir la permission de votre propriétaire.
Connaître le marché
La plupart des contrats de location contiennent des clauses comme celles-ci :
« Le locataire ne peut sous-louer les lieux en tout ou partie sans l’accord préalable et écrit du propriétaire. »
Qu’est-ce que cela signifie ? Techniquement, vous n’êtes pas autorisé à louer tout ou partie de votre appartement, pour quelques jours ou plus.
Si une telle clause est incluse dans votre bail, votre propriétaire peut légalement vous expulser si vous violez la clause.
L’honnêteté est la meilleure politique
Oui, il y a de fortes chances que vous puissiez sous-louer votre appartement pendant votre absence ou louer votre chambre d’amis sur Airbnb. Vous pourrez peut-être garder cela secret pendant un certain temps, mais vous gagnerez inévitablement plus. Plus de problèmes que ça n’en vaut si vous vous faites prendre.
Il est important de peser le pour et le contre.
Gagner de l’argent sur Airbnb, c’est merveilleux, mais si cela signifie perdre votre location bien-aimée et devoir commencer à chercher un nouveau logement (et éventuellement souffrir de mauvaises recommandations), est-ce que cela en vaut vraiment la peine ?
Il est également possible qu’après des négociations minutieuses, votre propriétaire accepte l’accord et que vous créiez un scénario gagnant-gagnant.
Il est donc préférable d’en parler à votre propriétaire avant de faire quoi que ce soit.
Les risques pour votre propriétaire
Avant de parler à votre propriétaire, essayez de vous mettre à sa place.
Voici quelques-uns des facteurs qui jouent un rôle important dans la décision d’un propriétaire d’autoriser un locataire à sous-louer son appartement sur Airbnb :
- Même si Airbnb est un système raisonnablement sécurisé lorsqu’il s’agit de filtrer les voyageurs et de garantir que vous pouvez sélectionner les voyageurs appropriés pour votre séjour, il existe toujours un système en place. Il y a un risque que vous ayez un mauvais invité qui causera des dommages à votre propriétéqui est trop bruyant, qui a une mauvaise relation avec un voisin ou qui vole quelque chose.
- Certaines villes ont des lois strictes concernant les locations à court terme, Cela signifie que les propriétaires s’exposent à de lourdes amendes s’ils sont surpris en train de sous-louer leur logement à des voyageurs.
- Dans de nombreux pays, ils sont propriétaires sont légalement tenus de souscrire une assurance inventaire du ménage pour leur immeuble. Cette assurance couvre la propriété conformément au contrat de location – et non en tant qu’entreprise Airbnb. Cela signifie que si quelque chose se passe mal lors de la sous-location de votre appartement, la compagnie d’assurance rejettera votre demande d’indemnisation auprès de votre propriétaire.
Qu’est-ce que cela signifie en général ? Airbnb présente un risque important pour un propriétaire et, dans la plupart des cas, il sera réticent à accepter un accord selon lequel un locataire sous-loue son appartement.
Ce que vous pouvez faire pour adoucir l’affaire
Bien sûr, si vous vivez dans une zone avec des lois strictes sur les locations à court terme, il sera très difficile de convaincre votre propriétaire de l’option Airbnb, mais si vous habitez dans une zone avec des lois strictes sur les locations à court terme, vous avez plus de flexibilité. ici Négociez avec votre propriétaire :
- Proposez de payer votre loyer plus cher ou donnez au propriétaire un pourcentage des revenus d’Airbnb
- S’engager sur un bail plus long
- Recommander Payez votre loyer à l’avance sous forme de somme forfaitaire ou payer une année complète de loyer à l’avance
- Expliquez en quoi Airbnb est une communauté basée sur la confiance, avec des ressources de sécurité telles que la garantie hôte de 1 000 000 $ et la politique de protection de l’hôte de 1 000 000 $.
- Pensez à souscrire votre propre assurance location de vacances pour couvrir d’éventuels dommages matériels.
- Augmentez la caution que vous payez pour l’appartement
- Suggérez de faire du propriétaire un co-hôte afin qu’il ait accès aux informations de réservation et puisse filtrer les invités potentiels.
Et si le propriétaire dit non ?
Si votre propriétaire n’a jamais utilisé Airbnb auparavant, il se peut qu’il soit au début sceptique quant à la présence d’étrangers dans son appartement. Alors ne vous découragez pas si votre première réaction est « non ».
Cela ne signifie pas nécessairement que vos rêves Airbnb sont terminés.
Nous vous recommandons d’avoir une conversation ouverte avec le propriétaire, de lui demander quelles sont ses principales préoccupations, puis de lui suggérer des moyens d’y répondre.
Et le loyer pour les étudiants ?
Si vous possédez un bien locatif destiné à une location courte durée à des étudiants ou si votre bien locatif fait partie d’une copropriété.
Veuillez noter que la sous-location d’une salle est strictement interdite.
Cela ressemble à ce qui se passe avec les appartements HLM à loyer modique.
Comment savoir que votre locataire sous-loue sur AirBNB ?
Il est déjà assez difficile de filtrer les vrais locataires – il est tout simplement impossible d’avoir de vrais étrangers dans votre propriété.
Découvrez la sous-location
Difficile de savoir si l’un de vos locataires sous-loue via un service comme AirBNB, Abritel ou Booking.
Ces sites ne répertorient pas leurs annonces par adresse. Vous ne pouvez donc pas simplement taper l’adresse de vos propriétés dans une barre de recherche pour voir si elles sont répertoriées ou non, ni mettre en place n’importe quel type d’alerte sur Google.
Au lieu de cela, vous nommez une zone et obtenez une carte approximative avec les options approximatives – mais cela ne suffit pas pour la classer comme l’un de vos objets.
Et même si les sites Web exigent le nom d’un hébergeur, rien ne garantit que votre locataire entrera son nom dans ce champ.
Le moyen le plus simple de repérer un locataire qui sous-loue illégalement est d’en parler aux voisins.
Pour ce faire, vous pouvez demander à vos voisins de signaler toute activité suspecte.
Ils ne se soucient pas vraiment de leur demander d’appeler lorsqu’ils voient beaucoup de personnes différentes aller et venir, surtout tard dans la nuit – ils leur offrent une modeste récompense si un problème réel est découvert via l’une de leurs lignes.
Avec leur aide, il est beaucoup plus facile de savoir quand et où rechercher des preuves de sous-location.
Si vous trouvez un locataire qui sous-loue
Les lois sur la sous-location évoluent actuellement.
Il est presque certain qu’il s’agit d’une violation de votre contrat de location. Cela signifie que vous pouvez entamer une procédure d’expulsion dès que vous en avez la preuve.
Mais …. Si le locataire arrête de le faire et s’engage à ne plus recommencer, peut-il prétendre que le problème est résolu et ainsi éviter l’expulsion ?
Laissez au tribunal le soin d’agir comme arbitre.
Même si la sous-location illégale peut être traitée, il n’y a aucune conséquence réelle à long terme à se faire prendre, à moins que vous ne l’ayez déjà été.
Cela dit, l’expulsion est la meilleure option – même si cela ne fonctionne pas du premier coup, vous pouvez au moins être sûr que si cela se reproduit, ce sera la dernière fois que vous devrez y faire face… du moins pour ce locataire.
Pourquoi est-ce important
Certains d’entre vous se demandent peut-être : « Et alors ? Vous sous-louez, peu importe ? »
La réponse est que la plupart des polices d’assurance habitation ne couvrent pas spécifiquement les appartements sous-loués. Ainsi, si, par exemple, l’un de ces sous-locataires parvient à se casser la cheville sous votre douche et vous poursuit en justice, votre compagnie d’assurance vous répondra :
« Désolé, votre assurance n’est plus valable suite à une sous-location, bonne chance, au revoir.
Soudain, vous vous retrouvez en difficulté avec un inconnu…
Si vous avez le moindre indice qu’un locataire sous-loue l’un de vos biens, n’hésitez pas à aller au fond des choses immédiatement.
J’espère que vous apprécierez la lecture de cet article
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Vous n’arrivez pas à convaincre les propriétaires ?
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Bonus : 11 règles utiles à imposer à vos locataires Airbnb (infographie)
En bref : ne prenez pas le risque de sous-louer votre appartement à l’insu de votre propriétaire.
Car il peut saisir la justice pour exiger réparation du préjudice subi.
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Rien ne l’empêche d’utiliser Airbnb. Il doit être conforme à la réglementation en vigueur expliquée dans ce guide complet que vous pouvez retrouver.
Un locataire peut sous-louer sur Airbnb s’il a l’accord du propriétaire et que le loyer perçu est inférieur au loyer qu’il paie pour sa location initiale.
En cas de sous-location illégale, il existe un risque qu’en cas de sinistre, le loyer Airbnb ne soit pas restitué au propriétaire, des amendes soient payées et le logement soit résilié.
L’accord du propriétaire est requis dans le contrat de location ou lors de la modification du contrat de location.
Ensuite la démarche est la même que pour une location classique.
La sous-location d’une place de parking est possible sauf si le contrat de location l’interdit ou si le propriétaire l’a accepté par écrit.